马上要过年了，今年上海的年夜饭饭桌上，肯定绕不开这个话题：买房。2020年的上海楼市已经从回暖进入了热烈，甚至在局部地区形成焦虑和恐慌。
“房住不炒”喊了那么久，但现实却是最好的教材：想想过去十年二十年，一个人和周围人的财富差距体现在什么上？不就是买房了吗？买了哪个城市的房，买在什么板块哪个楼盘。
所以，不用怀疑市场的力量，一根阳线足以让所有人都改变信仰。
我们要做的，就是看懂市场。
第一个问题：2020为啥涨？
有人说，是因为拆迁，出现了很多拆迁户
有人说，这就像2016，老百姓2015年股票里赚到了钱，一转身把房价推高了。
有人说，因为学区政策的变化，2020年上海义务教育招生入学全面实施“公民同招”，所以浦东的学区房仿佛听到了一声发令枪响，以闪电般的速度开始飙升，至今上海涨幅最大的板块几乎都是学区覆盖。
还有人说，是因为开发商捂盘惜售，是因为中介炒房，是因为有人用房抵贷套资金去摇号，是因为上海的摇号政策不透明……真是无力吐槽，都什么年代了，还在用阴谋论看世界，仿佛给你一只蝴蝶，你也能引发飓风。
2020年的上海楼市，跟以往的每一年都完全不同。同样是黑，太阳下山后的黑,那叫天黑后的黑夜。太阳升起前的黑,那叫黎明前的黑暗。能一样嘛？
当时光的列车缓缓驶过2020，你可以回忆起不下10条新闻，来证明这一年和此前的每一年是那么不同。
同样是涨，这次也涨得不同。
先说需求端，2020年是谁在买房？
上海的自媒体“小胖看房”通过参与上海各个新盘摇号的认筹人身份证号做的统计，我们可以看一下前几名的比例：
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请注意这些数字，你看到了什么现象？
上海人很多？
不，恰恰相反，我看到的，是手持5年社保/税单的已婚外省市购房群体占到整个认筹人次的56.79%，他们才是真正的主力。
何况，那34346人次的上海客户中，有多少是刚刚毕业拿到了上海户口的新上海人呢？大家往身边看看，这个群体，也并不在少数吧。
那他们买房的钱是从哪里来？靠在上海打工攒工资？
显然不可能。
原本能引发很多讨论的啃老问题，现在不再热门了——因为房价已经涨到了不啃老别想买得起的阶段。
从而，我们可以很清晰地得出结论：2020年的上海楼市，购房需求中至少超过6成来源于外省市的人口和资金。
一个城市因为自身的吸引力，引进了更多的人口，随之吸纳了更多的资金，这样的市场难道还不够健康么？
再说供给端
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趋势很清晰，二手房挂牌量极为稀少，显然是被汹涌的买盘买空了。
而一手房呢？
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这是来自克而瑞系统的上海2018-2020年商品住宅新房供应和成交套数。我们汇总一下：
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从绝对值上来看，2020年的供应量属于正常，套数略低于2018年，面积略高于2019年，考虑到疫情的影响，实际只有10个月可供应新盘的今年，上海的楼市调控者们已经在努力地增加供应了。
所以，上海市场2020年的火爆并不是因为新增供应萎缩而产生的。
结合上一条结论，也就能清晰地看到，2020年的上海市场，就是典型的外来需求推动的良性上行趋势。
他们是家乡的学霸精英，是各地的天之骄子；
他们或是经历了各种曲折拿到了上海户口，或是在这个城市建设了5年，熬满了税单和社保并且领了结婚证；
他们在这个魔幻的城市，忍受着高昂的生活成本，把家乡的房子抛了或是把父母的积蓄掏了，再来到这个城市，先把二手房的挂牌量买到5年新低，再把热门新盘的摇号中签率降到5成甚至3成以下。
在各个城市都疯狂抢人的年代，难道还幻想着上海政府会把他们赶走么？
第二个问题：2021会继续涨吗？
假设全国调控楼市最有水平的上海政府，都忍不住要出手抑制的话，我们推演一下会用什么调控手段？会出现什么政策？
会不会马上增加新房供应？（2014年的调控玩法）
结论是不会。
原因有3个：过去三年没存货，今年手里没指标，旧改远水难救近火。
从2017年5月26日起至2020年3月31日期间，上海土拍采用的是先评分后选前2名或前3名进场举牌的“招挂复合” 模式。这直接导致大量有钱有勇气的民企几乎彻底退出了上海市场，间接导致了过去3年的上海土拍市场也相对冷静平淡。
不要问我为什么记得这么清楚，我就是历史的亲历者。
