北京的，想买个房子用于投资。价格不超一百万，买郊区的小户型，还是北京周边城市的楼盘投资前景好？理由？

喵在乎 · 2018-9-27 22:13:40

谢喵，最近一直有事所以拖了两天，今天答完

从大往小了说吧

一、关于投资
种类其实很多，股票基金理财等金融衍生品，做生意搞实体或者做期货现货，炒房炒玉石炒木头炒金条等等，多了去了，既然要投资，当然要找能赚得更多的那种。

一般我会考虑两方面：

1.回报率
2.风险性

回报率就是赚钱的速度，一般按年来算。最不靠谱的就是存在银行里，定存年息现在好像是3.5%，就是说你存一百万进去，一年之后利息是3.5万，这个比例其实不高。

所有没有计算时间成本的盈利都是耍流氓！
所有没有计算时间成本的盈利都是耍流氓！
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就好比如果有人跟你说买个清朝的瓶子，后期价值肯定能翻三倍一样。即使他说的是真的，你也得琢磨清楚了，翻这三倍要用多久？如果是30年，那咱还是看看余额宝吧哈哈~

看了这个例子大家可能已经知道了“年投资回报率”的概念，简单给大家个尺度：
3-4%：存银行定存
4-5%：余额宝
5-8%：常见保本理财
7-10%：商业地产可以接受的年投资回报率
10-20%：风险理财或者P2P
30%：高利贷
10-100%：股票期货等金融衍生品
100+%：创业
上边很多数字可能不太准确，旨在给大家个参考。可以看到，10%算是一条线，10%以下的或多或少都有些保证，超过这条线的风险系数就会直线上升。赚的越多越快，风险越大。
不要总是想着一夜暴富，因为你也有可能一下子倾家荡产。

之所以没有写房子，是因为炒房基本已经成为过去式。

二、炒房投资的那些事

中国的城市化进程已经进入后半段，一线城市的住宅需求不再像头十年那么热烈了，相反，一些二三线城市需求旺盛。

为什么说炒房已经成为过去式了呢？因为房价增长速度远超人民收入增长速度，经过多年的透支和虚涨，很多城市住房价格基本上已经达到一条边际线，不是说不会再涨，而是不会再涨的那么厉害了。

以北京为例，十年前两三千一平的房子，没过两三年就可能涨到一万两万，涨幅逾十倍，只要不是傻子，都知道回报率贼高，而且关键风险还贼低！那有能力干嘛不炒房？
那么问题来了：现在房价已经好几万了，还能像之前那样几年翻十倍玩暴利么？

没说十倍，过几年能翻一倍就不错了。国家也不傻，钱要赚，社会要维稳，自然不能让民生之基础的房价过分动荡，所以这两年房价逐渐稳了，业内称之为“去投资化，回归居住属性”。

有人会说，房价还在涨啊，每次也没少涨啊。没错，国家没有限价，限制的是涨幅。两千一平的时候，你涨两千，那就是一下子涨了100%；两万一平的时候，你再涨两千，不过是10%。而这个比例，恰恰是我们投资的关键！

所有依然试图靠炒房一下子发家致富的人，还是算了吧，真没那么大暴利了。
不过话又说回来，房子作为一种能够稳定保值增值的投资手段（或者说储蓄手段），本身又可以自用自住，仍然是我们茶余饭后的一个不错选择。

三、影响房屋增值的因素

下面我们要说一些重点了，虽然说现在没有之前回报率那么高了，不过整体来看增幅还是可以接受的，既然同时也能自用自住，那么买也就买了。不过，你千万别以为随便买个房子都能涨价，现在不是头几年了，是有一些房子升值仍然迅猛，但也有些房子最后会砸在手里。

那么，影响房屋升值的因素有哪些呢？我们来分析一下，或者你就知道应该买哪里的房子了。

1.自然升值
也就是人民币贬值，因为构成房价的各项成本在逐年增加，所以同等品质的房子会越来越贵。你会发现，去年100万能买到的房子今年基本上买不到了，不要疑惑，中国仍然在通胀的道路上行走，所以买房要趁早。

2.新资源注入
这个就比较重要了。
问大家一个问题：你买的房子旁边新开了一条地铁，你觉得你的房子会涨价还是降价？
如果你说降价，好吧你可能生活在美国。

中国，或者说在北京，地铁是保值增值的一大利器。同样在二环，临地铁和不临地铁的可能会差很多。09年经济动荡的时候，北京几乎所有的房子都在降价，但是四号线一开通，沿线周边的房子就全线飚红了——最少的涨了30%，最多的翻了一倍。

同样作为生活资源的还有大商业（商场、超市、菜市场等）、医疗、教育（主要是幼儿园和小学）和娱乐设施（主要为公园）等，和地铁一样，每一个新资源的注入，都会导致你买的房子涨价。

想象一下，你买房的时候周边什么都没有，房价自然很低；而等你入住之后，旁边地铁开了，商场建起来了，学校和医院也陆续动工，旁边还规划了个公园~~这房子能不涨价么！

回过头来再看，二环三环的房子，配套完全成熟，基本上几年十几年几十年可能都不会有大改变了，而北京也已经从“摊大饼”方式转变为“多中心发展”了，你们觉得那里的房子未来的升值空间还会有多大呢？

