从经济学角度如何理解房价止涨，房租上涨了？

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一旦房租上涨上去了，就很难回落，因为业主的预期被抬高了。
这么多年来，从房东到租户，似乎都接受了一个潜意识：除非经济危机，不然房租只会涨，不会跌。经济学上有个词汇叫做棘轮效应，同样适用于房租涨价，一旦接受了一个消费价格，收入再降低一些，也不会轻易减少消费。
我们可以看出，在这三个特征面前，没有一个特征是对租户友好的，全部构成了对房租价格上涨的潜在支撑。
恰恰此时，各种产业资本、风险资本、互联网外行支持下的中介与长租公司抢房源大战，历史性地出现在了历史舞台上。

房租不应该成为资本的战利品！

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怎样理解目前房价下降而房租上涨的情况？

快乐一剑飘 · 2018-9-20 02:02:02

这是一个很简单的税负转嫁问题。

什么棘轮效应啊……不要胡扯……

其实记住一点就行了，就所有针对中产的政策都会被中产以产业结构关系变动的方式转嫁给底层。

你不让我炒房赚钱，那我持有房子的成本提高了，自然要把房租提上去。

还有些人说什么中介作恶。。

他早不作恶晚不作恶非要房产税预期落地的时候作恶？

中介炒作要是能这么有效，几十年前不就开始炒作了吗，等到今天干什么？

伟大的人民 · 2018-9-20 02:02:01

一、当人们买不起房子的时候，租房价格就会上涨。

房价为何止涨？政府的调控政策是一个方面，另一个方面就是房子的价格超出了人们的可承受范围。我国城市居民的住房来源极为单一，要么买与要么租。既然买不起，就只能选择租，选择租房的人数增加，租房价格上涨。

二、当政府发行了过多货币时，物价上升。

央行2018年7月13日公布的2018年上半年金融统计数据报告显示，6月末，广义货币(M2)余额177.02万亿元。而2010年12月月末的时候，广义货币（M2）余额72.6万亿元，8年间，过去8年，货币供应量激增100多万亿元，差点翻了两倍。2010年的时候北京怡海花园两居室每月房租价格3000，现在两居室价格在7000到8000之间，涨幅基本跟M2涨幅同步。

三、结婚率下降。

民政部近日发布的《2017年社会服务发展统计公报》显示，2017年各级民政部门和婚姻登记机构共依法办理结婚登记1063.1万对，比上年下降7.0%。2017年结婚率为7.7‰，同比降低0.6个千分点，这也是该项数据自从2013年达到9.92‰的峰值后，连续第4年出现下滑。结婚买房是国人一大传统，结婚率下降，就代表着越来越多的人选择了租房，进一步推动房租上涨。

四、垄断必会涨价

某如、某壳、某寓等房屋中介市场占有率不断提升，资本烧钱争夺房源，然后将高租金成本转移给租客。

匿名用户 · 2018-9-20 02:02:00

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哈sea · 2018-9-20 02:01:59

房租是拍卖方式而来的：

有多个房东分别报价ABCDEF，想要租房的人有甲乙丙丁戊己庚辛等等。租房的人选择合适自己承受能力的房子，进行竞拍。

假设有一个房东alpha，报价为A，甲乙丙丁想要租房，于是为了租到这套房子，甲报价A+100，乙报价A+200，丙报价A+300，丁看到此情况选择放弃竞拍。如果不考虑风险，那么房东选择出价最高的丙，其他两人失去租赁机会。假如还存在丙报价可能超出其承受能力，乙存在不爱惜房屋的黑历史，那么房东选择把房子租给甲也是有可能的。

假设有另一个房东beta，他的报价超出了甲乙丙丁的承受能力，那么就只有收入更高的戊己庚辛来竞拍。

假设有另一个房东gama，他的房子和alpha差不多，但是他的报价是alpha的三倍，于是甲乙丙丁戊己庚辛全部选择不参与竞拍，那么gama就只有两个选择，第一个是选择将房子空置，直到愿意来竞拍的壬出现，另一个选择就是把价格降低到和alpha一致，从而得到更多的竞拍者。如果gama是一个投机者，通过杠杆得到钱收房炒房租，那么他就有概率破产。

