商品房期权是否可以转让，是否应和开发商重新签订合同?

热心网友 · 2017-8-25 02:07:36

商品房期权是否可以转让，是否应和开发商重新签订合同?商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人，这种转让属于债权的转让，预售合同的主体发生了变更，而该合同的内容并未发生变化，是由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人。我国《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的预售商品房，如果转让时该房屋已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，这就不再是合同中权利的转让，而应按房屋买卖处理。因为经竣工验收、已进行初始登记的房屋，应当适用《城市房地产管理法》第三十七条中关于“未依法登记领取权属证书”的房屋不准转让的规定。预售合同转让应当按《合同法》第八十八条规定，征得对方当事人同意，由原购房人和接受转让一方签订转让合同，而不是和开发商重新签订新的预售合同。原合同仍然有效，合同的内容也没有发生改变。只是原合同中的权利义务转让后，接受转让的一方取得了原预售合同预购人的地位。如果接受转让一方再次将期权转让，仍按上述手续办理。接受转让一方办理权属登记时，凭原预售合同、转让合同、原合同对方当事人书面同意书等要件申请。以往，《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。建设部房地产业司和体改法规司编写的《〈市房地产管理法〉条文释义》在对这一条进行解释时认为：“商品房预售后，在竣工之前的再行转让，即俗称转让‘楼花’的问题，一般应当允许。这样可以促进商品房预售，搞活房地产市场”。而且，我国法律、法规对房屋期权转让未有禁止性规定，建设部《城市房地产抵押管理办法》也允许商品房期权进行抵押。2005年5月，国务院办公厅转发了建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，其中第七条规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机不得为其办理房屋权属登记手续”。因此，在国家作出新的规定以前，登记机关不能为因期权转让而取得的房屋所有权办理权属登记。已经竣工验收的商品房的转让不再属于期权转让的范围，而应由原买受人先办理权属登记，然后作为房屋所有权的转让。

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