养老地产实现轻资产运营的四大措施

来源：搜狐网

养老地产是指满足老年人身心以及社会活动需求的宜居地产。作为房地产的一个细分市场，养老地产在区位选择、市场分析、土地获取、建造设计、资金运营、风险控制、市场营销、设施管理等每个环节都有其相应的要求，而最大的不同在于养老地产是以提供养老服务为核心，服务的质量和水平主导着养老地产的运营管理和盈利模式，所以养老地产具有房地产和服务双重属性，它不仅要提供居住功能，同时还要为老年住户提供及时、专业的健康护理医疗服务。

传统的养老地产融资模式

与传统地产项目相比，养老地产还处于起步阶段，在开发、建设、运营等方面还存在很多问题。资金投入量大、回收周期长等是传统地产项目以及养老地产的共同特征，对开发商的资金周转能力是一个巨大的考验。然而以自有资金以及银行贷款为主的融资办法，并且以会员制、长期租赁与直接销售为主要资金回收方式的传统养老地产，同时按月收取相关服务费用作为运营费用。在这种融资以及资金回收方式上，大型企业占据绝对优势，把握了养老地产开发建设的先机，多数小型企业不具备优势条件。从这一层面上看，养老地产行业属于重资产行业，对企业的资金、开发建设、运营实力要求较高。

轻资产运营的内涵

房地产的轻资产营运模式是指以运营者和投资者身份进行开发，与其他专业公司共同进行运营，环节分担负责，优势得以凸显，效率得到提升，杆杠效应通过轻资产模式实现最大化。

1专业分工明确
一方面，专业参与者存在房地产价值链的全过程，无论是前期的开发建设、资产融资还是后期的销售、物业管理等，分工明确。参与者各司其职，发挥其在产业链某领域的专业能力，使得成本、品质管理、品牌价值效应最大化，实现高利润利益。另一方面，高利润利益进一步强化效应，并锻造成为企业市场竞争的紧要能力。专业化运作使得企业对市场形势的判断更准确，可使企业经营风险下降。

2融资渠道多元
资金健康周转是房地产企业得以运营的重要条件。轻资产模式能有效实现这一条件，降低了由一家企业承担巨额开发资金的风险。房地产企业利用轻资产模式组建多家企业参与，利用基金形式筹资，自此资金筹集不再是一家企业负责，对项目的资本投入量减少，逐渐实现企业资金的相对独立。企业既满足自身资金的需要，又解决了融资成本高的问题，小资本置换大资本，风险和收益得以双向平衡。总之，多元化的融资渠道促进房地产通过多种途径获取足够的资金，以多种方式降低融资成本。

3
盈利模式转变
传统的养老地产主要利用资产收益模式，轻资产养老地产主要是费用收益模式。资产收益模式是指由土地与房产价值的增加形成的超额收益，费用收益模式既包括售卖房屋的收益分成还包括管理费用。由资本增值型盈利模式转向费用收益模式，减少了对市场政策的依赖，稳定了收益以及拓宽了盈利范围。

4
企业效率
企业效率在轻资产运营模式下显得尤其重要，效率与企业回报成正比。轻资产运营可以让企业将资本聚焦到更高投资效率的环节，并实现风险的有效规划以及避免，可以更加高效配置资本。

养老地产轻资产运营模式的实施措施

1
盘活存量资产
目前存量资产转型养老政策尤为利好。可以转型养老的存量资产主要为以下几种：工业用地、社区服务用地、公共事业用地、公益用地、烂尾楼盘、办公楼、公用设施用地、园林地域、存量酒店及度假村、集体用地、旅游用地。其中涉及最多且具有代表性的为工业用地、公共事业用地和办公楼，不少央企及地方国企，皆根据自有存量用地的特色属性，通过各种合作与开发方式，从土地获取方面实践着轻资产化。

2
与发展养老地产金融
面对我国亿万级的养老消费市场，养老产业的“银发经济”也逐渐成为诸多金融机构布局的必争之地。部分金融机构进入养老地产，开始探索新型盈利模式，但整体处于初级阶段。通过金融产品的购买，体现养老地产入住权或相关使用权，由金融机构进行资金运行，这是养老地产金融的运营模式。

3
发展“互联网 +”思维
随着互联网和信息技术的快速发展，养老服务行业搭上互联网这辆“快车”，养老模式将更加智慧化发展。借助互联网发展养老地产项目，将大数据和定位技术引入养老地产项目，通过数据分析促进资源的整合利用、提高照护效率、促进服务质量，打造符合老龄人的宜居环境，更好地为企业服务。

4
合作、并购布局
随着我国老龄化程度的逐渐加快，养老改革也在加速推进，而这释放的万亿养老市场有待挖掘。对于已布局、即将布局养老地产的企业来说，强强联合成为行业发展首选，同时资金实力雄厚的企业亦通过并购的方式实现对养老地产的快速布局。例如，房地产企业与银行合作，利用房地产企业在全国布局、资源整合优势以及银行在金融服务的优势，有助于增强其在养老市场的行业竞争力，从而促进了养老地产的轻资产模式发展。

结语

养老地产是以养老为主题、以地产为载体、以适老化设计为标准、以服务为核心价值的新兴地产形式。它复合了房地产开发、商业地产运营、养老服务和金融创新等多种属性，对企业的实力要求较高。目前，我国养老地产尚处于初期探索阶段，中国养老地产任重道远。

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