2020年3月31日之后，上海的土拍政策还是“招挂复合” 模式，但最后拍卖竞争的入围者从原先的10进2改为10进5，当入围者不超过5人时，直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。然后就出现了各种民企拍出40%多溢价率的新闻，在这种状态下，有些好地，各区政府也不敢拿出来了，以免地王诞生在自己手里。
所以，2017年到2019年成交的土地都在几家头部开发商手里，他们不会捂地。2021年的新增供应主要就是2020年高价成交的土地，这等于是打明牌了。所以2021年的供应总量是总体平稳的。
那出于调控目的，能不能在一季度大量拍地，这样能赶上年底开盘，增加全年的供应呢？也难，在《上海市城市总体规划(2017-2035年)》里，明确规定了新一轮城市总规明确建设用地只减不增，“3200平方公里为上海建设用地的天花板”。和上一轮城市总体规划(2020)确定的3226平方公里相比，上海主动削减建设用地面积74平方公里。距离2035年还有14年呢，建设用地的指标不够用了。
那能不能通过城市旧改来腾笼换鸟呢？这个属于远水，难救近火，等水到了早烧成灰了。虽然能明显看到这两年的旧改加速，但旧改的开发周期一般2-3年，而且因为文物保护政策的要求（“拆改留”变“留改拆”），2020年的地，等拆完改建完至少2023年，这个资金沉淀的压力不是一般的房企能承受得了的。所以，指望旧改来增加供应，也不现实。
增加供应没戏，那会不会出政策抑制需求呢？（2017-2018年的玩法）
2016年收紧限贷政策，2018年限制企业名义购房，直接把18-19年的市场封冻。但现在的限购限贷政策已经非常严格，而且通过前文的数据可以看到，这一波的新增需求是外部导入的。钱是从外省市来的，人也是从外省市来的，大家都在抢人，你总不见得赶人跑吧？经济增长还要不要了？
至于在其他热门城市出现的限制二手房出售的“限售”政策，我判断在上海出现的概率不大。现今挂牌的二手房本来就少，一旦因为政策变动把更多的二手供应量拦在门外，那市场还不更疯狂？
所以，政策可能会出，但作用预计不大。至少，在2021年，不用太过于担心政策的波动对市场的逻辑产生颠覆性影响。
既然上涨的根本原因在于持续不断的需求涌入，那么……
第三个问题：为什么那么多人要买上海的房子？
这个问题可以分为三步来解：
1. 为什么要去大城市
2. 去大城市买房是买什么
3. 上海在大城市里前景如何
第一步，理解为什么都要去大城市
因为这是客观规律：当人类收入水平增高时，人口向大城市的聚集就是天然会发生的。
1990年全球人均GDP水平不到5000美元，千万级别人口的城市仅有10座。2013年，随着人均GDP水平达到了1.1万美元，千万级别人口的城市就变成了28座。实际上，从1970年开始，全球30万以下人口的城市一直在减少，1000万以上和500万以上人口的城市在持续增多。
而我们中国，因为从农业国开始起步，整个城市化的历程是晚于发达国家的。2018年，根据世界银行的数据，全球各国人口集聚程度（在100万人口以上城市居住的人口占全国人口的比重），美国是46%，日本是65%，澳大利亚是61%，而中国是28%。到2019年，中国常住人口最多的前30大城市的人口数量占全国人口的比重也才25%，远远低于发达国家水平。
所以，人往大城市聚集这个趋势，对中国人而言，才刚刚开始。
为什么人会向大城市聚集？
因为规模化聚集的回报，是效率的提升。越大的城市，人均财政支出越少，人均财政收入越高。
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像成都、杭州这些1500万人口以上城市的人均财政支出只有湖南张家界、浙江舟山这些200万人口以下的小城市的一半。而上海、北京等一线城市，单个人头上的经济产出是呼伦贝尔、巴彦淖尔等小城市的3倍。
所以，只要在这个时代还会在追求效率的提升，向大城市聚集的自然趋势就不会逆转。一个大型城市产生的力量，远远超过很多个小型城镇相加的总和，而在大型城市产生的损耗，实际上远远小于很多个小型城镇相加。
第二个问题，去大城市买房是买什么？
有一个段子，说一个中年人在深圳奋斗打拼了十几年，零几年的时候卖掉了深圳的房子，回了老家安居乐业，每天还能辅导孩子写作业。
结果孩子很争气，终于考上了好大学，读完了研究生，挤破头，进了腾讯，一看，又回到了深圳。
这当然是个段子，但现实更为残酷：