V6.47 · 2018-9-20 02:01:58

房租是城市外来流动人口的刚需，类似菜价和地铁票价
房租上涨，收入不涨，必然导致一部分人离开城市
一部分人离开城市会导致劳动力供给减少，倒逼收入上涨
收入上涨抵消房租涨幅，最终形成新的平衡

对于多数人而言，买房是投资，租房是消费，两者是完全不同的

那么房租什么时候会下降呢？在需求不足或者供给过量的时候。因为房屋空置的时候房东一分钱也拿不到，一旦空置期变长就有房东会降价。

要想供给过量，最好的办法就是政府大量建设公租房，压低市场租金水平。

要想需求不足，最好的方法就是严格控制人口流入。

对于北京上海而言，似乎以上两条都满足，但是为什么房租还是在涨？

首先想到的原因肯定是自如这样的长租公寓公司垄断房源。据我所知自如的运作模式是这样的，以北京上海市区为例，从房东那边以10000元每月整租一套100平米的三室，然后把客厅加改出一个卧室，可以住4个人，平均每人收3000，加上一年一个月的服务费，也就是说一年能收到156000的房租，毛利润为156000-120000=36000元。这36000的成本差不多用来改装房子，复杂点的改装可能价格翻倍，但不管怎么样，最多两年之后就可以净赚了，利润是相当可观的。这就是为什么可以看到不同的长租公寓像拍卖一样拼命收房源。

虽然自如拉高了房租，但换句话说，10000元的三室，本来只能住三个人，平均月租要3300，但现在多住了一个人反而只要3000了，主要多出来的房租其实是一年一个月的服务费。自如也通过改建很多老破小，让许多城市白领的居住质量有所提升，不能一味否定自如存在的价值。

但是也不是所有房东都愿意把房子交给自如打理的，因为房子改装之后就很难改回来了。如果房东以后可能想要自住，就会非常麻烦。10000的价格租给自如，也可以整租给个人，对于房东而言拿到的钱是一样的，只不过租给自如的收入会稳定些，不会因为租客搬走存在空置期和中介费。

而且就算是自如这样的公司垄断了房源，也不敢乱涨价，也得考虑城市的工资水平。如果涨价太狠了，就会有很多人因为租不起房离开这个城市，最后自如不得不要么降价，要么空置。但是为什么这个规律似乎不起作用？

核心原因是很多产业高度集中在一线城市，从业者无处可逃，只能被迫接受生活成本上涨

比如我所在的游戏行业为例，国内的工作机会基本集中在以下几个城市，按照从多到少分为三个档次：

第一档：上海，北京，广州，有非常多大中小的游戏公司

第二档：深圳，杭州，成都，有某个顶级公司带队，加上一些小的公司

第三档：厦门，福州，苏州，武汉，珠海等等，机会仅限于少数几个公司或创业团队

对于许多人才而言，如果第一档的城市待不下去，退到第二档算是极限了，因为第三档城市的公司可能无法发挥出他们的全部才能，待遇也无法与前两档相提并论。

对于他们而言，房租就算涨上了天，那也没办法，无法离开这个城市，除非改行。这就给了房东和长租公寓公司涨价的底气。

所以解决办法很明显了，就是疏散大城市的产业，政策引导产业流向次一级的城市分担压力，同时也带动次一级城市发展。对于科技金融互联网文化这种虚拟产业而言，地点不重要，人才的汇集最重要。

在自由市场经济状态下，城市间的马太效应是必然的，在美国也是纽约和洛杉矶两个一线城市垄断了金融和艺术为首的两大高附加值产业。但是中国是一个政府比较强势的国家，更容易通过行政手段来影响行业发展。

美国大城市的房租上涨也让年轻人忧心忡忡，但美国的好处是有许多在家办公的自由职业者，可以降低对工作地点的依赖性。同时美国很多提供大量就业的公司，提供的就业岗位是在郊区。比如沃尔玛为美国提供了一百多万人的就业，而几乎没有沃尔玛在市区，因此不太会受到房租上涨的影响。

