2021上海楼市年终总结：新房卖疯了、二手跌惨了？

大家好，我是火箭哥。买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。以下是正文：

2021年，是上海新房市场值得纪念的一年。
积分政策、入围比例、社保系数......一大堆新词汇的出现，让买房不仅是一个“看中刷卡”的交易，更是一个心理博弈的过程。邻近年关，我们一起来为2021年的新房市场做一个年终总结：2021年，有多少人参与新房认筹？2021年，入围分是走高还是走低？2021年，上海房价到底是涨是跌？
01 “历史新高”

2021年，创下了无数新纪录。
上海新房摇号政策起始于2017年中，到今天刚过4个年头：
和过去3年对比，2021年的取证新房数量最多、供应最大，创下了历史新高。

2021年，上海共计拿出81822套新房供应，超过过往4年每一年：

而如果我们聚焦在2021年本身，第5第6批接连创下供应新高，这也是当下入围分整体降低的重要原因。

而在供应之外，大家更关心的应该是入围分：
从大趋势来看，大家都被“内环降分好严重，不用分数都能买”的“真相”所影响，认为第5批次实际是分数降低了——
事实上，在内环的确如此：5批次本身就比起之前1-4批次内环平均分降低了21.89分：

但实际上，内环降分并不能客观反映实际情况——
因为2021年的内环内，仅占据了今年新房供应的10%。

如果再精细到房源套数，内环实际的房源供应仅占据整体的6.88%，比例更低、更加无法说明实际情况。
在目前已经结束的5批次新房中，扩大入围比例之后的第4和第5批反而分数更高了。

这就奇怪了：
入围比例扩大了、项目变多了，怎么分数不降呢？

02 “积分走高”

入围分为什么在扩大入围比例后还升高了？
因为：
最顶级、最热门的项目，基本都在第4/5批。
看房子热不热门，只要看入围分排名就好了：

积分越高，必然就是流量最大的网红盘。
在这里，我们截取上海至今入围分排名前10的“超级网红”榜单，我们会发现：
在全上海最火的10个新房中，8个都是来自第4/5批。

如果说这样的排名还不够有说服力，那换算为0.1社保系数的真实入围分榜单则更为真实：
在全上海裸分最高的10个新房中，6个来自第4/5批。

第4/5批大量顶级流量汇聚，最终形成了“强者恒强、两极分化“的局面发生。

与此同时，我们还要意识到，中内环实际上是最容易出高分的区域：
这里的社保系数动辄0.2甚至更高，同样1个月社保在内环是0.2分、外环就是0.1分，100个月则能拉开10分的差距——
而光在第4-5批次，就拿出了上海全年内环新房供应的将近7成。
所以，虽然从宏观层面来看，扩大入围比例、增加新房供应的确可以降低入围分，但由于顶流项目汇集&市区天然的社保系数加成，让这里的账面入围分看似还要高了不少。（注1：账面入围分指各自社保系数下的分数）
（注2：第4批市区项目不多，但是外环沿线的顶流项目多）
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上海新房火箭哥

03 “二手市场”

今年的二手房价先热后冷，就跟过山车一样。
从数据上看，截至11月，2021年上海二手房成交约26.0万套，加上12月预计的1.6万套，全年成交量在27.6万套左右：
我们把数据拉长到过往15年，2021和2020年基本持平，但大大好于行情低迷的2017-2019年，同时也在历史高位：

上半年，二手房真的是火的不要不要的：
一个月动辄三五万套的成交，房东的挂牌一天一个价，甚至宁愿赔买家违约金也要卖给出价更高的下一位，根本不把调控放在眼里。
而到了下半年，直接冰冻，二手房完全失去了流动性，买家动不动就“拼多多砍一刀”，9折，85折，而房东要么忍着，要么“割肉”去打新。
2021年短短12个月，仿佛完整的走过了2016年1月-2018年12月的周期。
一年顶三年，刺激。
而细化到2021年来看，1-3月行情火热，是全年成交量的高点：

在2021年1月“沪七条”调控，离婚追溯三年、增值税两年改五年、法拍房限购后，行情已有所放缓。
2021年3月，先是新房积分制摇号、限售，再是升学新政，有效地遏制了新房认筹与学区房的热度上升。
2021年7月，上海重磅出台二手核验价、房贷利率提升，以及赠与收紧——
尤其在8月，“涉税评估价”的推出、三价取低开始，上海二手房交易量急剧下降；
在9月触底，仅成交1.2万套。下面这张涉税评估价地图估计会惊掉所有人的下巴：
这可是标杆二手房，如翠湖天地的核验价。

