上海师大3.5亿"空投"泾阳？背后站着华夏幸福

撰文 | 黄高航
编辑 | 壹封

坦白讲，当我们得知上海师范大学附属（陕西）实验学校签约入驻泾阳县时，第一反应是惊讶和不解。

注意，不是泾河新城，就是泾阳县。

一般而言，国际学校的选址对区域环境、相关配套、交通条件都有较为严苛的条件，但泾阳县与西安市政府相隔40余公里，为什么大上海的学校会选择一个相貌普通的“西北县城”呢？

原来站在背后的是地产商——华夏幸福。

泾阳的上师大是啥模样？

我们把家长们最关心的内容前置，一起看看学校的基本信息：

1：高校背景：上海师范大学是国家教育部与上海市人民政府共建的上海市属重点大学，以文科及艺术见长并具教师教育特色，是上海优质教育的标志。

2：学校性质：由泾阳县、华夏幸福基业与上海师范大学联合创办的一所12年一贯制学校。

3：建设标准：规划建设教学区、艺体区、三大功能区，书院、小学教学楼、中学教学楼、综合楼、艺体楼、餐厅、公寓七大功能单体，在外观上将秉承陕西悠久的历史文化，打造新中式书香校园。

4：课程体系：将华夏特色课程体系与合作学校课程体系相融合，充分适应未来需求，体现教育本质。

5：师资团队：拟拥有强大的外教师资团队，创设出“沉浸式”的双语学习环境。外教全部来自于英语母语国家，持有外国专家证和TEFL英语教师资格证。

6：建设位置：泾阳产业新城规划区内。

7：办学规模：共计78个班，其中小学24个班，初中24个班，高中30个班。

8：投资标准：拟投资3.5亿元，占地95—120亩，建筑面积约6万平方米。

这是上海师大“走出大上海”的第一站吗？当然不是。公开资料显示，这一模块的主体是上海师范大学基础教育发展中心，定位是“立足上海、辐射长三角、面向全国、走向世界”。截止2018年10月份，拥有附属学校26所（在建5所），除在上海较为密集之外，浙江、河南、云南、新疆（喀什）等地都有布局。

那么，上海师大附属学校质量如何？以两个学校为例。

上海师范大学附属第二外国语学校：小学、初中课程融合英国剑桥课程实践国际化教育；高中开设美国+AP和英国A-level课程，国家课程班的学生本科升学率连续三年超过90%，国际课程班毕业生已经遍及美国、英国、加拿大、澳大利亚等。2016年，国际部毕业生中60%被美国排名前50大学录取。

上海师范大学附属罗店中学：宝山区实验性示范性高中，高考本科率始终稳定在91%以上，2017年达98%。近2年学校已有340人次的学生在各级各类竞赛中获奖，包括市物理、名校作文竞赛一等奖等。

在此一部分，我们要重点提示：泾阳项目的联合创办方是泾阳县政府、上海师范大学及华夏幸福。

华夏幸福的“教育生意经”

华夏幸福大家并不陌生，但我们还是理一下。

这家成立于1993年的公司全称“华夏幸福基业股份有限公司”，2003年登陆上交所主板（600340）。对于其主营业务，说简单一点，他们的模式就是拿下一个“大片区”，通过提供高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等“新城环境”，引入高端产业、高端技术和高端人才。有数据显示，华夏幸福围绕北京、上海、郑州、武汉等全国15个都市圈布局产业新城，累计为各区域引进企业超过2000家，招商引资总额4400多亿元，累计新增就业岗位9.7万人。

事实上，正是这样的数据，才打动地方政府。那么，教育资产算什么呢？我们查询了华夏幸福力推的10大产业，分别是新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等，其中并没有教育，这也意味着教育类项目的存在，还属“拿来主义、为我所用”的阶段。

让我们回到泾阳项目。

2018年12月10日，泾阳县举行华夏幸福-泾阳产业新城2018年招商引资项目集中签约仪式，以神电智能高压电器研发制造基地为龙头、总投资额约20亿的多个重点项目入区签约。县长拓巍峰表示：泾阳产业新城项目是泾阳县携手华夏幸福在西北打造的首个产业新城项目，建设泾阳产业新城是加快泾阳经济二次崛起的希望所在。

