1982年,范登贝格（Van den Berg）等在《城市欧洲:一项关于增长和衰落的研究》（Urban Europe: A Study of Growth and Decline）一书中首次提出了城市周期理论,将城市化进程分为城市化（urbanisation）、郊区化（suburbanisation）、逆城市化（disurbanisation）和再城市化（reurbanisation）这四个发展阶段。目前西方发达国家已普遍进入了再城市化阶段。
什么是再城市化？“再城市化”与“城市化”有何不同？
一、 重返都心
1. 从“田园资本主义”到重返大城市中心区
五十年多前，美国企业开始把总部从市中心转移至郊区。加州大学伯克利分校的学者路易斯·莫辛格（Louise Mozingo）称之为“田园资本主义”（pastoral capitalism）。这些种新型公司总部：不是矗立在大都市黄金地段的办公大楼，而是郊野上的绿荫园区。
但现在越来越多公司重新搬回市中心。
例如通用电气（GE）曾于1974年搬出纽约，在康涅狄格州的费尔菲尔德（Fairfield）打造了一个68英亩的办公园区；但如今，通用电气舍弃了这田园办公地，搬至波士顿海港区由一排仓库改建的办公区。
还有众多企业也是如此。芝加哥市中心吸引了大量企业从附近郊区或更远的地方来此设立总部，包括麦当劳、卡夫-亨氏（Kraft Heinz）、摩托罗拉系统公司（Motorola Solutions）、波音公司，还有世界粮食巨头ADM。
电商Zappos也从拉斯维加斯郊外的一座办公园区搬回老城中心。生物科技公司Biogen曾在2011年从马萨诸塞州的剑桥（Cambridge）搬到波士顿郊外，一年后便搬回城里。
科技公司如推特和Salesforce公司总部均在旧金山市中心。杰夫·贝索斯（Jeff Bezos）则为亚马逊在西雅图市中心建立了新总部。
2. 旧城复兴行动在欧美大城市普遍兴起
英国规划大师彼得·霍尔、美国智库布鲁金斯学会，都特别关注了大城市“更新区”现象——城市市区废弃的旧港口、工业码头等滨水区得到更新。
霍尔在介绍哈默比湖城（Hammarby）时说：哈默比距斯德哥尔摩中心仅5公里，它代表了欧洲大城市发展的一个重大转折：从向外扩张增长，转向内城更新。类似案例如汉堡的港口城（HafenCity）、曼彻斯特的索尔福德码头（Salford Quays）等。（Peter Hall, Good Cities Better Lives，2013）。
布鲁金斯学会关于“创新区”的研究中，创新区的一个重要类型就是城市更新区，它们主要利用滨水的老工业区或仓储区进行转型升级。波士顿南湾、旧金山米逊湾（Mission Bay）等都是代表案例。（Brookings Institution，The Rise of Innovation Districts: A New Geography of Innovation in America，2014）。
更重要的是，这些老城区确实在发生明显的改变。如今这些复兴的大城市中心，像磁铁般吸引着刚从大学毕业、还无甚负担的“千禧一代”。年轻专业人士再次夺回了从前犯罪横生的禁地，把“城市枯萎病”转移至郊区。
二、 再城市化：城市发展的新阶段
1. 城市发展的四阶段
城市化、郊区化、逆城市化和再城市化，这是发达国家城市发展已经经历的四个过程。
城市化：人口从农村向城市集聚，产业从农业向非农产业转移，其结果是城市人口和范围越来越大。城市化水平一般以城市人口和总人口的比重进行计算。从社会学视角看，城市化也指人口思想观念、行为方式的都市化（urbanism）。
郊区化：也称郊区城市化，表现为城市市区人口向城市外围的郊区转移。很多人在市区工作，在郊区居住，形成通勤带（commuting belt）。一些郊区变成“卧城”，而市区则在晚上成为“鬼城”。随着郊区的发展完善，工作、生活和娱乐等设施实现有效供给，成为能够吸引部分人工作的卫星城镇（satellite town）。
逆城市化：市区人口的减少超过郊区人口的增加，导致整个都市区人口的绝对减少。
再城市化：衰败的城市中心区再度城市化的过程。再城市化现象主要表现为非大城市区域的人口增长速度再一次低于大城市区域，城市规模和迁移增长之间呈正相关关系，城市分散的速度放慢，人口重新向大城市集中。城市通过内城复兴的手段使得老城重焕生机。