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中国仅仅有13个城市拥有3家以上的IT服务上市公司，如果要做程序员，只能去一线和强二线城市。而且一个本科刚毕业的最普通的程序员，在人口规模1000万以上的大城市工作，跟在500万以下的小城市工作，起薪能差6000元；10年之后，在大城市工作的平均年薪能达到45万，而在小城市只有13万。
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同样的，2019年底的时候，我国一共有141家注册基金管理公司，其中117家在上海（64家）、深圳（31家）和北京（22家）。而且，从工作机会和市场流动性的角度来看，金融头部职业对北上深的依赖非常大，薪酬差距更是恐怖，这几个城市金融分析师的平均年收入是其他城市的3.53倍。
再比如，近年来很热门的被美国卡脖子的芯片行业：全国34家知名的集成电路企业中，北上深19个，其中上海一个城市就占了11家——这意味着，一个毕业西安交大微电子系的学生，在西安找到对口工作的概率极低——集成电路上市企业西安为零，集成电路工程师在西安的招聘岗位只有上海的1/10，1-3年经验的硕士薪酬能差67%，所以，他的选择只能是去一线城市。
所以，能看明白了吧？去大城市买房是买什么？表面上看是买资源，是买个户口，方便孩子上学，买个社保享受医疗资源。而实际大多数人看不到的，是这个城市带给你的增长机会。
只有聚集了那么多人才，汇集那么多资金，建设了那么丰富而强大的基础配套设施，才有可能请得来最优秀的公司，才能提供行业最头部的岗位，才能吸引更多更优秀的人才……
我们换个角度来理解这件事情，买一个公司的股票，是为了买一个投票权？还是为了买那点分红？不，买股票，是买这个公司的一部分，是和其他股东共同分享这个公司的成长。
那城市这个“大公司”呢？你怎么养才能拥有这个城市的一部分？怎么样才能分享到这个城市的发展红利？
房子，就是这个城市的股权。
第三个问题，上海在大城市里前景如何？
人的本质是一切社会关系的总和，城市也一样。衡量城市的价值，是看这张网能链接的资源。
上海能链接哪些资源？
还是来源于“小胖看房”的认筹人身份证号做的统计，放眼望去，全国各地都有
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具体看一下城市：
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江（9908人次）浙（6288人次）是明显的主力。一方面是距离，另一方面是财力，比如看中环内的的项目：
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如果说人的汇聚和交互形成一张大网，支持人的活动的则是“基础设施”功能网络，包括水电煤卫通讯、道路交通、医院、学校等等。那么在整个网络中，最有价值的，就是“枢纽节点”，也就是能实现更多“链接”的节点。
而自从改革开放以来，上海就一直是这么一个“枢纽节点”的角色：从民间资本充裕的江浙、到劳动力资本充裕的长江沿岸内陆腹地，中国人的生产力资源在这里全世界的资源进行汇集、交换、共赢。
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从上面的奔涌到上海来买房的人群来看，上海早已是全国的上海。
而上海市2035城市规划中，又明确提出了上海要建设成为卓越的全球城市。到那一天，当中国的经济成为世界第一，当失传了一百多年的朝贡体系再度建立起来时，上海成超过伦敦、纽约、东京成为全世界最大的“枢纽节点”将不是梦想（在新冠疫情的影响下，这件事可能会提前发生）
到那时候，上海的房子应该值多少钱？
第四个问题：什么时候买最合适？
终于到战术层面的具体操作了，现在新房摇不到，二手房房东跳价，老百姓的购房体验的确比较差。
没办法，持币者面对逼空行情就是备受煎熬的。
不过，大牛市也不是一天涨出来的，也不会一直沿着陡峭的斜线往上爬，只要有人参与的市场，总会有波动和调整，比如当下和3-4月是个比较好的时机。
春节是中国老百姓人际关系结构重新打散的一次节点，彼得和露西回到家乡变回了二蛋和三妹，许久未见的老同学老朋友又会坐到一张饭桌前唠唠嗑——信息的交融常常会触发情绪上的波动，隔壁村那个从小被欺负的二傻子去年竟然在深圳买了房，家里的老人还指望有生之年能抱上重孙子……
在各种刺激之下，我们难以想象节后的购房群体会变成什么样，这也是为何各地普遍在春节过后会有一波楼市的小阳春，这就是信息刺激下的需求放大。
所以，在当下买，是赶在需求端的增量之前。
那三四月份呢？三四月份，在我们国家，最重要的事情，是两会。
