如何看待杭州卖地超 2000 亿蝉联全国第一？

2021年上半年，大多数房企的日子都不太好过，土地“双集中”供应下，僧多粥少，拿地更难了。而拿钱也更难了，2020年“三条红线”政策发布以来，房企融资的水龙头不断被拧紧。中国指数研究院相关监测数据显示，今年前5月，房地产企业融资额仅8577.48亿元，同比去年减少了10.15%。　　但房地产市场仍然保持着不低的增速。国家统计局日前公布的数据显示，今年1—5月，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年1—5月份增长19.6%，两年平均增长9.3%。商品房销售额70534亿元，同比增长52.4%；比2019年1—5月份增长36.2%，两年平均增长16.7%。　　虽然市场不乏机会，但机会并不会平均分配，小房企面临的压力更大一些。中指院最新数据显示，今年上半年，TOP100房企市场份额同比上升2.1个百分点，达56.6%。头部房企竞争更为激烈，TOP10、TOP30、TOP50房企的门槛值分别提升48.3%、34.1%、36.5%。　　为了从源头抑制房价的不断攀升，土拍规则发生了重大变化。2月23日，“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”提出，重点城市实行“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求，原则上全年发布出让公告不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。　　至6月29日武汉土拍结束，22城首批集中供地全部完成。不过，从竞拍结果看，新规则的预期并未如愿达成。中原地产研究院数据显示，与2020年宅地出让情况相比，22城平均楼面价上涨了15%，溢价率也较去年上涨了2个百分点。　　广州、重庆、武汉、杭州等城市均出现“抢地”现象。广州南沙、黄埔区土地单价被刷新，黄埔黄陂地块更是在进入报价30秒后即达到上限价25.65亿元、触及摇号。招商蛇口在重庆拿下的西永板块土地，溢价率高达130%，居22城推出的799宗宅地之首。杭州推出的55宗涉宅地块中，41宗地块拍至自持阶段，占比高达75%，平均自持占比约9.4%，创近4年新高。　　中国指数研究院土地高级分析师张晓飞认为，首批集中供应量仍然偏少，多数城市出现僧多粥少的现象，土地市场竞争热度远超预期，集中供地的“稳地价”预期未实现。　　热点城市继续受到追捧。今年上半年，杭州各类用地收金突破2000亿元，连续4年居年中榜首。单价最贵的TOP3地块则被上海包揽。其中，2月9日出让的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，以总价56.66亿元、楼面价92648元/平方米成交，成为上半年全国单价最高土地。　　张晓飞称，在土地出让金排名TOP20的城市中，重庆、徐州、盐城、西安溢价率均超过40%，土地市场相对较热，另外有金华、佛山、绍兴、温州等城市同样受关注程度较高。　　不过，在集中供地要求的资金实力面前，中小房企明显落于下风。贝壳研究院数据显示，TOP10房企以24%的集中度水平（即成交金额占比）明显领先，其后是TOP11-20的房企，而TOP41-50房企以8%的集中度表现超越中间段房企，位列第三。　　头部房企、央企、国企优势明显。以排名第四位的房企为例，其在首轮集中供地中拿地总量达到41宗，在多地拿地排名靠前。如在重庆以99亿元拿下8幅地块，排名第一；在无锡以64亿元拿下4幅地块，排名第一。　　与此同时，行业集中度进一步提升。今年上半年，19家房企业绩超千亿，较去年同期增加6家；132家超百亿，较去年同期增加25家。其中，碧桂园破4千亿，恒大、万科、融创突破3千亿。值得注意的是，融创与TOP3房企的差距进一步缩小，与恒大、万科的距离不到500亿元。　　各门槛值业持续提升。TOP100门槛值提升最多，为177.77亿元，同比增长58.4%。3000亿以上的超级阵营房企共4家，销售额增长率均值为32.1%。第一阵营（1000-3000亿）共15家，销售额增长率均值为43.9%。第二阵营（500-1000亿）有23家企业，销售额增长率均值为35.2%。第三阵营（300-500亿）共18家企业，销售额增长率均值为41.6%。第四阵营（100-300亿）共40家企业，销售额增长率均值为54.2%。　　从完成率看，超5成房企完成上半年销售目标。其中，32家房企目标完成率均值为50.5%，碧桂园、佳兆业、大发地产目标完成率超60%，滨江、正荣、绿城等14家企业完成率超50%。　　中指院高级分析师马琛认为，全年商品房销售面积有望再创新高、超18亿平方米，但随着调控政策的持续跟进尤其是信贷政策的持续收紧，市场会进一步降温，下半年销售情况或将有所回落。　　除了市场竞争压力，外部环境的变化也对房企形成新的考验。6月1日，三胎政策放开，未来家庭人口结构的变化，对房企的布局和产品也将带来深远影响。　　中指院进行的三胎生育意愿调查显示，广东、甘肃、广西等省份的意愿较强，换房置业需求强烈，占九成，二线城市尤为突出。户型方面，三胎家庭购房仍以三居室为主、占比达40%，但四居室也明显提升，对住房面积的需求集中在100-140平方米之间。　　“因三胎政策可能引起家庭人口规模增加的省份，房企可适当增加投资力度；另外，要进一步推动产品迭代升级，调节户型结构配比；物业增值服务可进一步扩充维度和深度。”中指院高级分析师张广杰建议道。