尤其在8月三价取低开始，上海二手房交易量急剧下降，在9月触底，仅成交1.2万套。
临近年底，惨淡的楼市、反复的疫情，导致经济不稳，因此上头开始多次“拨乱反正”，央行提出“两个维护”，银保监会表示在贷款首付比和利率上支持首套房购房者；
发改委也提出，房地产是支柱产业，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。

因此年底二手房市场触底回暖，成交量重新稳定在1.5万套/月左右。
把所有调控政策都折射在成交量上，可能大家的感受会更明显：

价格方面，上海呈现出先涨后跌的状态，价格较去年上涨6%，看上去涨幅并不高——
其实是因为上半年的涨幅里有一半在下半年跌掉了，拉低了全年涨幅。
04 “市区冰冻，郊区井喷”

2021年的上海二手房，其实分化的很厉害。
如果说2020年的火热行情是由学区房、次新房带动起来的，那2021年下半年的冷淡，则是由学区房以及市中心的冰冻带来的。
而其中，造成过山车的最主要因素有2个：
1.新房供应：内环新房在4/5批次发力，降分严重；2.三价取低：二手房贷款“三价取低”：高于涉税评估价的部分，银行不予认定，不能贷款。
下半年开始，市中心新房供应“井喷”，使得虹口、杨浦、普陀、静安、长宁等区的内环二手房直接冰冻——
50分的内环新房一大把，谁去接盘破二手？

从数据上就能明显看出来，高总价的房子，真的走不动：
2021年1月，上海成交了4.4万套二手房；
2021年11月，上海成交了1.5万套二手房——
虽然总体成交了下滑了66%，但其实卖得好的都是300万以下，甚至是200万以下的房子。
300-800万的房子，从1月的8800套直接掉到了11月的不到2000套，下降78%
800万以上的房子，从1月的2640套直接掉到了11月的600套，下降77%
新房供应让市中心的购房者瞬间失去了对二手房的兴趣，而三价取低让首套购房者动不动首付5-7成，让二套购房者动不动首付8-9成，购房预算顿时往下移动。
这就导致了高总价的房子、市中心的房子走跌；相反，低总价的房子受影响较小：
新房不是他们的竞品，而且不少是全款动迁户在买，贷款什么的影响不大，因此低价位的、远郊的房子反而走俏。
05 “年终总结”

回到主题，我们来总结下今年发生的大事。

2021年，上海新房开始了以积分高低排序的摇号政策——从年头的让人绝望、到年底的天量供应&入围比例扩大，其实官方也在不断调整，响应民生；
不得不承认，“市区内新房买不到”已经成为历史，第6批我们也将再次见证大量不触发积分or低分新房的诞生。
同时在二手房市场，也经历着类似的故事——年头买家求着卖家、年底卖家求着买家，起起伏伏的二手房到年底终于冷静了下来。
在年度总结之后，敬请大家关注明天公众号的重磅解读：
《2022年，上海房价是涨是跌？》

期权匿名回答 · 2022-1-3 22:07:56

有些地方是刚需的破二手，还是争破头买

期权匿名回答 · 2022-1-3 22:08:12

还是看价格，明显低于周边的二手肯定抢手

期权匿名回答 · 2022-1-3 22:08:19

14亿人口是中国历史人口最大值，2020年总人口就每年减少。老龄少子化使房子卖不出去，房地产税使房子租不出去，交税就变负动产。有房子的早处理早划算。现金才是王道，房子不能换成现金，一切盈利都是0

期权匿名回答 · 2022-1-3 22:09:09

房地产税是直接税，可以直接调节贫富差距，还能转移支付给乡村振兴战略，实施乡村建设行动需要长期大量资金。国防开支以及民生支出，也需要房地产税。

期权匿名回答 · 2022-1-3 22:09:46

2020年统计数据净增人口才204万。如果考虑到中国基层工作国情，以及死亡人口汇报的严重延迟，中国总人口2020年就已经开始负增长了。中国总人口每年减少，老龄化少子化的历史趋势是不可逆转的。

2021上海楼市年终总结：新房卖疯了、二手跌惨了？

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