以房产价值看违约率以及偿债能力，有何见解？

假设个人持证抵押，A名下是一套市值350万的中环住宅，借款金额200万。B名下一套市值1200万内环住宅，借款金额900万。借款期限，以及客户基本情况假设一致，这两个客户，谁的违约率会大些？风控们聊聊吧

冯别离 · 2018-9-23 04:11:36

我想答非所问，因为一提到房地产，我就想到了“国家需要钱”~

秦安安 · 2018-9-23 04:11:35

这是在考大家如何去处理处理资产吗？处理资产也要看抵押物如何啊，而不是只给一个价格！

匿名用户 · 2018-9-23 04:11:34

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匿名用户 · 2018-9-23 04:11:33

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Wang Ricky · 2018-9-23 04:11:31

用常见的评级来解释的话，违约率对应是主体评级，债项损失情况对应的是债项评级。问题给出了抵押物情况是债项的调整因素，是没有办法直接判断主体评级高低的，只能用反推。那么如前面答案所言，显然A的抵押物在抵押率和变现难易度上是高于B的。假设市场充分竞争，银行尽职、理性且两者利率基本一致，那么银行是认为B的主体评级高于A，即B的违约率低，所以B经过比较弱的担保调整后仍能和A保持基本一致

胡锦超 · 2018-9-23 04:11:30

还需要假设房龄相同，学区相似，物业管理水平相似，单价相似等等。另外这个价格还需要确保在北上广深杭州南京这些地方，否则比如成都，1200的房子就很难卖了。

前者抵押率不到60%，后者抵押率超过70%，违约成本显然前者高。

总价越高，成交量越小。1200万的房产，按均价算超过140平米了。就北京而言，2月份140平米以上住宅网签量不到10%，60到120平米之间的房产网签量大概有60%左右。所以很明显前者的变现能力要高于后者。

大丫是个好姑娘 · 2018-9-23 04:11:28

谢邀，首先赞同王老师大家观点，说说自己审批一笔抵押贷款的几个风控要点吧。
1、第一还款来源：经营收入，此处不多做论述。王老师的答案里也说了，一次性筹资200万和一次性筹资750万，这个数字的对比是不言而喻的～～
当然，我在这里没有分析借款人企业经营体量的因素，也许那个借款750万的企业盘子很大，筹资能力和融资能力很强到期现金流充足呢；而那个贷款200万的企业小规模经营不善现金流紧张筹资能力弱，到期账上没几毛钱呢～～
我之所以不详细的分析这个因素，很重要的原因是：毕竟现在经济形势不好，风控审核都不是在测算经营现金流，而是筹资现金流有没有～～
2、抵押房产的原始购买价值：这个问题我之前也很很多人聊过，为什么要看原始购买价值。当下房地产泡沫严重，5年前100万的房子，现在可能升值300万了，按7折授信，给210万。放款后客户一分钱不还也赚到了有没有～～100万过了5年变成210万了，这是火箭增值速度呢。
这个因素是关系到借款人的违约成本的，如果如我列举的数字所言，那借款人的违约成本不言而喻，包括王老师所说的抵押率也是违约成本的一个方面～～
3、变现能力：这个也是王老师在上面提到的。
除了北上广深这样的一线城市，其他地方一套房子250万应该算起很好的房子了，按抵押价值7折出售200万处置起来表现也还是有一定数量购买者的；但是，如果是900万房产，抵押价值7折630万这样的房子，恐怕是没几个人会问津的吧～～
当然，在这里我排除了你不是一个证，是几套房子打包在一起的情况～～
以上，你再来对比这两个例子做具体分析～
最后，我的观点，任何抛开第一还款来源，单单根据抵押物价值本身，来预测一笔大额抵押贷款的偿债能力和违约风险，都是无稽之谈～～
至少有3个月没有写答案了，思路有点乱套，但愿可以借鉴。

wong · 2018-9-23 04:11:27

谢题主邀，有趣。
根据题设的话直接判断，我认为客户A显然是一笔质量更高的业务，理由如下：
1、相同的资质下，显然借款金额越小，对应收入覆盖还款能力越强。
2、A房产的抵押率是57%，B的则达到了75%（要知道一般银行房产抵押率设定上限为7成），显然抵押物A抵押折扣更大，更能承担抵押物跌价风险。
3、在区域坐落对房地产交易活跃度影响处于正常范围的情况下，350万的房产显然比1200万的更易处置。换言之，即使对于存心通过贷款方式卖房的人来说，总价低的房产也显然更易变现。
答案写完了。
唠叨一句，尽管题目完全围绕抵押物展开，我还是把第一条留给了以收入覆盖还款——说到底要看第一还款来源啊！
以上，可以点赞了。

以房产价值看违约率以及偿债能力，有何见解？

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