2021年底，2022年南京房地产市场怎么走？

南京市场2021年四季度是一个短期探底的过程，2022年一季度回暖。房价在住房不炒的限价下，保持小快步不跑。整体市场像是2019年疫情后的一个轮回，先冷再温，到二季度初再热。
不吃不同于2019年的情况是均价大概同板块+装修包，比2019年均价大概贵7000~8000元每平方。但是好地段于刚需，无缘的概率越来越大。
房地产是房地产是一个周期波动式的商品。因城施政后，对如果各地的走势和顶底不能一概而论。要分清楚政策的短期干预后果和长期效果。
比如比如这次在金融端收紧银根。融资端严格限制房地产企业。居民端大幅提升房贷利率，他妈的，我们的反应速度快，他这都是短期内下了几味毒药猛药。是釜底抽薪的做法。对于短期内的市场，立竿见影，效果显著，不管是新房还是二手房。全不能动，这就好比你抽光了河流中的水，汽车中的油。让整个行业的流动趋近于零，给予林散散的滴管，不可能不冷。
d但是这个政策只能是短期的。这个行业涉及的面太广，太大。且他是一个正常的行业，在世界各国都是个正长且巨大的行业。这么做伤害面太大了，短期教育目的达到即可。造成永久伤害是得不偿失，我相信上面也不会这么干。
某些人听风就是雨，市场一旦出现波动，便是整个要帮的节奏。从2008年到现在，吸取的教训还不够吗？
诶现在只要是唱衰的，崩溃论的点赞量转发量。一定是撑破天，情绪将人心所向。
第二个结论:一二线重点城市的房价一定是稳步上涨的，大家现在耳熟能详的就是任泽平在前两年提出的“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。
你有人说，这不就对了嘛。长期看人口那生育率都低到可怕了。房价没有支撑了。这句话错也没错。但是你需要站在一个更宏观的细分位置上去看问题。
我国中东西部是发展不均衡的。人口增长和流入要分居块看。中西部的高知识，年轻人还在东西部流入，东部三四线的高战是年轻人，还在往一二线直辖市。省会城市。这个叫做机械性人口增长。人口机械增长率=人口迁入录=人口迁出率。

上面图是各省份的机械人口增长数据，上面图是江苏省各常住人口数据。

比如盐城，及户籍人口820万左右。但其常住人口只有670万。那么这140万哪里去了？还有户籍迁出去的，就更多了。他这杂七杂八的。起码也有280万人流出去了。
我包括身边的朋友，安徽，苏北各市的太多了，这就叫做机械性人口流入。
而且，这个趋势不会停止。
今后15~20年。是重点城市动画圈的20年。强者恒强，即使是日韩这种早已老龄化，少子化的社会，东京都市圈，首尔都市圈依然在生长。
土地方面，没有大家想的那么多，拿南京举例，乌江，岔河，溧水，高淳，句容地是多。但是按15~20年的发展来讲，主城新城内，南京市范围内，还是用地紧张的。这跟大家的感官不一样，是个城市规划的问题。我们看规划都是看公里为单位，我小时候看到上海密娃娃的住宅，也会想谁会去住，哪里来这么多人。这还是认知尺度的问题。所有人都喜欢按照自己的经验去做结论，这是避免不了的。
总体来说，今年四季度，开发商由于一系列的原因会割一部分肉，也希望大家不要被误导。抄个底，蛮好的。
江北核心区范围内，以后可能再也没有110平的以下的户型了。也就是说钢筋进不了，江北核心区了。至于89这种户型。只能在二手市场少量见到了。另外89平大多会出现在需要人口导入或者不太好卖的地方。
刚需某种意义上讲，还是要被填坑的。当然坑，长期看也不是坑，还是都市圈的核心位置。
接下来我们来分享雨花，城南中心，江北核心区，青奥板块等，包括楼盘的对比和打分。
青奥的两个盘怎么选，城南中心的两个盘选哪个好，雨花的金基，华润，美的，他们的价值差多少，谁能买谁不能买。
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