所以，理论上那种未开发待开发的地区，因为其未来的发展性，升值潜力反而比中心城核心成熟地区的房子升值空间更大一些。
（当然，投资属性和居住属性大部分时间是相斥的，升值潜力高的一般目前还不成熟，配套较差，所以住起来不舒服；而配套完备、周边环境成熟的地方一般升值潜力没有那么大了）

3.周边土地投放
近几年因为规划发展，北京周边的很多土地被政府陆续拍出，因为时间有先后，同一区域的不同地块，即是离得很近，后拍出的土地也会比先拍出的土地地价贵上不少，于是乎出现了比较奇特的“土地经济”。

看图说话：A地块是前年拍出来的，楼面价是每平1万，做出来的房子是每平2万，假设都做的是100平的房子，每套就是200万。今年旁边的B地块也被拍卖出来，不过地价高了，楼面价变成每平2万了，同样的100平米户型，要卖到400万才行。

因为两个房子从外表来看没有任何区别——户型一模一样装修一模一样，按理说价格也应该一样才对吧？但是现实是两个房子的价格差了一倍。市场是不可能让这种情况出现的，因为这样一来，大家都会去买黄色的房子，没有人买红色房子了。

那么问题来了：你觉得是B地块的开发商意识到高价卖不出去，所以主动把单价调到2万每平和A地块保持一致呢？还是A地块的开发商比较鸡贼，一看旁边都4万了我跟他一样啊，我不说卖4万啊卖3万5总行吧？你觉得会是哪一种情况呢？

现实版：基本都是老房子涨价，涨到接近新地块预测的价格。因为新房子不可能降价，降价出售意味着不但不能盈利，而且还会赔本。除非需求倒挂太过严重，开发商实在混不下去要破产了，不然绝对不会这么干的。

所以有些开发商卖房时总喜欢拿周边新拍出来的土地说事：“您看旁边那块新地的地价都比我们房子贵了，你现在买，等他们一入世，这边房价肯定涨！”然后还会给你引用一下“面粉比面包还贵怎么办？”的大道理，总之就是要告诉你现在买最划算。
比如这个：

他们说的没错，至少逻辑上成立——在北京仍然供小于求的社会大环境之下。

所以朋友们会说了：那我们就去找那些旁边明显还有土地没开发，甚至近期明确要有土地投放的地方买房就没错了吧？

话是这么说，很多开发商也是这么宣传的，但是如果没有第二条的铺垫，这一条就是个干噱头——很多地方只批地不建设，全是住宅没有配套，房价是被抬起来了，但是因为生活不便所以基本没人住。极低的入住率导致这些地方有价无市，不管从自住还是投资的角度来看，都是不合适的。

所以，这一点能真正成立的前提是第二点，不过很多开发商可不管第二点是不是成立，他们只会大喊“面粉已经比面包贵了，快出手吧！”

话说回来，大家不难发现，综合第二点和第三点，不论是从土地放量还是从新资源注入的角度来说，五六环周边区域的潜力貌似都要比市区大很多，那是不是意味着，我们随便在近郊（比如通州、顺义、大兴、昌平、房山、门头沟等地）的市场上转一转，看哪个周边配套还可以就买入，然后只要坐等着升值就可以了？

别做梦了，后面还有呢！

4.国家的规划
8-11继续写
上面做了论证，貌似挑近郊未发展起来的比较偏僻的地方买房，升值潜力一般会比较大。这句话有两层意思：
①不成熟的环境给未来的发展预留下很大的空间
②当不成熟逐渐变为成熟的时候，溢价空间出现了

回到我们的假设，是不是在郊区买个房子就可以等着升值了？别急，因为只满足了第一个条件而没有满足第二个——有升值潜力和一定能升值是两回事，因为比较偏僻的地方有可能会慢慢变得更成熟，也有可能一直很偏僻！

OK，那么什么样的地方才能有发展呢？
有规划的地方。没有规划，谁掏钱给你去发展啊。

搬两张老图：GoogleMap自己截的图，之前很多同学都说北京已经没有土地了，一手房要式微了，在我眼里都是扯淡！

大家只看我标重的两个数字即可：五环之内的总面积是667平方公里，但是五环到六环之间的面积却有1600平方公里，大概是五环之内面积的2.4倍。

虽然说现在很多项目的确是在六环外，但是不代表六环之内全部开发完全了。粗略估计，四环之内的开发完善度不足80%，四环至五环的开发完善度不足70%，而五环至六环因为山地占据了将近20%，剩下的80%的开发完善度还不足三分之一，一开出五环大家基本上看到的都是很荒凉的地方。

