如何做好房地产尽职调查

279574331 · 2018-4-30 01:55:28

1、营业执照；
2、组织机构代码证；
3、税务登记证；
4、法定代表人身份证复印件及简历；
5、财务负责人身份证复印件及简历；
6、开发资质证书；
7、公司章程及公司主要管理制度；
8、公司基本情况介绍：包括公司的历史沿革；注册资本和股权结构变化情况；公司的治理结构（公司组织架构、董事长和总经理、副总经理的分工等）；员工的数量与结构；历史开发业绩（楼盘情况、开发规模、销售规模）；公司在全国或者公司注册地的行业地位、市场份额和规模排名等情况介绍；公司重大投资计划及目前经营状况等；
9、近三年经审计的财务报告（资产负债表、损益表、权益变动表）及最近一期财务报表，成立不足三年的客户提交自成立以来年度的财务报告；
10、公司的重大合同管理目录；
11、银行贷款清单及合同；
12、股东或其他机构、个人重大借款清单及合同；
13、公司主要资产清单（包括不动产及其他重要固定资产）；
14、公司对外提供担保的说明及合同；
15、超过100万以上的公司债权、债务清单、说明及合同（包括但不限于公司财务挂账的应收应付款项清单、说明及合同）；
16、公司及公司主要股东、公司控股子公司尚未结案或可以预见的标的金额超过
20万元人民币以上重大诉讼或仲裁（清单及说明）；
17、公司高管、核心人员简历；
18、未来三年的收入预测、现金流量预测、投资回报预测；
19、公司在银行的评级、授信情况（如有），在银行融资不良记录（附人行征信中心企业信用报告）；
20、公司股东名单及签字样本；
21、公司设有董事会的，董事会成员名单及签字样本；
22、公司主要关联企业介绍、关联企业重大项目介绍。
二、项目情况
1、项目情况介绍：项目名称；项目地点及项目区位描述；项目用地面积、建筑面积及功能分区等情况介绍、总投资规模、已投资规模、开发主体投资占比、融资占比；
2、项目审批、立项及项目五证情况（附证件），包括项目审批、立项的政府批文等；五证分别为土地证、建设用地规划许可证、建筑规划许可证、施工许可证、预售许可证。如果项目土地等各证为分期取得的，请说明各期证件取得的时间，并附上相关证明文件（如证照、招拍挂成交确认单、购地合同及资金支付凭证、与政府签订的合同、政府会议纪要等）。
3、项目资产评估报告（附报告）；
4、项目区位及市场分析：所在城市及项目区位及相关情况简要介绍；项目所在城市房地产市场的基本情况、项目所在地周边土地的拍卖成交价格、项目周边性质类似的楼盘的销售价格等；
5、项目土地及在建工程是否设定抵押；
6、项目拆迁的情况；
7、项目可销售面积及已销售面积（附已销售房屋的清单、认购清单等）；
8、项目可行性报告：包括项目投资规模、融资计划、开发建筑成本分析、开发进度安排及实际进度、销售计划、盈利预测等；
9、公司或项目享受政府政策或补贴的文件（如有）；
10、能够体现项目区位、建设开发现状的照片（电子版）。
三、担保人情况
（一）保证担保
如保证人为法人，应提交保证人的有关证照资料，包括：
1、营业执照；
2、组织机构代码证；
3、税务登记证；
4、法定代表人身份证复印件及简历；
5、财务负责人身份证复印件及简历；
6、公司章程；
7、公司基本情况介绍：包括公司的历史沿革；资产负债总体情况；公司的主要经营情况（主要经营指标在全国或者公司注册地的行业地位、市场份额和规模排名等情况介绍）；公司主要关联企业、关联企业重大项目介绍。应当重点介绍其担保实力；
8、近三年经审计的资产负债表、损益表、权益变动表以及房地产销售量、销售额等情况。成立不足三年的客户，提交自成立以来年度的报表；
9、股东、银行或其他机构、个人借款清单；
10、公司主要资产清单（包括不动产及其他重要固定资产）；
11、公司对外提供担保的说明及合同；
12、公司及公司主要股东、公司控股子公司、关联企业尚未结案或可以预见的标的金额超过20万元人民币以上重大诉讼或仲裁（清单及说明）；
13、公司在银行的评级、授信情况（如有），在银行融资是否有不良记录（附人行征信中心企业信用报告）；
14、公司股东会或者董事会同意提供担保的决议；
如保证人为自然人，应提交：
1、保证人身份证复印件；
2、个人简历；
3、个人主要财产情况、资信情况说明（附人行征信中心个人信用报告）。
（二）抵押或质押
1、担保物（抵押物、质押物）名称、种类及基本情况如地理位置、面积等；
2、担保物产权证明；
3、担保物价值评估报告。有公开市场交易价格的（如上市公司股权，提供担保物数量说明和其60个和20个交易日交易平均价格）；
4、担保物权属人与融资人非同一机构的，提供担保物权属单位同意以担保物为融资进行抵押或者质押的证明。

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