京房会拥有十年以上楼市实操经验，全网20W+本地精准粉丝,累计已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议。今日头条、西瓜视频、抖音特约邀请房产投资专家。是北京地区极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家，专注于北京房地产领域，累计实地勘查社区超10000个，1500余次成功谈判经验，善于精准把握购房周期挖掘潜力区域价值楼盘。本号长期输出房地产投资底层逻辑和原理，追逐时政热点。为北京购房家庭选筹、交易保驾护航。
当今房产自媒体经常会有一些博流量的类型，这类博主的媒体属性大于房产投资属性，大家要懂得辨别真伪，真正懂房产的人不仅要掌握底层逻辑和原理还要同时拥有实战经验，有过多次买卖经历，两者缺一不可，有的只停留在理论层面，缺乏实战经验。判断房产自媒体真伪最佳的方法一是阅读他的文章，文章可以形成整体的思维。二是看他有无直播，如长期不直播或直播无法对问题对答如流，大概率可以判断是一个纯键盘侠，三是直接和他语音通话，文字问答有充足的时间准备，如果能直接切中问题关键，并给予合理可采纳建议;可以80%判断是真正的专家。
大量推荐新盘、文旅、海景、商住以开发商做为背书的要谨慎选择，真正成熟的投资者一定是主攻二手房市场的。
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Q:提问:您好京总,通州的万国城MOMA这个楼盘怎么样,如果900万买这个盘合适吗?
A:回复:万国城妥妥的CEO韭菜盘，后边有条铁路20年之内不可能拆是个大硬伤，周围老破小加城中村，纯粹的贫民窟;矮子里面拔将军，投资的大忌。实际住在这个小区到哪里都不是很方便，去北关北运河要经过一片城中村，对应的南关小学也在城中村里面，周围都算上外来务工人员，整体比较脏乱，铁路后边的城中村最为明显。再说房子本身的居住体验，定位是豪宅盘，实则夏天热得让你受不了，并且不允许自己加装空调。房屋质量不如十年前的东直门MOMA，小区环境，一个字太小太密了，容积率太高了。开发商对外宣传4.2的容积率，实际我感觉至少5以上,整个小区只有这5栋房子，还加一个7号楼商业;项目自带商业是减分项;通州买房可以查看会员文章《为什么买通州80%会亏钱,通州购房攻略》
Q:提问:京总,五福堂这个小区以后会有行情吗?在考虑要不要卖了换一套.
A:回复:你好,这个小区一般吧,周边没什么配套设施，只有八号线，想逛街要走很远，周围没有大超市，全是小商店，要说优点就是房子比较新，户型格局朝向也可以，缺点就是小区的停车位比较紧张，平时停车得靠抢，每天停车不花半小时以上到不了家;并且停完车你还得走几公里;如果置换的话不知道你预算多少
Q:提问:旧宫，就像您说的，位置还算有优势，毕竟五环里。次新盘，有考虑万科，或者富力（都在旧宫地铁站附近）但就牺牲面积，因为总价目前有困难;只能选小三居?旧宫配套有在改进，这两年才好些，之前没变化;好像是划到亦庄之后。我因为在天津陪读，其实这五年不怎么在旧宫常住。也许了解不准确
A:回答:和你说一下旧宫的情况：旧宫的优势是距离主城区比较近，横跨四五环，向北可以承接朝阳，向南可以承接亦庄，区域配套比较成熟，旧宫的轨道交通规划新线路会贯穿南苑、旧宫、亦庄，这条线是未来旧宫第二条轨道，并且是横穿旧宫的，实用性远远大于亦庄线，会覆盖目前旧宫轨道交通的真空区。缺点是旧宫开发早，老化的也快，目前整个区域外观和内部环境比较破旧，很多老旧小区都在中心东西大街两侧，导致旧宫整体面貌比较一般。所以旧宫未来发展的阻碍不在位置，而是在如何改善区域的整体面貌。现在旧宫在这方面已经有行动了，去年旧宫老旧小区改造项目已经中标，旧宫北里东侧项目已经拆迁，未来会进行城市道路品质升级，改造完成后会释放一部分潜力，有望成为亦庄和朝阳东南部比较优质的区域。如果你能换到亦庄河西，最好是去河西;亦庄新城主要有四个板块组成，包括河东的核心区、河西的住宅区、路东区和路南区）亦庄的买房逻辑和其他区是不一样的，其他区我们一般是沿着地铁站看。而亦庄我们是根据品质，学校，配套看，在购买力比较集中的区域，一定是在高容积率的区域去找低容积率的小区，这个是房产投资的一条原理，亦庄的特点是产业足够强，所以购买力也足够强，加上几所比较不错的学校，最好的是河东人大附经开校区和河西新的人大附。可以在星球查看精华贴《大兴买房选筹策略》
Q:提问:朗润园，紫郡府还有富力那个盛悦居可以吗?次新,宣颐有点旧了感觉.