维稳将是这段时间的主旋律，在这种敏感时点，怎么能让房价暴涨成为影响自己仕途的社会事件呢？所以，结合最近“按闹分配”的新闻时事，可以预判，上海政府有较大可能在两会前出台楼市调控政策。
政策什么内容我们没法猜测，但更多的应是在情绪端的安抚和回应，因为从本质上来看，上海的楼市实质上非常健康，即使被买爆的二手房，也不过是将将超过了2013年：
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控制上海的楼市，最好用的还是信贷工具，15-16的爆发就是限贷的松绑导致的，而这段时间，个贷的收紧已经悄然发生。
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所以，我预判，三四月份的调控政策出台，对以外省市人口资金流入导致的上涨基本面不会有太大影响，但对情绪面的影响是实实在在的。
从这个角度来推测，三四月份，那些眼睛朝天看已经看了大半年的二手房房东，可能会因为外界的舆论波动，坐下来，和客户相对平等一点地聊聊价格空间。
所以，三四月份，是一个供应端的松动机会。
至于再往后，那就不在短期能够预测的范围内，毕竟从基本面看，上海跟深圳比价格，跟杭州比摇号概率，你都会觉得在上海买房实在太幸福了，现在的上海还是个从被低估到价值回归的市场，距离泡沫还远着呢。
第五个问题：如何选择，买哪里？
曾经对于在中国买房而言，买哪里根本不是个问题，只要是个房子都会涨。
但最近几年，这个道理好像讲不通了。有的地方房价涨幅连通胀都没跑赢，甚至出现了明显衰退，但另外一些地方，房价居然几倍几倍地涨。这些差别的最深层次的原因是中国经济增长、财富的逻辑发生了大的变化。
你仔细回忆一下就会发现，这个变化的转折点是2013年。
2013年之前，中国最重要的两个词语是工业化和城镇化。这两个词也是从改革开放以来几十年中国财富的大逻辑。我们快速实现工业化，成了世界工厂，在规模效应下，我们生活所需商品的成本快速下降。同时，工业化所需要的大量劳动力使得数亿农民工进城，而且在这个过程中，从包工头到装修工都赚钱，收入上升又带动餐饮、零售、各种服务业上升，做这些的也都赚到了钱；而产业的发展又带动“城市价值”上升，买了房子的人更是大赚了一笔。
而2013年之后，每一个中国公民的体感是，赚钱变得更难了。因为工业化和城镇化基本完成，就意味着制造业驱动的时代结束了。教育、医疗、娱乐这些人力资本密集型的服务业成为了新的驱动力。所以，人成为了决定性因素。
而人口红利的终结，也让各个城市的竞争成为了你死我亡的存量博弈，这也是为什么你会看到这几年的城市抢人大战愈发激烈。分化这个词，将成为这个时代的最核心的关键词。
那在这个分化的时代，同样是上海，哪里的房子会涨得更快？
还是回到最初的逻辑，城市就是因为人的汇聚和交互而形成的一张大网，那在城市这张网里，每个版块就是一张张小网，每个城市中心就是一个个由人组成的“枢纽节点”。
所以看起来是学校、商场、地铁等配套影响了你对某个楼盘的评价，但实际上，还是人决定的，因为这些配套可以吸引更多的人，吸引更多有钱的人有需求的人，所以才显得值钱，比如学区。
在厘清这些基本概念之后，我们再看“买上海哪里的房子”这个问题，就可以推导成：
未来上海的主力购房群体会买哪里？
上海“土著”人口的衰减和外省市人口的涌入，已经成为了一个无可争议的既定事实，而涌入上海的新城市人群，不论是财力（能买在上海）、智力（能考到上海）还是能力（能留在上海工作），往往是原本省市里的佼佼者，他们在这个城市的购房大战中，更容易占据主导权——也就是对这个城市的定价权。
所以这个问题，又可以推演成：
未来的新上海人会买哪里？
为什么学区房会涨得最猛？因为他们是教育筛选体系里的胜利者，他们享受到了教育的红利，他们希望给自己的孩子最好的教育。（虽然实际上这是个伪命题）
为什么新房、次新房一房难求？因为他们看不上那些破破的房子，虽然破房子有更成熟的生活配套、更好的地段位置、更高的得房率。
为什么内环内、大虹桥在2020年上半年就被买爆？因为他们上班就在附近，出行就在附近，熟悉的街道给他们的心理距离更近。
很多问题找不到答案，是因为本来就没问对问题。当真正的问题被问出来之后，似乎一切都变得容易了。
我在地产行业的前10年，一直就职于这个行业利润最高的公司。要说中海能连续18年成为行业净利润第一的秘籍，核心就是“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略。（并不是庸人们普遍认为的善于控制成本，央企融资成本低）