2. 欧美国家大城市进入“再城市化”
再城市化现象出现在20世纪八九十年代。在许多率先进入逆城市化阶段的国家中，逆城市化过程被终止，或者是出现了迁移流重新返回到大城市的现象。
1950-1980年，美国虽然城市的总人口在上升，但居住在都市中心城内的居民比例却从1950年的32.8%下降到1980年的30%。而到了1980-1990年，美国居住在中心城居民比例重新上升。英国大伦敦的人口在连续30多年下降后，也于1985年起恢复增长。这一时期，巴黎、柏林、汉堡等欧洲大城市的中心城都普遍经历了再城市化。
3. 东亚大都市也出现了类似情况
1970年代，日本人口向大城市的流动出现减少。1990年代，随着经济泡沫崩溃，东京都心的人口狂跌，也出现了所谓的“甜甜圈”（Donut）化的现象。以港区为例，便由最高峰时期的35万人口跌至1996年的15万低位。
但随后，日本逐渐进入再城市化阶段，原来居住在东京郊外的人重新向市区集中，城市中心的地价又开始上升。
2015年的东京23区人口流动资料显示：人口上升最多的区是都心的千代田区、中央区和港区，都心回归的趋势明显。过去一直被认为不宜居的六本木，附近的公立小学的收生率也出现上升趋势；一向被认为老派旧气的麻布十番，也转身成为人气急升的“宜居之地”。
三、 再城市化≠城市化
但再城市化并不是20世纪五六十年代城市化的重复，不是简单的城市空间变化和人口回流的现象和过程，而是城市发展的一个新阶段。
与“城市化”相比，“再城市化”的原因和模式不同，关注的重点不同。“再城市化”区域的规模、人口增长的速度，也要比“城市化”时期低得多。
1. 再城市化是城市发展的深化阶段
再城市化本质上是城市功能的再整合和再开发，也可以称之为深度城市化。主要实现途径为：
——空间再开发。再城市化主要表现形式为旧城改造，即通过调整用地性质，挖掘土地的级差价值，改善城市的整体环境。
——功能再开发。再城市化阶段，功能再开发的关键是产业升级。城市的传统支柱产业可能已经在新的经济背景下式微，这时城市就需要及时调整产业结构，从传统的工业经济到知识经济，培育新的战略产业，抢占新的产业制高点。
——城市魅力开发。随着“全球城市”时代的到来，全国乃至全球的经济关联、物流联系、信息和人才交流日益强化，城市间的竞争越来越激烈。城市再开发也是城市魅力的再开发，需要重新挖掘和强化城市魅力，扩大城市的吸引力。
2. 从传统产业，转向全球知识服务经济竞争
城市化与工业化相伴发生。以芝加哥为例：19世纪中叶，随着传统制造业勃兴，芝加哥迅速崛起为美国中西部的工业中心。“二战”结束时，芝加哥钢铁生产总量占全国1/4，达到辉煌时期，市区人口也达到历史顶峰362万，是当时世界上人口超过百万的城市中唯一在一个世纪前还不存在的城市。
20世纪下半叶，欧美大城市重工业开始衰退，制造业外迁。同时随着汽车普及和高速路网建设，科技走廊模式兴起。由此，大城市人口和产业出现郊区化，市中心衰落，逆城市化现象出现。
1961年，芝加哥制造业在大都市区制造业的比例从1947的71%下降到54%，很多工厂从市区搬到郊区。1970年代郊区成为就业的增长点，人口第一次超过城区人口，达到大芝加哥地区总人口的55%。88号州际公路开通后，芝加哥向西沿88号公路形成“伊利诺伊科技走廊”。例如内珀维尔（Naperville）就是这一时期崛起的郊区城镇。在整个1980-1990年代，内珀维尔的人口出现了爆炸式增长。1990年芝加哥市区人口下降到278万。
随着“全球城市”时代的到来，知识服务业成为新经济增长点，城市重新成为竞争的核心。芝加哥市中心复兴于理查德·戴利市长任期（1989-2011年）。戴利市长基于新的经济背景，把政策方向确定为“将芝加哥由蓝领城市变成以金融、商业、信息服务为主导产业，具备全球竞争力的宜居城市”。
到2001年底，芝加哥私人服务业的就业人口（不包括在政府机关和非政府组织中的工作人员）已经超过全部就业人口的一半以上，制造业就业人口所占比重下降至9.2%。2004年芝加哥形成了以金融业为龙头带动信息服务等现代服务业的新产业结构。
3. 从聚集蓝领，到吸引精英
在再城市阶段，城市吸引的目标人群是高收入的知识精英，城市的生活魅力开始变得十分重要。