A:回答:在旧宫买次新，从房产投资的角度等于矮子里面拔将军，如果旧宫不释放潜力，行情不会太好。肯定不如河西;如果能增加预算，建议选三居，如果增加不了，两居也可以。因为北京的每一轮行情，都是置换人群把房价一步步推高，所以三居室未来的主流产品，亦庄购买力足够强，只要有行情，稀缺性的楼盘全部领涨，不建议等两年再买，收入赶不上房价，行情只要一来，房价上涨的速度超过我们的想象。
关于老旧小区能不能买，一定清楚背后的逻辑，对于老旧小区,房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地,所以:
老破小=土地价值
新房=土地价值+房子本身价值
如果我们把关注点从老旧小区本身，转移到土地上：问题就是这样的;
核心区的老旧小区值不值钱=核心区的土地值不值钱
这样想思路就比较清晰了
核心区土地是稀缺的，最终核心区的老小区也能得到善终。因为北京的核心区一直都是核心区，从来没变过
新一线、二三线地级市中心的老旧小区，可能会以悲剧收场。因为这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会注定发生迁移，所有企业往新区方向迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老破小就越破败;市中心不会大范围迁移的城市，老小区还有利可图
Q:提问:京老师您好,我180万买通州的公寓行吗?能租4500-5000一个月
A:回答:房产投资讲究的是机会成本，是资金利用效率优先原则，在有限的资金实现价值最大化，房产投资的逻辑是涨幅靠选筹赚钱靠杠杆，五成的首付赚钱效应大幅度降低。更重要的是浪费了你的首套首贷资格，其次居住体验差，商水商电+高额物业费，持有成本大大增加。没有住过公寓或深入研究过的人，一定以为精装复式居住体验一定很好，其实公寓的空间格局和普通住宅完全是两个概念，开放式厨房各功能间空间狭小，多数通风采光较差没有阳台，没地方晒衣服而室外走廊是大通间，后续卖出税费极高导致流通性比较差，其涨幅是远远低于住宅，房子涨幅良好的是因为其占据的优质资源多，绝大多数公寓是不好落户的，对于学位紧俏的地区来说，就意味着连上学都无法解决。租金本就不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本都需要很多年。
Q:提问:JZ好，问下亦庄新城和经开区是什么关系
A:回答:从规划角度上讲，亦庄新城是大于经开区的。亦庄新城规划范围包含现阶段经开区范围，亦庄新城的综合配套服务区包括了旧宫镇、瀛海、亦庄、台湖高端总部基地、光机电一体化基地、马驹桥物流基地、金桥科技产业基地和两块预留地，再往东南以包括长子营、青云店、采育镇工业园。所以亦庄新城是为经开区扩大范围。其中马驹桥，长子营，青云店，采育属于单纯的产业外溢，这种产业外溢根据目前北京的人口发展状况，是很难支撑这么多零零碎碎的产业的，投资不碰为妙。
Q:提问:京总,预算:600以内,自住兼顾保值升值,2-3居室,工作在西城马连道;倾向延南三环(南四环)由东往西找、石景山、丰台、大兴、东南角,请京总推荐几个盘.
