证券市场向住房租赁企业敞开了大门

近日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《中国证监会住房城乡建设部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发〔2018〕30号）（以下简称《通知》），明确鼓励住房租赁企业开展资产证券化，证券市场向住房租赁企业敞开了大门。《通知》对住房租赁资产证券化业务的开展条件、优先和重点支持领域、完善住房租赁资产证券化工作程序，以及加强住房租赁资产证券化监督管理等方面做出了系列规定。
近年来，国家提倡大力发展住房租赁市场，培育机构化、规模化住房租赁企业。资金是制约住房租赁企业发展的主要瓶颈之一。因为住房租赁企业要发展，就需要筹集大量房源，这就需要大量资金。但由于目前住房租赁企业普遍为轻资产，缺少可用于贷款的抵押物，没有正常规范的融资渠道，大多采用风险投资等股权类融资，融资成本较高。
自2015年以来，国务院及有关部委多次发布政策文件，提出要支持住房租赁企业以发行资产证券化产品、债券等形式融资。如2015年1月6日，《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4号）提出积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。2015年11月19日，《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）提出支持符合条件的包括住房租赁企业在内的生活性服务业企业上市融资和发行债券。2016年5月17日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。2017年7月18日，《住房城乡建设部关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）提出对住房租赁资产证券化予以鼓励和积极支持。
上述规定为住房租赁企业通过资产证券化融资指明了方向，确定了原则。此次发布的《通知》在上述政策文件的基础上，首次针对住房租赁企业融资作出了全面具体的规定，是贯彻落实党的十九大精神和2017年中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁的重要举措，对盘活住房租赁存量资产，引导社会资金参与住房租赁市场建设具有重大意义。
《通知》规定，只要住房租赁企业及其租赁物业符合规定的条件，就可发行住房租赁资产证券化产品；持有不动产物业的租赁企业，可以发行权益类资产证券化产品；其他住房租赁企业可以发行多类型债券性质的资产证券化产品。此外，《通知》在政策方面还有许多突破，如支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资，这对发展集中式住房租赁，盘活闲置资产具有积极作用；再如，对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展资产证券化，这为房地产开发企业开发建设自持的租赁住房开了证券化融资的口子。另外，相关管理部门在租赁住房建设和资产证券化审核程序上建立绿色通道，提高住房租赁资产证券化产品发行的工作效率。
为保障住房租赁资产证券化产品规范运作，保护投资者权益，防范金融风险，《通知》设立了政府管理和行业自律相结合的监督管理体系。《通知》规定，由中国证监会和住房城乡建设部推动建立健全住房租赁资产证券化业务的合规、风控与管理体系，建立风险监测、违约处置、信息披露和存续期管理等制度规则及负面清单。由中国证券业协会、中国证券投资基金业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会搭建住房租赁资产证券化自律监管协作平台，对住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、评级机构等相关机构进行自律监管及信用评价。根据《通知》要求，住房租赁企业要配合接受有关中介机构尽职调查，做好信息披露，切实保护投资者利益。