区块链将颠覆房地产行业？

区块链，这个因比特币广为人知的技术，在这个周末随着领导人在XWLB上的表态，忽然火起来了。这是不是意味着正规部队要进场？通常，正规军上场的第一步就是剿匪。对于那些被各种币割了一茬又一茬的韭菜们，看起来是个福音。

区块链在金融业和银行网络安全方面，在保险和医疗保健方面都已有可行的解决方案。不过对于当下水深火热的房地产行业貌似没什么动静，虽然早在几年前就有人嚷嚷着要用区块链彻底颠覆房地产行业。

什么是区块链

区块链是分布式数据存储、点对点传输、共识机制、加密算法等计算机技术的新型应用模式，是一种通过去中心化和去信任的方式集体维护一个可靠数据库的技术方案。

通俗一点说，区块链技术就指一种全民参与记账的方式。所有的系统背后都有一个数据库，你可以把数据库看成一个大账本。那么谁来记这个账本就变得很重要。目前就是谁的系统谁来记账（中心化），微信的账本就是腾讯在记，淘宝的账本就是阿里在记。但现在区块链系统（去中心化）中，系统中的每个人都可以有机会参与记账。在一定时间段内如果有任何数据变化，系统中每个人都可以来进行记账，系统会评判这段时间内记账最快最好的人，把他记录的内容写到账本，并将这段时间内账本内容发给系统内所有的其他人进行备份。这样系统中的每个人都了一本完整的账本。这种方式，我们就称它为区块链技术。

上图解释了分布式的概念

区块链具有以下几个特征：

去中心化。区块链技术不依赖额外的第三方管理机构（如淘宝、微信）或硬件设施，没有中心管制，除了自成一体的区块链本身，通过分布式核算和存储，各个节点实现了信息自我验证、传递和管理。去中心化是区块链最突出最本质的特征。

开放性。区块链技术基础是开源的，除了交易各方的私有信息被加密外，区块链的数据对所有人开放，任何人都可以通过公开的接口查询区块链数据和开发相关应用，因此整个系统信息高度透明。

独立性。基于协商一致的规范和协议(类似比特币采用的哈希算法等各种数学算法)，整个区块链系统不依赖其他第三方，所有节点能够在系统内自动安全地验证、交换数据，不需要任何人为的干预。

安全性。只要不能掌控全部数据节点的51%，就无法肆意操控修改网络数据，这使区块链本身变得相对安全，避免了主观人为的数据变更。

匿名性。除非有法律规范要求，单从技术上来讲，各区块节点的身份信息不需要公开或验证，信息传递可以匿名进行。

区块链如何“颠覆”房地产行业

房地产行业，是一个严重依赖信息的行业，无论是房源情况、买卖双方的财产情况、买卖的意向情况、房子的维护情况、买卖双方的信用情况，等等，都牵扯到大量的信息，这些信息的覆盖程度、真伪程度、精确程度、精确颗粒度、流通速度等等都在影响着房地产交易的进展速度和质量，而区块链技术本身就是对信息相关的全面提升技术，不难理解对于房地产而言，区块链将使房地产的整个过程过程更加高效、透明、精准、可信。

对于住宅类房产，由于涉及多方，交易过程往往非常复杂：买家、卖家、中介、律师、贷款方、政府部门，各方都有填写表格和文件的需求。而这些表格和文件必须通过递送服务盖章、扫描、传真或发送。通过基于区块链技术的智能合约可以大大简化这一流程。智能合约，可理解为一段写在区块链上的代码，一旦某个事件触发合同中的条款，代码即自动执行，这些合同可通过数字签名来验证文件和授权。因为它们是分布式的——每个动作都被记录在多个“节点”上，有助于避免双重支出、欺诈、滥用和操纵。

在雄安，国内首个区块链技术在租房领域的应用已经落地，蚂蚁金服作为这一平台核心区块链技术的提供方，中国建设银行和链家则提供了房源租赁信息等服务。通过这一平台挂牌的房源信息、房东房客的身份信息以及房屋租赁合同信息都将得到多方验证，且这些信息具有无法篡改的特性。租客将不会遇到假房东，租到假房子。