那么问题来了：既然五环都没有开发完，怎么政府就规划到六环去了呢？
上面解释过了，北京已经从“摊大饼”模式转化成了“多中心”发展。具体操作层面分两部分：

①五环内：
大家看到上图中间那个大红圈了吧，那个是中心城，也就是我们平时说的“城里”，或者叫做核心城区。

四环到五环不是整体规划的，而是找了一些重点地区来发展，这就是所谓的把“以政治为中心转变为以经济为中心”，目的是以商业为中心建设一批“中心城边缘集团”。

如果大家看不清，我给大家读一遍，这些点由北向南逆时针分别是：北苑、清河、西苑、石景山、丰台、南苑、垡头、定福庄、东坝、酒仙桥（望京）。大家是不是觉得这些地方很耳熟？呵呵！当然这些边缘集团各自的定位也不同，有空和大家细说。

②五环外：
也就是所谓近郊，大家可能没有概念，近郊指的是：通州、顺义、大兴、昌平、方式、门头沟。北京的第二步就是在这些地方发展卫星城，用来疏导中心城人口以及山区人口。

但是大家可能不清楚，这些近郊区都很大，比如说房山吧，一个区的面积比城八区加起来的面积都大，政府哪有那么大的力量给他全开放出来？有那功夫还不如摊大饼呢……

那么问题来了：这些地方非常大，不可能都发展，那么发展哪里呢？
还是看规划。大家继续看上图那些近郊的大红点，那些点所在的位置就是重点规划的“新城”，（其中有三个比较特殊，外面还加了环，分别是通州、顺义、亦庄，这三个成为重点新城，各有其战略性意义）

我们来看一些例子：

比如通州，本身大得很，但是政府有规划的地方只有新城那六七个镇，超过边线旁边那些地方基本就没什么规划了，比如潞城镇啊、宋庄镇（有好多别墅）啊什么的。
通州是规划作为第二中心的，主要目的是疏散中心城人口，前一段政府的很多职能也确定要搬过来了，房价一日千里。

再比如：

顺义：基本上是围绕机场来规划的，因为北京要做一个国际城市，所以要发展所谓“航空经济区”，里面已经规划好了两大片“国际金融区”，目的是让那些有实力的外企在这里“落户”，所以其主要目的不是疏散中心城人口，而是稳定国际型高端技术人才。有同样目的的还有刚才说过的“边缘集团”里面的东坝。
同样的，出了规划范围的区域，比通州那些出了边缘的区域更可怕，基本10年之内没啥发展。

再比如：

亦庄：这个就比较特殊了，此并非指代“亦庄镇”，而是指“大亦庄区域”，它的发展是为了给未来的“京津冀经济发展带”做铺垫，无论是时间还是空间都要更大一些，不过既然说的是经济发展带，起中心也在工业上而非居住上。所以大家很少在亦庄看地70年住宅，基本上都是商住两用房。

OK，贴上面几张图的意思是要告诉大家，因为国家的规划是划片的，所以如果你想买个升值潜力大的，一定要跟着政府走，跟政府对着干那是自寻死路！而且即使有了上图，我也说了，各个重点发展区域因为战略目的不同，也不是所有房子都有很高的投资价值的，但是如果你不找这些地方，那基本上就一定不会有啥大的升值了。

5.投资者的陷阱——炒起来的概念和透支了的潜力
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侃小郑 · 2018-9-27 22:13:41

现在考虑在河北买一套做投资，等3-5年价格一涨然后出手卖掉，小赚一笔。

3-5 年左右都考虑会集中出手卖掉的，现在看是因为大家的热钱涌向河北，目前河北地区给人的感觉市场很热，感觉月月又增值的错觉，但钱拿到手里才是真的，面上的额始是个数字，目前河北需要去库存，3-5年后库存量会再创新高，新房待消化，大家到时候还都集中卖二手，届时不管新房，二手房价都会收到很大的影响，有价无市情况加剧，首当其冲的无疑是现在在河北房价高点买房子的客户！并且930新政次一出台周边区域的房价立马就回落，具体可以在网上查找成交价格和房价走势。

现在高价买入，本身就不合适，透支与投资价值理应分开来看，最明显的就是地价的支撑，北京周边的地价有多高？能不能支撑目前这个房价？当旁边又拍出一块地，便宜的地价带来的便宜的房价，是不是又拉低周边整体的房价？房子本身品质又达不到那个价值。并且后期还会有新盘入市，所以也不具备稀缺性。

结论：不建议考虑投资北京周边的房产。

好你 · 2018-9-27 22:13:42

我个人建议是可以在北京天津之间买，比如宝坻，武清买，，比如宝坻，农业为主，没什么工业，环境在京津冀算是好的了，养老合适，物价也低，还有一点是，北京部分产业要转移到宝坻，比如中关村。这时候就带动了人流物流经济流。宝坻极有可能成为京津冀一体化的最大受益者。因为这个地方正处于京津冀交界处，离北京七十公里，离天津七十公里，离唐山八十公里。高铁在修，还没通，通了之后到北京，天津，唐山都十几分钟。现在宝坻地产均价不到1万，价格还没涨上去，不过据地产公司朋友们说，现在基本刚开盘的项目一个月涨一千。宝坻地产现在处于比较火的状态，，北京投资的人实在太多了，很担心会成为第二个燕郊。燕郊当时房价均价3500，都没人买，现在燕郊房价瞬间涨到两三万了。后悔死了……我的微信18366197146，作为一名地产置业顾问，可以给你点靠谱的意见