期权匿名回答 · 2021-11-26 01:42:46

卖面粉赚肿了，面包价格最大推手。

江湖678 · 2021-11-26 08:47:50

饯行

期权匿名回答 · 2021-11-26 01:42:15

口头上房住不炒，行动上卖地年年创新高。聚财能力度旷古烁今，还能批判年轻人躺平？

期权匿名回答 · 2021-11-26 01:41:39

支持！杭州人有钱，有消费，房价高是市场行为。

期权匿名回答 · 2021-11-26 01:41:27

因为杭州基建落后太多，趁亚运会的风口卖地造地铁补基建。需要大量财政收入，只能通过卖地得到

期权匿名回答 · 2021-11-26 01:41:19

九月十五日，杭州二批次的集中供地出炉，结果出人意料，10宗地当中有9宗地块因为报名未达标，无法进入到正式的竞价环节，相当于流拍了。

杭州可以说是全国二线楼市的风向标，此前的土拍热度一直居高不下。
2018年，杭州卖地收入2440亿元，超过了北上广深。2019年卖地2840亿元在居全国首位，2020年卖地收入2500亿，仅次于上海，金额是深圳的五倍。
到了今年上半年，卖地收入仍超过2000亿，夺回全国第一。但意想不到的是，这次居然出现大量流拍，而根据市场分析，这九宗地块流拍，究其原因是这些地块的起步价出现大幅度调高。这直接使的房企利润被大幅压缩，打击了拿地的积极性，更重要的是，这些地块要求现房销售，导致需要3 4年的资金沉淀。
如今开发一个项目，利润能达到3%~5%就已经是很不错了。而此次杭州的这10宗地，根据测算，即便能底价拿地，最高的利润也只有3.8%。而有五宗地块利润率为负，也就表示开发商如果拿地就会亏损。其中一宗的利润率更是达到负10.6%。

当然，这还不是最关键的，对于很多房企在杭州这样的城市，即使赔本也愿意拿地。因为有项目才有现金流，才不至于立即暴毙，但是这些地块要求现房销售这个政策的初衷，显然是为了控制房屋品质。对购房者能有个交代，但对于房企来说，三四年内只有投入没有产出。反而还要拖累现金流成为负担。
2020年8月，3道红线出台后，稳住现金流已经成为各大房企的共识。一旦踩上红线，无疑是套上了沉重的枷锁，恒大便是前车之鉴。
因此，面对这种项目，房企只能选择放弃，与此同时，最近杭州二手房市场价格也出现了松动，各个交易平台出现了很多降价房源。这跟上半年二手房业主坐地起价，一天涨个上百万的势头，形成了鲜明的对比。
其实，现在大部分热点城市，在二手房指导价出台后，都陆陆续续出现了降价。但杭州的二手房指导价似乎跟狼来了一样，光听到喊就一直没落地。
房价怎么就降了呢？
首先是严控信贷，杭州的房贷利率从5月份开始不断上涨。从最开始的首套5.22%套5.38%，涨到8月份的6.25%，6.37%。如果房价继续上涨，利率上涨的差价其实也可以掩盖，但现在放贷时间动辄半年起，市场也就随之冻结。
去年市场火热的时候，二手房成交月均上万套，但是今年自从5月份信贷收紧后，二手房成交开始掉头，8月份更是跌破6000套。第二在限购新政后，杭州的房票被砍了一大半。在北上广深严格的限购政策中，杭州一落户便可买房，成为了炒房客的天堂。如今限购后，短期内炒房客无法进场，同时也砍掉了很多本来有资格的刚需。
市场需求少了，价格只能不断下探，再是利好用尽，房价上涨没有了支撑。此前亚运会一直都是杭州炒房客最坚定的信仰，大家一直觉得只要亚运会还没来。杭州就要大力卖地搞基建，那杭州的房价就不会跌，但其实聪明的炒房客已经开始提前撤离二手房市场，因为预期已经炒得太高，一旦亚运会的利好释放完，这种楼市信仰就会立即崩塌。
总得来说，杭州这一轮上涨周期已经结束，要知道需求总有透支的一天。市场也需要冷静冷静。
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图片来源于：百度（侵删）

如何看待杭州卖地超 2000 亿蝉联全国第一？

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