2021年上海房地产政策一览

忙活了一整年，眼看着就要年底了，上海的房地产市场也经历了魔幻的一年；

有些人可能摇号摇了半年也没能上车，而另一部分的置业者，可能被上海的楼市新政搞得焦头烂额；

最后，我们来回顾一下2021年的上海楼市发布过哪些政策。

“沪十条”遏制假离婚购房，住房炒作

2021年1月21日上海出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联【2021】48号）

限购：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

交易：将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

“法拍房”纳入限购

2021年1月25日上海法院发布了特别提醒“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围”。

竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格。

拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。

严控个人住房信贷
“房子是用来住的，不是用来炒的”

2021年1月29日上海出台了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（沪银保监通【2021】6号）

通知要求各商业银行“严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。”

严格审核首付款资金来源和偿债能力。

加强信贷资金用途管理。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。

重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

优先满足刚需家庭
正式施行新房认筹摇号“积分制”
上海购买新房开启了“拼分”时代

2021年2月6日上海为了确保本市房地产市场平稳健康发展，发布了《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，“对按照优先购房政策购买的新建商品住宅，在购房合同网签备案满5年后方可转让。”

新房认筹全部采用积分制，从家庭，户籍，拥有的住房状况，5年内在沪购房记录，以及在沪缴纳社保五大因素进行计分。

加快新城建设，放宽落户政策

2021年3月2日上海印发了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》；

意见明确“缩短新城‘居转户’年限”，“应届生落户优先”，“居住证积分”，“高精尖人才落户‘6个月’的特殊通道”

“新沪七条”

2021年3月3日发布了《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》：

房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。

限售：对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

抑制学区房热度

2021年3月18日上海市教育委员会关于印发《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》的通知，“市实验性示范性高中学校名额将分配给不选择生源的初中学校”。

新房认购公示调整

提前公告信息：所有上市销售项目，至少在认购前三天，“网上房地产”将公示该项目认购地点、认购时间等。

延长认购时间：所有上市销售项目，认购时间由原来的5天延长至7天。

获认购资格也将计入购房套数

5月28日上海房地产交易中心日前发布限购套数最新规定：已取得产证、已网签备案、已取得一手房入围获得认购资格等3种情况，在二手购房名下套数查询中，均认定为购房套数。

二手房源价格须核验

7月9日《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》（沪房地交【2021】13号）

“对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息”。

7月19日上海二手房价格核验政策落地。

房贷利率调整

7月23日人民银行确定房贷利率上调事宜。“首套房贷利率将从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%”。

住房赠与纳入限购

7月24日上海出台《关于加强住房赠与管理的通知》（沪建房管联【2021】476号）

明确“将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围，对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续”。

赠与房产5年内仍记入赠与人拥有住房套数。
受赠人必须符合限购条件。

“三价就低”审批贷款额度

8月6日上海房管局要求上海各银行以“三价就低”原则审核贷款，即银行将根据合同网签价，涉税评估价，银行评估价中，以相对最低的价格审批贷款额度。

合同网签价：二手房过户之前都需要做网签，合同网签价就是在房管局系统里体现的成交价格。由卖家与买家商定而成。

涉税评估价：主要是由房地产交易中心自动评估，所缴纳的税费都是以该评估价格为准。如果网签价低于评估价，还是得按照评估价来缴税。

银行评估价：银行为了发放贷款而设定的一个价格上限。只要网签合同价低于这个上限，均可以按照网签价来办理贷款。

新房摇号“入围比”调整

8月27日网上房地产官宣新房认购入围比从原来统一的1：1.3调整至最高1：2.5，

具体调整为四档：内环内为2.5、内外环间为2、外环外热点楼盘为1.8、外环外非热点楼盘为1.3。

所有项目中凡是认购比高于1.3的，继续实行5年限售政策。

“手拉手”交易网签，二手房交易无需中介

10月26日，上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”官网公告，为持续优化营商环境，进一步推进政务服务“一网通办”，让信息多跑路、群众少跑腿，方便人民群众存量房买卖合同网上签约，定于2021年10月26日在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同（简称“手拉手交易网签”）服务，让买卖双方的交易更加便捷。

而且购房者在这里进行交易也更加的正规，这里要填写产权校验、合同条款、生成合同示范文本、买方购房资格查验、卖方电子签章/签名、合同备案来完成房产交易。

上海试点征收房产税

11月18日，国家税务总局上海市税务局发布了关于缴纳2021年度个人住房房产税有关事项的提示。

根据上海市个人住房房产税征管相关规定，个人住房房产税的纳税人应于每年12月31日前，缴纳当年度应纳税款。

上海房产税征收对象：

本市居民家庭2011年后在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)。
非本市居民家庭2011年后在本市新购的住房。

2021年度的税率分界线更新了：新购房单价≤73482元，税率为0.4%；新购房单价＞73482元，税率为0.6%

碧云认购新规

11月中旬，浦东碧云尊邸开启认购，认购规则中有一条以往从未出现过的新提示：

“夫妻双方，一方上海户籍，一方外省市户籍，外省市户籍一方单独作为认购人，视为外省市家庭，购房政策按外省市家庭购房政策执行。”

有了这条规定，如果外省市人士单独作为认购人（单独上产证），自己必须不限购，而且只能买1套。