在这个大背景下，上师大项目的存在就显得合乎情理。那么，在40余公里之外的泾阳县布设一个“上海教育品牌”，真的对引导产业投资有效吗？站在西安金融棒棒糖的立场上，我们认为可能还有效。（下图中SITE即为新城具体位置）

1：泾阳县正在无限接近“大西安”范围，尤其是其封闭式的教学环境，25公里的距离，每周一次的接送，应该不会导致“中产人群及高收入人群”的望而却步。

2：入区企业及泾阳县城本身有大量的就读需求，而泾阳县仅有一所优质高中，即创办于1938年的泾干中学，其学生规模已达3600人。也许是由于建校时间过长，很多设施也存在老化问题，例如近期网络上即有人讨论“泾干中学冬季能否供暖”的话题。

退一万步讲，泾阳县政府和华夏幸福也都乐意于“上海品牌”，这对提升其区域形象也是加分很大的。因为我们注意到，华夏幸福在其他新城也是屡屡强化教育概念。

2018年5月，华夏幸福文安产业新城和安徽追梦教育集团战略签约，双方将在（廊坊市）“文安产业新城”打造十二年一贯制学校，建成一所基础教育全学龄的校区。

2019年4月，华夏幸福联合武汉市新洲区政府、天有集团，共同在（新洲）“问津产业新城”携手打造教育小镇，其目标是为新洲区导入6万人口，带动第三产业协调发展。

K12的上市潮

看清上师大项目，我们突然想到了康桥国际学校。前不久他们的开学被戏称为“雁翔路豪车展”。而其背后，同样站着一个地产商——万众地产。

西安金融棒棒糖不介意地产商为了推动销售，强化教育配套，毕竟西安市目前的教育资源承载压力较大。我们更关注的是，众多房企早已开始多元化布局，“地产+教育”模式正日益获得青睐，如碧桂园的“地产+传统学校教育”、正荣集团的“全阶段教育”、万科的“万科塾”等。而从其产品特征来看，均瞄准了K12教育（kindergarten through twelfth grade，是学前教育至高中教育的缩写，现在普遍被用来代指基础教育）

除地配套地产，K12会有独立空间吗？

据前瞻产业研究院发布的《中国K12教育行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，从市场发展来看，中国教育产业均处于扩张阶段，且产业的总体规模将在5年内翻倍，到明年有望达到8800亿元，未来5年复合增长率约12%。

受此鼓励，2019年共有13家教育公司上市，其中港股占据10家，包括纯K12课外培训的思考乐教育（http://01769.HK），美股2家，包括K12在线教育公司的跟谁学（GSX.N）

通过财务报表可以看到，“思考乐教育”营收从2016年的1.7亿增加到2018年的5.1亿元，根据盈利预测，今年将达到6.9亿元，2020年约10亿元。净利润也从2016年的1037万提高至2018年的7221万，今年有望首次突破亿元关口，达到1.13亿元，明年预测1.57亿元。

“跟谁学”的表现则更为疯狂，营业收入从2017年的9758万骤增至2018年的3.97亿，同比增幅307%，2019年预测高达18.7亿，同比增幅达370%，2020年则为47.7亿。在告别了投入亏损期之后，2018年盈利1965万元，2019年有望达1.91亿，2020年将达6.74亿。

我们为什么特别关注“独立存在的、商业化运营”的K12教育呢？有两个原因：

1：官方鼓励：2017年9月1日新修订的《中华人民共和国民办教育促进法》正式实施，摒弃了旧版《教育法》中“任何组织和个人不得以营利为目的举办学校及其他教育机构”的规定，正式为教育资产IPO扫清政策障碍。

2：市场需求：就正在崛起的二线城市而言，随着城市的快速扩容，基础教育资源纷纷成为短板，但建设学校、配置师资本身就需要时日，尤其是“拉平”教育资源更是决策难题，这一现象已成为“关注民生”的主战场之一。
因此，我们想说，当地产开发的狂潮退去时，“教育产业”可能在西安会逐渐成为热点。

结语：
“教育资源分配”是个世界难题，在公平与效率之间，谁都不好做出取舍，因为其背后就是如何看待“阶层固化”的大讨论。

因此，在地产商面临“房不刺经”和“重组预期”的大背景下，由头部公司用商业办法引入优质教育资源作为补充，无论其出发点是什么，西安金融棒棒糖都认为：只要能解决“上学难”，终究是一个不坏的选项。

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