房地产行业首份区块链研究报告发布！

2019 年 10 月，国家最高领导人在主持学习讲话时明确提出：希望国内产业加快推动区块链技术和产业创新发展。
在此背景下，克而瑞科创出品了「房地产行业首份区块链研究报告」，旨在为泛地产从业者提供简单易懂的区块链技术科普与产品可行性分析方法论，从房地产角度出发，探讨「地产+区块链」未来发展的可能性。

欢迎免费领取《地产区块链应用场景可行性分析报告（简版）》，转发本文至朋友圈并截图至后台【留下邮箱】即可。完整版报告敬请关注 2020 年初由克而瑞主办的地产区块链主题会。

报告内容简介

何为区块链？
1. 区块链≠比特币

区块链技术的发展，最早可追溯到上世纪 90 年代末。诞生于 2009 年的比特币只是早期应用了区块链技术的一个产品，经过长时间的探索与突破，区块链技术目前已在全球孕育了数千个形式各异的应用产品。但区块链技术的整体运用范畴，以及区块链技术背后所蕴藏的技术价值绝不仅限于此。所谓区块链，是由哈希密码、时间戳、P2P 传输等技术创造性组合而成的产物。
区块链技术发展时间节点
2. 区块链≠「去中心」
在市场化的使用案例中，有些信息并不需要全网公开，也不希望让所有人知道。
为了给这部分使用者提供更多的区块链管理运营模式选择，在区块链技术中，根据弱中心化程度的不同，分别有公有链、联盟链与私有链三种模式，它们各自的产品特点如下：

注释：分布式一致性算法是一种弱中心化的分布式记账算法，由中心节点向子节点持续更新、传输数据，且子节点对于中心节点数据拥有信任共识。
需要注意的是，市场在设计区块链产品时应在三类模式中合理选择。在削弱中心化管理时应保持理性，一味地强调「去中心」有时反而会带来一定风险。

区块链的核心技术及价值
1. 区块链的「去中心化」特性主要来源于分布式账本计法

下图以不动产使用权变更登记为例，简单诠释了分布式账本实现数据储存去中心化的流程。

通过上图可以看出，在分布式账本的计法下，买卖双方无需第三方背书能够直接达成交易。

但需要注意的是，点对点的交易撮合需要直面诸多信任问题，如果离开了第三方机构的担保，想要在陌生的交易双方之间建立信任是十分困难的。
2. 在分布式账本技术外，区块链还结合了多种技术以强化数据运维及传输能力
为进一步解决去中心化数据库市场的信任问题，在分布式账本数据库之上，区块链还结合了包括智能合约、P2P 网络、数字加密等多类型的数字技术，最终形成了完整的区块链数据库技术——一种可以通过技术手段建立点对点可信传输，并实现防篡改、可追溯的数据存储服务的分布式账本数据库。其中，智能合约和 P2P 网络技术的核心价值在于建立了可信任的点对点传输；时间戳、数字签名和哈希函数的核心价值在于保障了数据存储内容是防篡改的、可长效留存且可追溯。

3. 共识协议保障了弱中化后平台公信力不会减弱，而激励机制将有效提高用户参与积极性

共识协议

共识协议是指基于不同标准，在所有区块链参与者中持续甄选出公信力最强的节点授予记账权，该节点的数据将获得所有参与节点的「共识」。市场中较常见的共识协议有以下三类：

工作量证明（ POW ）
权益证明（ POS ）
股份授权证明机制（ DPOS ）

在区块链的分布式账本中有若干个记录文档，个别文档难免出现信息错录、漏录甚至作弊等问题。而作为一个去中心化的平台，区块链中又缺乏权威的中央机构对内容进行认证。这时，共识协议则可通过绝对公平、公允的方式，来不断变换并甄选出全节点中值得认可的节点予以记账权，并最终引导链中各节点对正确的区块内容达成共识。

激励机制

激励机制是指通过设定，对链上的部分参与者提供奖励或惩罚的机制。这一方面可以奖励链上的优秀参与者；另一方面还能鼓励并督促全节点积极、规范得参与到链上活动。值得注意的是在「激励机制」中不仅可以设计奖励机制，同样可以设计不同的惩罚机制用以惩罚链上各类违规行为。4. 什么样的市场需要区块链？本文归纳出了用以判断区块链技术是否适用于市场的四大需求特征。当一个市场对以下四个方向的需求越强烈，则该领域与区块链技术的契合度就越高，反之亦然。这四大需求为：

削弱中心化
优化信任关系
数据安防与溯源
完善市场价值体系

「地产+区块链」市场现状1. 中国地产区块链产业发展图谱

2. 2019 年起，中央政府开始全力支持区块链技术发展2019 年以前，政府对于区块链技术的政策导向尚不明朗。但为了控制虚拟货币的隐忧，政府曾频繁出条政策对使用了区块链技术的虚拟货币予以管控，这最终导致了市场对无币区块链行业同样持有了偏负面的情绪。
直到 2019 年 10 月，最高领导人在中央政治局第十八次集体学习中强调把区块链作为核心技术自主创新的重要突破口。使区块链在中国的发展迈出了至关重要的一步，真正走上了快车道。

