【百态】人生、投资和后悔药

导语

这是一位【昆明楼市】粉丝在经历了买房的过程之后，以亲身经历作为参照，写下了这篇诚意满满的文章，希望给【昆明楼市】的粉丝们带来更多参照范本。文章仅代表个人观点，权当交流，不喜勿喷。


投稿人：收益良多


经常看各种大牛写昆明房地产的文章，个人浅见，对于我们小老百姓而言，国家、区域政策的引导、变化固然重要，但如能把买房和人生规划配合起来，能够助力个人达成人生目标，至少也能少奋斗好几年，所以今天动笔跟大家分享下我买房的经验和教训，权当给大家个参考。

人生的第一套房


2010年，大学毕业，当时没做好人生规划，就一直飘着，自然也不会考虑买房定居。同舍小明，毕业后去深圳工作，当年就和女友买了深圳罗湖的房子准备结婚，二手房8k出头，当时我们觉得好贵，但是为了结婚又好像没有其他办法。后来深圳房价起飞，小明成了我们宿舍第一个资产过百万的人，可见人生规划与踩对鼓点的重要，当然这是后话。

飘了两年，13年回昆明工作，这次想稳定一些，为了工作配套，年底买了呈贡TJC一期100多平方的小房子，总价40w+，车位最便宜的7w+，付了20%首付也不过10w+，是个人投资的第一套房。当时考虑的主要是：离工作地点近、有地铁交通好、优惠点位多，其他的教学、医疗、商业配套没有过多考虑，具体选户型也没有经验，主要还是参考朝向、户型、楼栋等指标，按照自住的方式去选，没有考虑房子的后续用途与退出方式，如果当时有考虑这些因素，可能就会添点钱直接买两套便宜点的其他户型的房子，加上赠送面积和优惠，每套能够多送出一个房间，2房变3房，一套房多出一台小车的钱。

TJC开盘的时候，有个领导跟我们说，你们几个小年轻凑凑钱多买几套，我们心想开玩笑呢。后来才知道有同事真的这么干了，一买就是好几套，闷声大发财，过得三四年，呈贡的房价从4k直接飙升到万元级别，不算杠杆至少也有一倍涨幅，下巴都惊掉了，方才惊觉有实力有魄力就是不一样。

【论刚需因素的重要性】
呈贡学校周边房价上涨证明了教学配套在中国是绝对刚需，TJC的幼儿园和川师大附小开设后，TJC房价上了一大个台阶，且直接带来了很多家庭为孩子上学配套的需求，房子流动性高、租客也好找。另外有个更极端的案例就是雨花毓秀，原来6k、7k左右的房子，云师大附中建起来后直接就上万了，前后2个月，一套房可以升值几十万，普通人少奋斗十年！

【房子的定位要清晰】
房子是投资还是自住，购买的考虑是不一样的，自住更多考虑的是住的舒不舒服，房屋朝向、功能布局等，投资建议优先考虑投资体量最优，优惠力度最大，后续升值潜力最多的房子。当然，不同的房子，出手时机也不一样，自住可以不管太多，投资到达预计涨幅位置，结合周边情况，就可以考虑出货了。

【要不要买车位】
TJC的车位给我结结实实上了一课，我买的是最便宜的车位，以为稳赚，结果后来TJC配套车位太多，物业管理不善，停车收费不合理和业主闹了几次矛盾，没人买车位都是租，地下两层车位余量又多，地产商开始变着花儿的半卖半送，现在直接借着四期上市打出买房送车位。我的车位最后出手时按原价配套房子一起卖了，很多潜在买家都反应能不能不买车位。原本以为肯定赚钱的车位变成了出手的累赘，现在回头看，2013年快8w的车位，如果再添点钱我能再付一套小房子首付了，一下错过几十万。

涨幅到位该出货了


后来的三四年间，受益于市政府对呈贡的基建投资和资源投入，呈贡的地铁开通、高铁通车，房子周边幼儿园、小学开始招生，呈贡人气开始旺起来，房价不断上扬，最高的时候是2018年底，房子带车位可卖出95w的价格，小算一下基本接近一倍涨幅，于是心痒毛抓地开始考虑出手，并陆续跟踪市场情况。

19年年中，把呈贡的房子出了，主要是考虑：TJC四期要上市，新房出售会给老房带来定锚效应，另外同楼盘2期、3期的房产证快下来了，会加大与一期的竞争，此外周边也有多个新盘在售，从户型上来讲TJC没有优势。于是开了几次家庭会议，做了测算对比，最后决定出货。出货前在周边楼盘、小区里做了调研，明确了自己户型的优势、基础价格和心理价位，找了两个靠谱的中介挂出去，过得1个月就卖了，最后成交价格87w带车位，小赚了30w+（当时咨询文峰老师还说卖低了，但是出货快，也就不管那么多了）。

