北京二手房市场“入冬”，成交量跌破荣枯线，抄底的时候到了 ...

10月，北京二手房交易量大幅度下跌。

金九银十期间，成交量4年首次跌破1万套。

2017-2021年历年来的10月份，二手房成交最冷清的时候是2017年，受317新政发酵影响，成交量只有6100套。最高的年份是2020年，成交量达到了14000套。

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二手房市场的冷其实是从今年下半年开始的。

建委网签数据显示，近4个月来北京市二手房网签量逐月下降，7月、8月、9月、10月二手住宅网签分别为17855套、15942套、12575套以及9340套。

在去年下半年，北京二手房市场则回暖明显，部分区域量价齐升。波及到今年上半年，3月份二手房出现了一个成交高峰，22172套。

市场企热后，一系列政策之锤开始砸下，试图降温。

多校划片、限购政策打补丁、二手房指导价、信贷收紧、二轮供地不理想、房地产税等六大因素被认为是导致下半年二手房成交下滑的主要原因。

7月初，西城区结束2021年小学多校划片入学意向填报工作，此前对多校划片持乐观态度的家长大失所望。随着多校划片被严格执行的消息迅速发酵，西城、东城、海淀几个教育大区的二手房市场也在几个月内迅速遇冷。

建委数据显示，2021年3月，东城、西城、海淀的存量房（含非住宅）成交套数分别为1118套、1698套、3111套，而2021年9月的最新数据显示，其成交套数下降至565套、723套、1661套，成交量几乎腰斩。

8月5日，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房，自离异之日起三年内，任何一方均不得在本市购房。该政策旨在打击以“假离婚”名义逃避限购政策。

9月末，海淀房协发布了行业内部自律倡议，为全区29个小区制定二手房指导价，超过挂牌指导价1%的房源不予挂牌。

观察来看，北京的这一政策不及深圳、上海的严厉，比如深圳参考价普遍为政策前挂牌价的70%左右，上海要执行“三价就低”政策，但政策功效很显著。

今年1月，海淀区著名学区房蜂鸟家园44平方米一居室的成交价在930万元左右，均价21万元/平方米。指导价出台后，10月10日成交的一套46平方米的房源总价为770万元，均价17万元/平方米，降幅19%。

去年年末，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比作出要求。

不少银行上半年便用掉了大部分个人住房贷款额度，下半年额度明显呈现紧张趋势。原本过户与放款之间最快只需半个月，如今时间都被拉长至4至6个月，一些购房人的放款进度甚至排到了明年。

业界普遍认为信贷受限是引发北京二手房降温的最重要原因。

二轮土拍遇冷在多个城市上演，北京也未能幸免。10月11日，北京市规自委官宣26宗地块延期出让，按计划，北京二批次供应地块总计43宗，这意味着，此轮供地流拍率高达60.5%。

土拍结果的不理想，让购房人进入观望周期。

10月23日，房地产税改革试点工作官宣。

按照官方消息，这次“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。”只要是试点城市，所有的地上产权建筑，都会纳入房地产税的征收范围。

在人们的惯常逻辑中，认知是这样的：征收房地产税—多套房主抛售—房子供给大增—房价下跌。

虽然市场上各路消息都暗示，北京不在首批试点城市之列，但这挡不住多套房人的恐慌，一部分人已经坐不住了。链家网显示，截至10月30日，北京二手房挂牌量为9.06万套，相比前几个月，挂牌量增加了1万多套。

业内将二手房网签量1万套视为市场荣枯线，跌破月均万套的分水岭，意味着市场进入萧条期。
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与二手房市场的“入冬”相比，新房市场在10月份刮起了一阵热风。

西北五环外的融创壹号院，10月29日深夜开盘，官宣卖出了125亿元。

一夜之间，一个销售额超过百亿的大盘诞生了。

虽然融创壹号院有其自身特殊性，比如位于海淀热门板块，8.96万元的销售单价与周边12万元左右的二手房形成了价格倒挂，但项目接近90%的去化率、上百亿元的销售额还是提振了京城地产人“寒冬”之下的信心。

按照中指院数据，10月北京新房环比9月有所企升。数据显示，截至10月底，北京新建商品住宅（不含保障房）成交规模约56万平方米，环比增长5%。价格方面，10月北京新建住宅价格环比上涨0.36%，涨幅较上月扩大0.17个百分点，同比上涨2.36%。

融创壹号院的大卖，让人们见识到了北京人的购买力，毕竟这个盘的主力是总价1500万+以上的产品。

实际上，京楼的冷并不是缺在购买力上，它只需给点阳光就能灿烂。

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在这样一个冰冷行情下，很多人都会问市场到底部了吗？

继续观望还是选择上车？

底部没底部，我们可以看看政策的走向。

除了房地产税，继续锤的政策几乎没了，安慰鼓励的政策日渐增多了。

业内常说，地产市场就是一个政策市，好政策来了，行业复苏的日子也不会太远了。

当然指望回到15年去库存的状态也是万万不可能了，“房住不炒”是主旋律，房地产税这个达摩克利斯之剑也还没完全落下。

市场面加政策面综合来看，楼市已逐步触底，有需求的，可谨慎下手。不过，千万不要为了折扣，贪小便宜吃大亏，要特别注意房企的信用负债情况，别入了烂尾楼的坑。