就差一步！90后姑娘用30万“套牢”上海4套价值千万的房产……

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一说起买房，大部分人的状态都是，“我还在买一个厕所的路上奋斗！”

但最近有媒体却报道了这样一件事，90后女孩黄潇潇（化名）用30万，在上海定了至少4套房，光涨价部分就超过1000万！她怎么做到的？

这套操作，来自我们熟悉的阿基米德の杠杆原理。

她利用购房合约的条款漏洞，以较少的定金，锁定价值数十倍的房产，以套取违约收益和房产增值。

听起来有点复杂，
下面我们来具体解析一下。

2016年，黄潇潇在上海到处买房，从3月到年底，她签了至少4份购房合同，这些房子每套价格几百万，但她手里总共只有30万。每套房子她都支付了5-10万的定金，按照正常流程，接下来应该支付首付，

但是！

她选择直接失踪。

有人说，这不太可能啊！一般没有按时交首付，房子不归你不说，连定金也不会退啊！

而业内的惯例是，二手房从付定金日算起，半个月到一个月后就该支付首付。

一开始，卖家也是这样想的，他们联系迟迟不付首付的黄潇潇，打算解除合同，

没想到她反向卖家索要“违约赔偿”！

这时候，大家才注意到，购房合同上居然是这样规定的：

“买家逾期超过600日不付款，卖家才可以解除合同”

坑爹的条款不止这些，合同里还规定：

1. 买家600日后仍不付款，每天只需支付万分之0.3的违约金。

也就是说，一套500万的房子，一年多以后黄潇潇还没付首付，她每天的违约金是150块，违约成本超低。

2. 600日内卖家如果把房子转卖给其他人，则要赔偿买家房价20%的违约金。

还是以500万的房子为例，卖家在600天内把房子转卖给他人，黄潇潇将直接收益100万，4套房子就是400万，从30万到400万，收益率超过1200%。

3. 房子转卖后，增值收益归买家所有。

2016年到2017年，上海房价涨幅惊人，4套房增值总计上千万。

也就是说，按照这份合同，不管卖家选择违约还是转卖，黄潇潇都能获得相当可观的收入。

通过这套手法，黄潇潇仅需动用30万元的成本，就已经能够获利上千万元。即使是卖家们都选择“违约”，黄潇潇也能获得数百万元的违约金。

其实，这是黄潇潇精心设计的合同，利用卖家不仔细看合同的普遍现象，故意牟取暴利。并且卖家签字即表示认可合同条款。

有房东起诉黄潇潇，法院判定购房合同合法有效。直到受害房东抱团作证，证明黄潇潇没有付款能力，却在短期订了至少4套房，购房并不是她的真正目的，合同才被判无效。

由此，黄潇潇才最终全部败诉。

黄潇潇的行为是诈骗吗？

诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。

构成欺诈须符合以下构成要件：
行为人实施了欺诈行为；欺诈行为使对方产生错误认识；被害人陷入错误认识之后作出财产处分；欺诈行为使被害人处分财产后，行为人获得财产，从而使被害人的财产受到损害。以上要件缺一不可。

本案中，黄某并未以非法侵占房产的非法目的与受害房主签订合同，其出发点仅是为了获取更多利益，黄某在与各房主订立合同后也依约履行了交付定金的义务。

其次，各房主在与其签约时，明确知悉合同内容，并未陷入错误认识，作出处分财产的行为。

更为明显的是，各房主的房产因被合同“套牢”，而2016年到2017年上海房价涨幅惊人，他们的房子市价随之水涨船高，各“受害者”反而身价暴增，他们并没有因黄某的行为产生实际的损失。

综上，黄某的行为最多是一个投机取巧的行为，但其本质上并不构成诈骗罪。

虽然涉嫌欺诈并没有让黄潇潇受到惩罚。房子经过一年的耽搁，反而身价暴涨，对于卖家来说其实并没有什么损失，于是他们与黄潇潇达成了和解，撤销合同，有的还返还了她定金。

黄潇潇的房地产买卖合同就是一张典型的“美式期权”合约，也并非稳赚不赔。

期权是一种合约，该合约赋予持有人在某一特定日期或该日之前的任何时间以固定价格购进或售出一种资产的权利。如果该期权只能在到期日执行，则称为欧式期权；如果该期权可以在到期日或到期日之前的任何时间执行，则称为美式期权。

黄潇潇支付的5万或10万元的定金，类似于买方向卖方支付的权利金，付了这个权利金之后，黄潇潇就可以以事先约定的价格在合同规定的600天内锁定这套房子。

在600日的合约期限内，假如房子的价格上涨超过定金和违约金，黄潇潇可以选择行权买下这套房子，然后再把它转卖给他人，赚取溢价。假如房子的价格下跌或者上涨低于定金和违约金，黄潇潇也可以选择放弃行权不买这套房子，她损失的只有定金和违约金。

但是，从400万到800万房产的看涨期权，权利金一般也不可能只有5万到10万元那么低，除非是被普遍看跌的房子。否则，一套房子600天里随便涨个超过1%，卖家就会亏钱。

但是在2016年上海房产一年暴涨达44%的背景下，能够用如此便宜的权利金成交多笔看涨期权，一方面在于黄潇潇的精心设计，另一方面也是售房人忽视了对合同条款的审视。

在房屋交易时应该注意一些什么呢？

由于房屋买卖涉及标的额较大，一点出错都可能造成“人房两空”的下场，因此无论买主亦或卖主在交易过程中，均应保持高度的警惕。房屋买卖合同应是在双方协商一致的情况下订立，考察交易房屋情况显得尤为重要，考察分为实地了解交易房屋建筑情况与到相关部门了解交易房屋的房产信息。

作为买方：可在考察过程中了解到房屋的实际使用面积、屋内设施、房屋周边环境、房产上是否有其他债权等情况，以此避免出现“货不对款”等的现象；

作为卖方：可在此过程中，清楚了解买房人是否具备购房资格，是否有交易能力。交易时，清楚表达自己的交易条件，避免含糊及误解，避免被买方“抓住辫子”，徒增不必要的诉讼烦恼；

无论哪一方，都应当在作出交易决定时，要清楚了解房屋买卖过程中所涉及的房产交易的政策，以及需签署的每一份文件背后的法律意义。尤其是，买卖双方在签订房屋买卖合同时，鉴于全国的限购政策均有不同，应先搞清楚自身是否具备交易资格。并且，还应了解双方在此次交易各应承担的义务。对合同条款中应明确合同履行不能时，如何解决的问题，避免前述被“套牢”的情形发生。关于全逾期期限和违约金金额也要格外注意。为此，我们建议双方在对合同约定有不明确、不合理的地方时，一定要及时联系专业人士或者律师进行沟通修改。

素材来源：21世纪
编辑：晓柒

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