3. 多个地方政府积极推动区块链发展，中央号召加速政策出台
与中央政府不同的是，多个地区政府早在 2016 年底便开始鼓励市场对无币区块链技术进行探索与应用。但政策试探性较强，实际价值普遍不大。在中央政治局开展第十八次集体学习后，为响应中央号召，短短 1 个多月的时间便有 12 座城市出台了更详细、更实际的鼓励政策，越来越多的地方政府开始挖掘区块链技术潜在价值并推动其尽早落地。

4. 中国地产区块链投融资市场分析
近年，中国地产区块链投融资市场正处于增长阶段：2018 年地产相关区块链市场共产生投融资案例 11 起，累计融资额达 17.2 亿元。相较于 2017 年，均有明显增长。但 2018 年全国地产区块链投融资案例数仅占整体区块链投融资案例的 2.7%，市场整体投入力度仍有提升空间。

未来，随着我国政府在 2019 年出台了对于无币区块链技术的扶持条例，市场有理由相信地产相关区块链市场仍拥有着较大的成长空间。

「地产+区块链」未来发展的三种模式目前，地产企业所使用的区块链产品按运用领域可分为两个方向：多行业通用类产品与地产垂直类产品。

而当前市场在多行业通用领域的发展已较成熟。且在这一领域，地产企业往往不具备竞争优势，已较难介入研发市场。而在地产垂直类区块链产品的开发上，地产企业有望占据主导地位。
这一方面，是因为地产+区块链市场的发展仍属初期，行业待发展空间较大；另一方面，地产企业在地产领域多年所积累的经营经验，是其不可替代的竞争力。根据市场现有案例来看，短期内地产企业在区块链产品的研发上将主要运用以下三种模式：

基于既有应用的衍生发展
基于地产热点的创新拓展
创立第三方孵化平台

1. 模式一：基于既有成熟应用的衍生发展基于成熟区块链产品概念的衍生微创新，将有望在近几年中成为助力区块链技术在地产领域获得成功的一大突破口。在供应链金融、合同 & 权证管理及物联网等启动较早的通用类应用领域，区块链技术已经经历了多轮产品迭代，发展趋于成熟。在此基础上，地产企业可以尝试通过对一些成熟产品的微创新，来将这些成熟的区块链理念嫁接到类似的泛地产应用场景，以提高产品容错率。目前，已经有个别泛地产企业在该领域实现了突破：如易居集团在区块链金融资管产品的启发下，正尝试帮助泛地产企业实现存量资产上链，以此实现更高效、更可信的地产存量资产流通交易。

2. 模式二：基于泛地产热点的创新拓展
泛地产领域内存在着一些高度垂直的市场热点，较难被外部市场所发掘。每一个泛地产特有的市场热点，都有孵化出创新区块链产品概念的潜质。2018 年，多家物业企业的成功上市在地产领域带动了一波物业管理热潮。乘此风口，腾讯海纳联合微众银行尝试利用区块链技术，解决物管领域有效管理难、信息不对称等市场痛点。产品概念广受市场关注，是一例泛地产热点创新拓展的典型案例。
腾讯海纳物业管理+区块链概念流程示意图
3. 模式三：为企业提供定制化服务支持的孵化平台目前地产区块链市场仍处于较初级的发展阶段，在这一阶段，一些研发团队难免在业务推进过程中遇到诸如研发技术遇瓶颈、专业人才储备不足、缺乏业内资源嫁接等困难。为解决这些市场痛点，以克而瑞科创区块链孵化平台为代表的第三方区块链孵化平台孕育而生。此类平台多由资深区块链从业人员组成，因此孵化平台能够凭借团队的技术优势、圈内资源积累优势，为初创团队提供技术输出、资源嫁接等多维度的定制化服务，能够很好地起到市场助推器、粘合剂的作用。

在行业发展初期，区块链孵化平台将有望成为行业中极具竞争力的发展模式之一。| 附录——中国「区块链+地产」相关产品/企业

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白皮书亮点提炼
1. 广视角：对2018年度资管行业整体发展状况做了全景式梳理与研究，包括发展历程、市场动态、热点事件解读等；

2. 全覆盖：覆盖2018年中国不动产领域投资、融资、管理、退出四大价值环节的发展现状、特点及趋势；

3. 针对性：对领域内重点企业，包括房企、资管企业、地产基金等的发展现状、特点进行了深入研究，针对性强；

4. 模型化：建立了商业，办公，酒店，公寓，园区，车库及商铺七大业态的资产评估模型，本书以写字楼为主介绍评估模型，更精准评估资产价值；

5. 影响力：推出资管领域权威排行榜：中国资管企业排行榜、中国资管项目排行榜，为业内树立可资参考的风向标。