而“主流”的秘籍，也可以让每一个购房者拿来作为标尺，看到一个楼盘，问一问自己，这是主流地段吗？这是主流的产品吗？未来的客户是主流客户吗？项目的价值和卖点是这个市场上最主流的需求吗？
只需要最基本的常识加上“主流”这个关键词，就能轻易避开中兴路壹号、上青佳园这样的非主流坑盘，选到真正的好房子。
最后特地用一些篇幅来说一下对于学区房的个人观点。
熟悉我的朋友都知道，我一直不太支持学区房，当然也因此错过了最大的一波上涨。学区房是个不错的投机标的，不过在2021年，我会较以往更不建议购买学区房。
我们很容易理解，学区房等于学区的价值+房子的价值。从这个公式来看，最近学区房的快速上涨中，学区的价值应该贡献更大一些。（人口结构变化+公民同招两个因素），那么学区的价值是不是真有那么高呢？
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这是前两天在各种微信群里疯传的“多校划片”传言。说得有鼻子有眼
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不过后来有官媒出来辟谣：
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到底政策会不会变化？会什么时候变化？会不会就变化在你买了学区房之后呢？真的谁也不好说。
另一方面，从价值端来说，学区的教育价值到底有多少？我的高中新中高级中学是（原）闸北前三的市重点高中，曾经在我们那几代，能实现4个理科班各有10来个复旦交大的水平，而现在呢？
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不用找了，没找到我母校——新中高级中学2020年的清北复交是0（据我高中班主任说，这届成绩最好的学生报了香港的学校）。当然，榜单末尾那些是1或2的也不用骄傲，弄不好哪年也归零了。
同样的一批老师（并且经验更丰富了），2006年能教出40多个清北复交，14年后就变成了0，你说是老师的问题还是学生的问题？
不，是时代的问题。
时代的发展，就是让资本和权力，变着花样地堵上中产向上攀登的每一条道路。所以在这个分化的时代，学区房真的是最后一根救命稻草吗？这根稻草还能撑多久？
现在要买学区房，要么是高位接盘，要么就是投机中产的焦虑情绪，并且赌政策不会出现利空变化。
我自认为水平有限，这部分的钱我还是赚不了。
写在最后
以上五个问题看完，你觉得我们这篇文章是在讨论买房子么？（注意，要上价值了）
不，我们在重新理解，什么是资产，什么是真正的好资产。
曾经我以为能挣钱的资产，就是好资产。
后来我意识到，财富是增长的结果，能持续增长的才是好资产。
经过2020年，我又有了新的认知和理解，能把更多的人、甚至是更多更有价值的人凝聚在一起的，才是真正的好资产。
人才是最核心的资产
为什么能挣钱的资产会是好资产？因为能挣钱会吸引人，会让想赚钱的人聚集到这里，一起朝着挣钱这个目标干活。
为什么能持续增长的资产会是好资产？因为增长会带来更大的蛋糕，能让更多人分享增长的成果，为增长而努力，而不是尔虞我诈，从你的碗里抢我的口粮。
为什么那些优秀的企业会有股权激励，会有使命愿景价值观？因为优秀的企业能明白，并不是让人聚集起来做事业赚钱，而是通过做事业赚钱让更多优秀的人聚集在一起。
为什么我们这个国家，能在疫情之后，那么迅速的恢复、崛起？因为我们的制度和文化，更能把人充分动员起来，更能果断地集中精力办大事。这也是我党能提出道路自信、理论自信、制度自信、文化自信的根源。
那么，现在你可以理解为什么房产仍然是中国最好的资产了吧。
在一个中央集权国家，统治阶级的信用非常强大，但是民间信用很薄弱。
而中国的城市土地是归国家所有，所以只要这个国家的子民还相信国家，就会认可土地和房产的信用价值。这也是为什么，在过去的几十年里，中国的地方政府可以靠土地收入来为城市建设提供源源不断的动力。在过去的几百几千年里，中国的变法、改革、甚至改朝换代都是基于土地的分配矛盾和制度变化。
这是中国房地产市场和西方房地产市场的根本区别，也是西方经济学理论套用到中国房产价值上统统失效的根本原因。
所以，你如果问2021年，还要不要买房？那不如换一种一针见血的问法：2021年，中国地产的信用属性改变了么？
2021年，要不要在全中国最有契约精神、最能吸引人才、最主流的城市——上海买房？
我相信你已经有了答案。
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