人口高度集中在市区，产业高度集中在市区，房租上涨是不可避免的，除非遇到大规模的经济危机。解决问题的最好办法就是发展卫星城，鼓励郊区化，以及疏散产业到次一级城市。

蜀国小松鼠 · 2018-9-20 02:01:57

大家可能没能没有注意到，2018年4月25日证监会和住建部联合发了个文件，支持住房租赁资产证券化，允许发行房地产投资信托基金——REITs。

那什么是REITs呢？

简单来说，所谓的REITs就是很多中小投资者把钱都集中起来，交给基金经理，基金经理用这笔钱来投资管理房地产物业，回报主要是租金以及资产增值。而且REITs门槛比一般的房地产信托基金低。更方便中小投资者直接进场。

本轮房租上涨原因是因为REITs吗？

个人认为不完全是，核心原因是政策开了口子，导火索是资本进场推波助澜，造成的后果就是房租直接上涨。

在“房住不炒”的背景下，政策是希望机构以长租渠道替代炒房渠道。这个政策的假设是，如果居民都投资REITs，那么居民部门的住房杆杠水平就不会再大幅提高（当前中国居民部门的杆杠水平处于高位），如果租赁市场能够获利，炒房团就有了新的投资渠道——租赁。

政府希望通过长期租赁公寓这种资产，配合政府的租售同权政策，降低炒房预期。

REITs回报率传导

我大概统计了一下REITs或REITs类，2017年大概有500+亿，2018年差不多有900+亿，合计1400+亿，看下来并不多，但是政策原因，加上这些结构推波助澜，造成了租金上涨。

为啥中介要推波助澜呢？主要还是因为投资者需要获得回报。我们假设投资者回报率在4%-5%（税后），那基金管理人需要2%，以及其他需要的资产回报3%，换算到税前，估计在10%以上，反映到韭菜端（租房者）房租就涨了呀。

自如、相寓等北京中介承诺不涨租金，并拿出 12 万套存量房源的新闻，说明了哪些问题？

概率游戏 · 2018-9-20 02:01:56

这一轮房租上涨，明显就是中介和资本炒上去的。

中介的手法，我举个例子：房东挂7000，中介承诺给你7500，签订合同。

能够高价租出去，房东当然愿意。

当然，这钱是资本出的。

中介高价收购房源，把整个片区的房子全部垄断了，然后开始涨价。

以7500的价格收来，然后涨到10000块，你租不租？

你只能租，或者走，因为你找不到低价的房源。

租金就这样被抬高了。

房价涨，买不起的还可以租。

房租涨，租不起的，就只能回家了。

房租对经济的伤害，其实比高房价更甚，因为租房子人更多，受众群体更广泛。

大家租不起房子，或者工资的大部分都付了租金，人才就会选择离开，去往就业成本更低的地方。

但是房源本来就是那么多，人走了，房子就会租不出去。

租房市场可不是供不应求的，核心区的房子可能会供不应求，但大部分地区的房子，空置率其实很高，房子本身就不容易租出去。

卖房子不一定遵循市场规律，但是房租是必须遵循市场规律的，租房子可不是什么刚性需求。

租金也不是看租售比的，而是看市场需求。如果根据租售比来定租金，那么大家工资全部都交给房东都不够，房子不可能租得出去的。

当大家租不起，租不出去，租金就会下降。

这样一来，资本把第一笔钱卷走了，等到大家觉得租金高，租客少了以后，房东们的房子也租不出去了。最后还是租客和房东双输的局面。

但是，这一次很可能没有赢家，资本这一轮玩过火了。

重庆已经把恶意炒房上升到犯罪行为了。国家这一轮调控，必定是有上头发了重话，层层压下来，才会这么严厉。

要知道川普那边的压力已经很大，这边还在炒房子，这就是在给国家添乱。

房子不给炒了，你们就去炒房租，这比炒房子还恶劣。

如果放任中介把租金炒上去，这对就业市场将是毁灭性的打击。

也可以说，这一次资本是拿了不该拿的东西。

按照我的预计，很快就会出台相关规定，限制炒租金的行为，甚至抓几个典型，让他们把赚的钱全部吐出来。

补充：房租是计入CPI的，下半年美国两次加息跑不了，上面还在为这事发愁，这边资本联合中介还在疯狂炒房租，这跟2015年股灾还在做空是一个性质，甚至还更严重。

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Gregory · 2018-9-20 02:01:55