主导芝加哥市中心复兴的理查德·戴利市长认为：“公共空间和教育水平是吸引中产阶级回流的重要因素”。他推行“城市美化”计划，以改造海军码头、建造千禧公园为龙头，整治滨水岸线，让芝加哥湖滨区成为全市的公共活动中心、文化娱乐中心，带动城市中心区全面复兴。“上世纪九十年代，这一切努力都得到了回报。40年来，芝加哥人口首次得到增长，10年间，大约增长了10万人，就业岗位也增加了。受过良好教育的年轻人蜂拥而至。住在芝加哥市中心的大学学历年轻人一度比美国任何城市都多。”
4. 从向外扩展，到活力市中心
与城市化相比，再城市化的速度更低，再城市化地区也较小。芝加哥就是如此，城市中心区重新充满活力，但城市的总体规模比以前缩小了，中心区以外的地方似乎并未从再城市化中获益。
很多企业纷纷将总部从郊区迁入大城市中心区，但新总部与旧总部大不相同。这种不同，不仅表现在新总部开放式的布局、时尚的设计，还表现在规模上——新总部要小得多。
企业搬回市区新办公地点的，往往是高级管理人员和数百名科技员工。以芝加哥为例，搬回芝加哥城市中心，通常意味着规模精简——摩托罗拉解决方案公司的总部员工从2900人缩减至1100人，粮食巨头ADM公司总部从4400人缩至仅70人。
许多公司把总部分拆成不同的单元及职能部门，将其分布于各地，让大部分中层管理人员留在旧办公地，或者把他们迁到南部各州租金更便宜的地方。
美国智库曼哈顿研究所（Manhattan Institute）的亚伦·雷恩（Aaron Renn）认为企业总部正在分为两类：美国南部城市的老式“大块头”总部，和在旧金山、芝加哥、波士顿这类精英城市中只有高管和数字精英的新型“行政总部”。
从聚集蓝领的广泛城市化，到吸引精英的市中心复兴，这表明，再城市化并非重现城市化时期那种广泛的城市繁荣。
四、 中国大城市：城市化与再城市化并存
1. 中国城市发展的混合性和不均衡性
西方发达国家的城市发展经历了两百年的漫长过程，四个阶段表现得比较明显。仅再城市化，从出现至今就断断续续延续了近半个世纪。而中国的经济快速发展和快速城市化至今总共也不过半个世纪。西方城市的四个阶段在中国的大城市中呈现一种混合杂糅的状态。
一方面，中国的城市化仍远未完成。2020年末，中国的城镇化率为63.89%，与发达国家相比仍有很大发展空间（美国为82.66%、日本为91.78%、英国为83.90%、法国为80.98%、德国为77.45%）。
一方面，中国部分发达地区随着传统产业的衰退、外迁，也出现了逆城市化的现象——已经城市化的地区出现大面积工厂倒闭、民工返乡，导致城市衰退。
一方面，一些超大城市则厌倦了“低质量”的城市化阶段，目前出现了主动收缩、进行再城市化的趋势。这些大城市现在想放弃向外扩张，制定“减量规划”，不再新增建设用地，转而重点挖掘城区内消极空间，通过旧城更新来解决城市的新产业和新人口问题。这其实已经是从城市化转向了再城市化。
2. 北京的城市化与北京的再城市化
北京就是一个“中国城市化”和“北京中心区再城市化”两种力量交织中的大城市。
一方面，越来越多的学者在大声疾呼，认为中国大城市的人口聚集度还远远不够。有人认为北京人口应该达到5000万。因此要求北京增加更多的土地建设指标、进一步提高建设用地强度，来满足城市化需要，吸纳更多人口。这是基于中国城市化进程，对北京这个大城市的要求。
另一方面，北京关注的重点是“减量提质”，明确规划要减少建设用地，提高产业和人口的准入标准。
比如我2016年服务过的朝阳区某乡，当年任务是要疏解2.6万人口，拆除全部违建，打通城市通风廊道，提升产业档次和人口素质。这其实是基于“全球城市”竞争，对北京中心区再城市化的要求。
你要问我这两者谁对？我认为这两者其实可以并行不悖：北京需要5000万人没错，但这5000万人是要装在包括雄安在内的京津冀协同发展的“大北京”，而不是全扎在市中心；北京要“减量提质”也不为过，这是指北京中心区，这里是北京全球竞争的核心依托，应该创造世界一流的高品质空间。
你说这样会不会导致北京市中心区与郊区的贫富分化？会。
我在以前的文章里说过，全球城市时代的竞争必然加剧贫富分化。北京目前虽然没有美国那样明确的富人区，但大趋势不可避免。比如某些区域高昂的房价就是一只无形的筛子，比如西城区金融街、海淀区万柳、朝阳区望京……等等著名学区，未来业主将逐渐只剩下富裕阶层。这是市场自发的力量。 |
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