【什么时候出手】
其实这个问题跟什么时候卖股票是一样的逻辑，主要考虑你对房子的期望及周边市场趋势的情况。比如TJC，我看过他们的楼盘企划，房价阶梯状上涨以推动房子出售，所以只要市场趋势不变，微环境竞争环境不改，建议选择在你的盘价格有了一定涨幅，且你的户型最有优势的时候出手，比如你的户型局部比较是否功能最佳、朝向最佳、风景最佳、交通最佳、交易风险最小（不动产证在手）？这些都可以是你的优势。

【出货时怎么用好中介？】
中介的目的是促成交易，所以卖房一定不要偏听偏信，中介有时会故意打压你的价格，让你有紧迫感降价出售。我的建议是自己多看看，不同的盘对比下，同个盘也多看几套对比下，不只对比户型、配套、朝向，还要对比地下、邻居、周边情况。多问几个做了类比，再观察一段时间，基本上就可以确定自己的报价了，这样一套下来你大概知道自己户型的优劣，基本可以做到心中有数，当机会来的时候也就更能抓住。最后，联系的中介不宜多，大部分中介不专业、也有很多中介不认真，建议把钥匙给一个信得过的、成熟点的中介人员，其他中介去看房都通过他，自己也好管理，能更好地追溯每一个潜在买家的想法和反馈。

上车巫家坝


呈贡房子出货后第二个月拿出售的钱去巫家坝做首付买了一套房，127平方，当时房价1.8w，现在因为自贸区概念叠加，也升值了。

说起来这笔投资和昆明楼市有关，18年昆明楼市去呈贡开讲座，我在现场，记忆尤深文峰说“最佳的购房时机是10年前，其次是现在！”小陈还明确的点出了几个重点区域，三个半岛、呈贡片区、巫家坝都是推荐的购买区域，当时还讲了一句“买房子怎么买，政府限制买哪里，你就去哪里买”，现在想想很有预见性，估计当时买了房子的朋友应该都收货颇丰了。


放几张当时的图片，让大家感受一下。








后来又听朋友说巫家坝规划如何如何吸引人，心里种了草，周末和老婆就当去玩儿似的陆续看了几个盘，规划着实吸引人，但是觉得看不清楚未来，资金也不到位，时机也不成熟，就一直在观望。



19年因为卖了呈贡的房子要找下家投资，又去看巫家坝，恰巧碰到文峰、小陈去做不动产投资沙龙，当天听完就果断做了认筹，回来开了家庭会议，家人都同意，就直接上车了。

说说当时买巫家坝的考虑，其实买房只是一个投资选择，当时我还做了几个投资选项的对比，包括股票基金、买二手房出租、买贵金属和买不动产的增值、回报率测算对比，不动产并不是最优选项，但是结合抗通胀、居住意愿及家庭承受能力综合考虑，最终选择了买巫家坝。理由很简单，除了首付后，我们的公积金基本可以弥补每月房贷的大部分，对于家庭来讲负担不大，况且我们未来也希望换地方居住，最后是考虑按照10年的家庭投资来规划，巫家坝的利好应该可以兑现，买巫家坝大概率稳赚不赔，具体来讲利好包括：飞虎大道北段打通、核心商业区成型、地铁和中央公园开建，每一个利好的可行性都很高。于是就想买了放着，其他的留给市政府和时间。万一巫家坝做不好，中央公园嗝屁了，至少我们可以自己住，离市区、离上班都近一些，也有投资失败承受的基础。

到现在，一转眼就已经5个月过去了，巫家坝地铁站的提前建设、自贸区设立、区内首个商业开建，现在又放出了南北大通道的消息，利好不断，巫家坝越发成为热点，但我想说，上面的几个利好都还在路上呢，后面仍然值得期待。






最后谈谈几点感受



【方向、能力和机会】
投资要为人生规划服务，方向（你的工作规划、居住规划、生活形态的规划）、能力（资金实力、选房的能力——这个很重要，还有跟房地产商谈判找优质资源的能力）、机会（买入卖出时点的选择、如何找到最佳优惠价格），每一个都很重要！结合以上三点，能帮你踩对人生鼓点，减少生活负累。

【投资不一定有后悔药】
投资不一定后悔药，投之前想好怎么退出！不管是股市、基金、贵金属还是不动产，甚至是婚姻、工作，这些或大或小的决定都是投资！是你对自己人生的投资！在进入之前，都要想好怎么退出，不想退出或者退出不了就要能够承受！毕竟，很多选择，如婚姻、如就业行业，最好不要找后悔药。







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