房价止涨是最高权力发声的结果，毕竟美帝收割全世界的时候，我们是没有底气骂人是纸老虎的，最近土耳其也扑街了，再按不住自己也要上国际头条了。

房租上涨是成本上涨和垄断的结果。

处罚中介是不是对的，是对的，其实不处罚也没什么，中介资本错估了形式，不处罚早晚也要作茧自缚，受到市场的惩罚。

你会见到很多著名的经济学市场派大V跟你说，房租上涨是市场正常的反应，我告诉你，这些人不是蠢就是坏，要么本身就是拿钱的给资本站台的喉舌，要么就是学艺不精的蠢材。

房租为什么会涨？

供给学派的观点最精准。房租的上涨是因为供给端发生了变化，而且并不是因为数量发生了显著的变化。

过去的租房市场是什么？

需求端永远都是进城打工的白领、工人等等。

供给端则主要是在城里扎根多年的持有多套房屋的人，可能是土著大爷大妈，或者是一些富庶的中产，这些人是什么，都是散户。

过去的租房市场，是一个散户对散户的市场。

散户是什么？散户就是不专业，原子化分散孤立，随大流，最重要的一点，持有房屋的成本几乎为零. 在大爷大妈散户的脑海里，这个房子放着也不赚钱，但是也不亏钱，拿出去租呢每个月能收点钱，租多少呢，街坊邻居打听一下再跟房客议价一下，大概就是这样。

什么叫有效市场，供给端和需求端都充分竞争，这才叫有效市场，里面充斥着充分的博弈和互动。无数的大爷大妈面对无数的进城打工人员。租房的大爷大妈可能会想，这个租房的小姑娘看着蛮爱干净的，还是清华的，我少收她一点钱好了，不容易。这个租客小伙子会想，这个大爷的房子在2楼还这么贵，还不如加一点钱租个有电梯的呢，不租他的。

这个时候房住不炒，不炒房价我们炒房租可以吧，资本和中介来了。

国内过剩的资本无处消化，这里发现一个口子，就一股脑往里冲。

资本和散户最大的区别是什么，资本是有成本的！所有的资本都是有成本的，资本的进入替代了散户的供给端，造成供给端的全面成本提升，带来了涨价的根本动力。

一个产业，环节链条越多，传递到终端的商品成本越贵，这是常识！

产业升级很大的一块就是砍掉中间商，把那些什么一级代理，总代理，二级代理，分销代理，三级代理各种各样乱七八糟的中间食利环节干掉，最理想的就是工厂直接对客户，所谓的工厂店，价格三折起！

房租市场是反市场进行的，是强行往里面加环节抬升成本。

为什么有的房东会感慨，自己本来只打算租X000的房子被几家中介抢食，最终涨价30%租了出去。因为资本的套路都是一样的，在打车市场，外卖市场，各个曾经发生过资本大战的市场，根本的观念都一样，就是不计成本的最快最大化的占据市场份额，熬到最后。

对过去的散户房东而言，资本来了，出价更高，而且付款及时，不会扯皮，不会讲价，不会找你去给他修马桶换灯泡，可能还免费帮忙升级装修房子，简直天底下没有比这更好的事情了，这样房源就迅速的从无数分散孤立的个体房东流转到了几个中介资本手里。

个体房东很多是无成本持有房屋，或者说他们不会去计较成本，也不懂。但是中介不一样，中介是很专业的，他会测算要定价多少才能赚钱，才能回本，而且本身自身的租入成本和资金利息就不低，自然全面的就推高了市场的成本，所以我们看到了房租一下子拉了几个涨停。

站在国家的角度，这可能也不是坏事，虽然税法规定了房租是要交税的，但是个体散户出租房子，很少能征收到税，对象太多，征收困难，不现实，税法一纸空文。变成了大企业就好办了，这样国家也能拿到一份收益。

垄断，供给侧成本提升，税制需求。三点。才是房租上涨的经济学原理。

但是，房租上涨后，资本最终能赚钱吗，我看不一定。

房价没有刚需，但是房租是刚需。资本赚钱都需要韭菜配合接盘，没有哪个韭菜会蠢到掏空六个口袋去租房的，这是需求方的普遍意识决定的。所以资本炒作的结局可能是无人接盘砸自己手里吧。