A:回答:西侧石景山推荐鲁谷,丰台推荐丽泽、玉泉营、草桥、东侧推荐双井;鲁谷处于西城和海淀的溢出,丽泽逐渐发展成熟,还会有市场红利;丽泽、玉泉营、草桥属于丽泽商务区辐射的区域,双井可以承接国贸60%以上的购买力;以上5个板块,区域市场热度比较高,附近有高新产业人口利好,其保值与增值性比较乐观.其中4个板块符合你工作距离的要求,东侧双井板块符合你的附加条件要求;鲁谷看:远洋山水、京汉旭城;丽泽看丰益花园东区;玉泉营看:万年花城四期、三环新城8号院;草桥看:恋日花都、草桥欣园四区;双井看:华腾园、百环家园
排序:双井—丽泽—草桥—玉泉营—鲁谷
Q:提问:老师您好,预算在550左右,预计购房后3左右要孩子;2居室就行,南在西长安街上班，女再望京soho;比较倾向北苑附近，或者其他地方.希望楼龄是2000年之后的，最好是05年后的;得房率能高一点，能有合适的板楼最好，塔楼也接受;居住小区，安静些，不要混商业办公;附近最好有学校，能方便孩子上学;请问老师有没有合适的楼盘推荐
A:回答:你好;北苑板块可选的楼盘不多,可以重点看一下茉莉园/03年的盘、新街坊/2000年的盘、望春园/06年的盘;新北苑是一个比较新的纯居住板块，主要是填补这个区域中产对高品质居住的需求，主要的价值还是依托朝阳的产业，尤其是中关村朝阳园北区的落地会直接导致来广营地位的提升，长期看新北苑跟上大盘问题不大.望京我们的这个价格基本上只能老破小了,可以看一下朝青区域;轩特嘉园一期/04的盘,国美第一城3号院/06的盘,朝青作为承接国贸最优质的板块,有高端改善盘和刚需上车盘,加上朝阳大悦城的商业,整体区域人气比较旺,属于朝阳上车值得考虑的区域.跟着大盘没问题.祝一切顺利,有问题可向我再咨询
Q:提问:京总,雄安新区未来的前景你怎么看
A:回答:雄安新区是与深圳经济特区和上海浦东新区的并列的，原文是“一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。以前的深圳特区和浦东新区，只是国务院发的红头文件，雄安新区是由中央直接发文，规格要高很多。其重要意义不言自喻。雄安新区的设立属于国家战略级，规格极好、最受重视的国家级新区。是北京非首都功能产业的定位，能否成功的的关键点在于如何形成一套经济社会运行制度激发生产力，雄安的使命就是不断尝试、敢于创新，为中国经济的未来探索新的方向、开辟新的道路。打开新的格局。只要政府重视，并且政策运用得当，雄安就会有一个美好的未来。从地理位置看，雄安新区比北京更靠南更西，官方解读是与北京通州副中心形成东西两翼，这种说法也有道理。
虽然房地产最好的投资窗口期已过，但对于普通人，房产依然是确定性较高的一项投资。当今一套优质好房的四大标准：中长期有稳定增值的收益+租金收益+较高的金融属性+可随时变现。市场严重两极分化的情况下对于我们选筹的精准度要求更高,一个成功的选筹可以让我们的资产增值翻倍。普通人要财富翻倍只能通过楼市。你只有主动靠近它,才能了解它，京房会一贯的宗旨就是，买错！不如不买。市场横盘期正是我们学习专业知识充实自己的窗口期，只有不断学习时刻准备着，当货币洪水来临之时，才能及时上对车。房产投资表面拼的是选筹能力，本质拼的是金融财技。不同预算有不同选筹的逻辑，
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