炒房盈亏平衡增长率计算分享

最近上班有点忙一直没时间踩盘，高产小滴只有继续给大家分享小滴观点。

小滴呢，虽然是一名刚需购房者，但当我报名华润悦玺的时候，就有一个美好的想法：限售结束以后把它卖了，赚的钱再买个别的房子……

（最后摇到了两千多号……）

这不重要。

小滴计算了一下假设5年后转手（交房2年+限售3年），房子到底要卖多少钱才能不亏。

结论：

刚需：
每年增长率需达3.71%以上，买房才能算“不亏”；
(假设200万的房子5年后要卖240万)

普通：
每年增长率需达2.24%以上，买房才能算“不亏”；
(假设200万的房子5年后要卖223万)

其中：
刚需：首付三成，利率5.635%，贷款30年，还款方式等额本息；
普通：首付六成，利率5.880%，贷款25年，还款方式等额本息；

大前提：不考虑任何机会成本和通货膨胀；小前提：1、假设5年后提前还清全部贷款，且偿还的违约金为剩余本金的1%；2、二手交易时不承担任何税费；

逻辑图：

计算用到的公式：月供本金部分：贷款本金*月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)；月供利息部分：月利率*贷款额度；其中：可卖价格为盈亏平衡价格，是需要计算的值；首付款和已付月供根据还款情况算出；赎回成本就是5年后出售二手房时需要还掉的贷款及违约金。

刚需的计算过程：（200万的房子，5年后至少要卖近240万才能算不亏）

感兴趣的小伙伴可在后台给小滴回复“增长率”可获取临界房价增长率计算模型的excel，查看具体公式及调整总价，也可根据不同需求（不同贷款利率、不同首付比例等）计算不同的盈亏增长噢~
excel截图：

下次小滴有时间的话会更新2.0版本，带入机会成本修正盈亏平衡，会更具有实际意义。大概逻辑就是"买房不如存余额宝"的盈亏平衡点~

当然踩盘也要抽时间去跑……

记得后台回复“增长率”获取模型噢~

PS. 以上文字仅代表个人观点，供大家参考。↓↓长按关注，一起来聊聊成都楼市吧。↓↓