什么意思？

你985/211毕业，月薪过万，高大上写字楼衣装革履人模狗样的上班，结果房租收你8000. 你老家五线城市高中没毕业的同学，在菜市场杀猪，月薪3000不用租房。请问，你要咋办，房租年年涨，工资不涨，你能扛？还是真的大多数小清新学生都觉得自己是大学生，早晚是要当CEO的，再贵也忍住，大不了一个房子住两个人，上下铺！

展示一个DS学生，韭菜样本哈。

去年我说房价上涨不可持续，他跳出来说房价永远涨。他自己吹自己在某三线城市有套房子涨价了几千块，已经发大财了，用自己生动的案例来反驳我。你讲任何道理，他只会说“我的房子涨价了，你是错的，我发财了，听你的我就发不了财了。”

然后每次新闻说哪里房价上涨，他一定要发给我，说我当时是错的，意志很坚定。

到了今年新闻普遍说，很多地方跌了，他又跑来说，除了一线房价都在涨，我跟他赌我找一个跌了的非一线城市他给一百万，然后话出口了估计后悔了开始乱骂。

隔了一天想想又来说，二线肯定都涨了，要跟我赌二线城市。

现在估计是想赌房租会永远涨。

一个人连筹码都不带，天天自己打脸打的飞还死赖在赌桌上，有救吗？

家里那套破房子涨了几万块就天天活在迷幻里，觉得自己发财了，谁看空就疯狗一样跟在后面咬。

韭菜的数量，始终太多！

魔力奥 · 2018-9-20 02:01:54

大善人现象，大拆大改运动，伪白领生活方式年龄下沉。
原因一：

马三立先生有个相声，大善人。善么，看不得穷人，四环以内不许有穷人。去年冬天的事这么快就忘了？
那穷人跑了，需求下降，租金不应该跌么？错了。
首先穷人是跑不掉的，他只是跑出善人视线而已。其次穷人忍耐力很强，再破再烂的房子也租，同时租金也便宜，起个筑底的作用。底是很重要的，就像一个景区，熙熙攘攘，你可乐卖到10块按说也卖的出去，游客骂归骂不能不喝水啊。但要是有群穷游专找2块钱一碗的白开水喝，把底筑低，你的可乐卖个5块6块了不起了。等喝白开水的全赶走市场不再有白开水了，你的可乐会降价么？反而会理直气壮卖到10块。这波租金上涨，北京首当其冲正在于此，善人多啊，首善之地嘛。
原因二：
冰冻三尺，非一日之寒。但你一日把冰全化了，那闹点洪涝灾害也是理所当然。拆违当然是正确的，拆旧当然也是好事，但短期内必然造成低端房源供应下降。简单地说，卖白开水的也没了。
原因三：
年轻人追求品质生活，模仿白领生活方式，然而钱包还没鼓到学其神，故先学其形。具体到租房，就是倾向去“看上去白领”的房子。我称之为“乳胶漆崇拜”。
同样一间老破小，原汁原味脏兮兮的，2500租不掉。长租公寓收掉，换个马桶，放个书柜，挂个义乌画派量产的大作，最重要的，重新用彩色乳胶漆（比如天蓝色或者粉色）刷一遍，挂个3500都租得掉。
伪白领渴望“小而美的租房生活”，然而又租不起正经的酒店式公寓。退而求其次，涌入到重刷一遍乳胶漆的老破小。他只租得起破房子，他明明就住在破房子，但有这层乳胶漆，就把他的破房子和原生态破房子区别开来。这层乳胶漆，就是确认他精神上自我阶级认同的保护伞，他也愿意为此支付一定溢价。
韭菜啊，我是爱你们的，不要相信他们的话。长租公寓是充分竞争市场，哪有什么托拉斯大佬翻云覆雨。大家看中的都是伪白领的这层精神需求，这笔乳胶漆溢价。然而，乳胶漆毕竟是很便宜的，占不了多少成本。又恰恰因为充分竞争，大家为了抢房源把这笔溢价支付给了房东，最终拉高了上游租金“出厂价”。最终，所有租客都为上游租金上涨买单，不限于伪白领们。