上海楼市，正在出现的隐形“小趋势”

大家好，我是观观。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
今年上海的楼市，真的像坐过山车一样，从年初的火热，到下半年的速冻，再到年底的平稳，像在一年时间里经历了过去几年的行情。市场变化太快，我们买房卖房的时候，就有些找不到北。好在，我发现了几个不太有人注意的小趋势，希望能在一片纷杂之中给大家一些启发。

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第一个小趋势：市中心重新领涨，地段价值开始回归。

不知道大家发现没有，其实在上海经历了飞速发展的阶段之后，现在想在城郊结合部搏房价暴击的机会越来越少。
由于人口导入放缓，原来可以靠“郊区变市区”博取地段升级的红利，在目前，大概率是行不通了。
换句话，上海已经过了从0到1的阶段，现在进入了从1到2的阶段。
现在买入成熟地段，一定要关注IP，比如新天地、南京西路。
作为上海顶级地段，新天地虽然没有大江大河的景观资源，但是核心区域加上人文底蕴也足以证明了地段的强势。
这样的强势IP地段，并没有因为成熟在老去，反而历久弥新，新的住宅、学校以及商业体正在飞速推进，年轻客群正在源源不断的导入。

可能有人吐槽：新天地太贵了！没办法，新钱、老钱都认的地方，没几个不贵的。
而目前，上海正在用800亿的基金，探索一条超大城市旧区改造和有机更新的新路。
十四五期间（2021-2025年），上海将完成改造160万平方米、受益居民7.3万户。
比如我们能看到，黄浦的豫园，居然还规划有超级多大体量的新住宅供应。这些，都是拆出来的。

上海正在强势重仓市中心，你，跟还是不跟？
过去在上海买房，最好跟着城市规划的热点走，结合你的资金情况，选择适合你的片区、产品等，接下来，就是等待风起。
但这有个大前提是：过去十五年，上海常住人口从1890万增至2487万，地铁里程从147.8公里增至729.2公里。
而现在的上海，随着经济发展进入成熟期，体量已经非常庞大，无论是人口增速，还是城市建设的速度，和当年无法同日而语。
未来五年，我们要关注新钱的流向，也要关注老钱强烈坚守的地方。
新钱的流向，在产业和规划里；老钱的坚守，在IP和价值认同里。

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第二个小趋势：户型设计开始越来越“不紧凑”。

我之前曾经说过，上海1998年到2005年的第一代户型、2005年到2015年的第二代户型都是比较偏大的，常见的是100-120平做两房，120平到160平做三房，总价有点失控，房价涨上来后，一度接盘侠有点接不动。
而2015年之后的第三代户型，就把户型做紧凑许多，三房基本控制在100平以内，甚至有110-130平的四房供选择，一下子就和市场上其他稍老的房子拉开了差距。
举个例子，环球港附近的中海汇德里，房子其实很一般，涂料外立面，几乎没有小区，但是还是凭借83平的三房吊打所有周边的二手房，关键在于总价压缩的够好。
这种紧凑户型的设计也成为2017年以来的一大风格：紧凑户型，只看总价不看单价，基本已经成为一种共识。

但是我最近一段时间发现，情况发生了变化：越来越多舒适型的中大户型开始回归市中心。
新房方面，先不说九庐、百汇园那种本来就是为豪宅设计的超大户型三房，就是改善地段的安康苑、瑞九、招商云玺、新湖明珠城也都开始做160-180平的三房，不太控制总价，而且认筹情况都不差，日光问题不大。

特别是政策限制下，大量好地段的楼盘都规划了80%以上的小户型，像以上这种具有尺度感的户型，就更稀缺了。
二手房方面也是，像万科翡翠雅宾利的180平三房、永业公寓的120平二房也都卖的很好，出一套卖一套。
在大户型走俏的背后，是上海的购房者开始分化。
简单的说，购房者目前分成两拨：
一拨来自于新上海人，比如归国留学生、长三角富裕家庭子女，这些人是1000万以下紧凑户型的主力，现在90-100平三房主要客群就是他们。
本质上，高房价对他们影响挺大的，一波上涨让他们至少少买20平，只能把户型往小了买，好在房间数功能不减，凑合着算了。
另一拨来自于已经有核心区房子的置换家庭，他们卖一套房子差不多就是1000-1500万在手。
因为有房子在手，底子足，高房价对他们几乎没有影响，只需要自己拿着钱，再加点按揭，就可以上到2000万，再加上现在少子化趋势，所以买个大户型三房住住也是蛮舒服的。
不管是购房者还是从业者，建议大家留意这种趋势，未来上海的成交结构会分层，需要大家提前布局。

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第三个小趋势：板块轮动依然存在，那些过去一年涨幅小的郊区现在是主角。
根据我们平米研究院的数据，上海郊区这一轮的涨幅是偏低的。但8月三价取低以后，郊区的房子反而火了，外环外的成交量从55%左右一路往上涨。
根据最新截止到12月26号的数据，这个月外环外的成交量已经占到全市的75%以上！

像宝山、奉贤，虽然二手房不在涨，但是卖得非常不错。
而嘉定的安亭，宝山的罗店，甚至在全上海走跌的情况下，他们的房价还逆势小幅上涨。
目前上海整体房价十分平稳，有成交，但价格波动不大。
在这背后，是因为购买力从内向外扩散，慢慢轮动到郊区。
市中心的房子，买的人少了，因为内环内遍地是新房，杨浦、普陀、虹口的新房已经开始内卷，很多压根不需要积分。
10万一平能买内环内新房，不香吗？
高总价的房子，买的人也少了。
因此三价取低，贷款贷不足，本来能买600万的，现在只能买得起400万的，本来能买400万的，现在只能买得起300万的。
所以，全上海总价在200万以下的房子成交量占比，从1月的26%增加到了11月的44%，而相反，600万以上高总价的二手房基本失去了流动性。
这也是为什么，杨行这个板块我很熟悉，常年跑输大盘，却能看到四季都会卖的很好，认筹率高达320%，预计66分以上才能买到。这也是为什么，宝山的大华悦庭周围界面、环境一言难尽，却日光了。这也是为什么，嘉定、松江、奉贤的地缘市场、动迁房成交很旺盛，好几个月占据成交量排行榜前几。

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过去短短一两年，上海楼市就发生了很多的变化。
一开始说地段在变迁，结果回过头来某些地段反而在固化。
一开始说户型越来越紧凑，结果回过头来反而是市中心的“浪费型”户型受热捧。
一开始觉得郊区、低总价市场表现不好，结果潮水褪去，这些房子反而是卖的最好的。
这也是我为什么在上海楼市里翻滚了十几年，仍旧心存好奇、对市场保持一分敬畏的原因。
因为上海楼市，不会让你永远掌握她变化的秘密。
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