真相：2017年的房价涨幅可能被低估！

文/小白读财经（ID：xiaobaiducaijing）

很多人都以为汇率离我们很远，可实际上只要你稍稍懂点经济学，它与我们的房价有着密切的关系！

举个例子：假如市场上只有一套100平的房子，以及200万人民币的现金，那么出于市场总货币与总商品等价的关系，则出现如下关系：

房价：200万人民币＝一套100平的房子

汇率：200万人民币＝40万美元

如果货币当局多印了200万人民币，那么

房价：400万人民币＝一套100平的房子

汇率：400万人民币＝40万美元

人民币兑美元汇率由原来的1：5变为后来的1：10，其结果就是在货币超发的情况下，房价上涨了，而人民币汇率却贬值。

可是只要你细心观察发现，无论人民币汇率如何变化，只要美元数量固定不变，那么在美元计价下的中国房价保持不变（依然是40万美元）。

前：200万人民币＝一套100平的房子＝40万美元

后：400万人民币＝一套100平的房子＝40万美元

所以衡量一套房子升值与否不光要看人民币计价，而且还要看美元计价。为什么？比如整个市场只有200万人民币，再多印200万人民币，在商品数量（含房价）没变的情况下，400万人民币＝一套100平的房子，不是房子价值上升了，而是钱的价值下降了。

去年中国广义货币增速M2是8.2%，而GDP增速是6.9%，央行印钞总量在下降，然而仍然超过GDP增速的1.3%，同期中国的房价整体仍然显现为上涨，比如2017年初深圳的二手房均价是48000元/㎡左右，2017年底是53000元/㎡左右，而同期人民币兑美元汇率也升值了6.29%，这就非常有意思了，货币超发，物价（房价）上涨，对应的不是人民币贬值吗？

其实上面例子当中的汇率与房价之间的关系是依托于购买力平价计算的，而实际过程中房价的变动并非完全反映到汇率，比如：

1、美元的数量并非保持固定不变，美国经济预期、政局变动、风险因素等也会对美元走势带来干扰。

2、利率、资产价格等对汇率的真实反映还需要建立在资金能够自由流通的情况下，而实际情况是中国存在汇率管制。

3、我国国内的市场利率原本就比美国市场利率要高，比如中国10年期国债收益率是3.76%，美国是2.82 %，为的是保持利差优势，防止资金外流，人民币贬值。

所以现在我们就明白了，目前的人民币兑美元汇率反映的不是货币关系、房价关系，同时也反映着美国国内政治、中国利率管制关系。

深圳的二手房均价是48000元/㎡左右，2017年底是53000元/㎡左右，全年房价上涨大约是10%左右，如再加上当期人民币升值6.29%，那么对应的以美元计价的中国房价涨幅将会达到16.29%。

怎么计算的呢？

2017年初人民币对美元汇率是1：6.94，年底是1：6.50。年初48000元/㎡的房子均价换算成美元可得6916.42美元/㎡，年底53000元/㎡的房子均价换算成美元可得8153.84美元/㎡，通过计算可得2017年美元计价下深圳房价上涨了17%左右，与上面的数据很接近。

这样的情况并不罕见，2005年汇改至今，人民币始终处于上涨通道，楼市也同步上涨，唯独2016年是例外，那一年，房价上涨而人民币贬值，从经济学角度上这样的走势是合乎经济学原理的，可为何之前不是这样呢？这个答案可能要抛给大家了。

近期，我整理了利率、汇率、房价关系类文章，如果你有兴趣，可以阅读下面两篇（微信公众号：小白读财经，可查看）。

1、4月8日《房价涨跌背后的秘密，这两个词告诉你答案！》
2、3月27日《人民币大涨近900点，股市呢？》

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