区块链对商业房地产带来的最大颠覆之一，便是使合同管理流程更顺畅更快捷，更利于交易的达成。有了智能合约，租赁或出售协议的每一部分得以自动生成，收付款也可以做到实时进行，不再受工作时间限制。智能合约还有助于加快租赁前的尽职调查。区块链技术可帮助核实身份，更快地完成背景审查流程。合同各方可用个人数字秘钥访问，因而减少了欺诈的可能性。

区块链技术对于房地产业的一个吸引力是它可用于记录土地所有权，在目前大多数信息仍然无法线上查询的情况下，区块链技术有望大幅减少传统上记录和转让所有权冗长的过程，并且具有无懈可击的透明度。同时，区块链技术使得房屋产权的分拆和共享成为可能。以区块链技术为基础的的在线分类账本像公司股票在交易所中记录的方式一样，可安全可靠地跟踪某房产中个人产权的规模和价值，以克服产权共有过程中的遇到的难题。

现今，已有越来越多的政府寻求应用安全总账作为存储和访问所有权历史记录的方法。英国政府于2018年宣布了一项名为“数字街”（Digital Street）的计划，该计划要求在2022年之前将本国土地登记完成向区块链技术过渡。瑞典、乌克兰、迪拜和格鲁吉亚共和国都在进行类似计划。

区块链在房地产行业的另一项应用是提高资产的流动性，降低投资门槛，即实物资产的代币化。代币化的主要构想是人们可以通过购买代表房地产的数字代币来投资房地产。房地产代币化可以利用区块链追踪和验证交易，保证产权人利益，通过智能合约保证交易和分红的正常进行。不过真正实现还需要克服很多监管困难。一方面，这些代币让持有者有权享受一定比例的未来建筑。另一方面，建筑公司和承包商则直接销售代币，为目标建设项目筹集资金。理想状态是双方都很满意：承包商有足够的资金来完成项目，而未来的户主可以确保自己最终会从股份中获得回报。为了确保双方的诚信，这种房地产代币化体系引入了一种智能合约，用于监管双方的关系。未来当物联网完成部署，代币化将进一步发展，使代币持有人是唯一可以使用所购买房地产的人。具体形式可以有多种，从使用智能锁开始，以只响应密钥持有人请求的完整公寓环境结尾。代币化的其他优势包括房地产收益易于分配，产权登记更简单，房地产投资者的进入门槛更低，区块链保证所有交易完全可追踪、可验证。代币作为一种股份，只是没有获得官方认可。大多数国家司法体系的法律会禁止代币发行机构将代币作为股份进行分配。

但在我国，土地的公有属性和房产的产权年限等问题都限制了区块链技术在房地产行业的应用空间。房地产行业本身是一个强监管、强周期行业，监管部门对代币的态度严厉，区块链+房地产，房产代币化、虚拟钱包以及计算费用等相关概念，难以进入到现有平台类似的用户体验阶段。另一方面，区块链技术仍处于初级阶段，如可扩展性、隐私、身份、监管以及跨链互操作性等问题仍难以克服。目前，我国区块链在房地产行业的应用还局限在租房领域，谈“颠覆”，还为时尚早。

区块链技术可以大大的提高交易效率，减少交易成本，总体而言，区块链技术在房地产行业最具潜力的应用可以概括为以下五个方面：

（1）交易前更快速、精准的供需匹配——通过易于访问和验证的有关财产和房源情况的所有信息，可以大大减少将不正确的信息传输给感兴趣并合适的买家的机会。

（2）区块链带来的不需要第三方验证的智能合约，将有助于加快交易前的尽职调查。区块链技术可帮助核实身份，更快地完成背景审查流程。合同各方可用个人数字秘钥访问，因而减少了欺诈的可能性。

（3）更轻松，更便捷的租赁管理和会计流程——智能合约使得租赁或出售协议的每一部分得以自动生成，收付款也可以做到实时进行，所以整个流程更快速，更高效，更准确。

（4）更加简化和透明的交易流程-通过区块链分类账，与所购买的资产相关的所有文档，包括财产评估，维护记录，资本改善记录以及买方的财务和抵押数据，将在以透明的方式进行交易。这将大大简化收购过程，并有可能缩短交易时间表。此外，区块链将提供的资产通证化（投资者购买证券通证允许投资者拥有一部分房地产或资产）可以简化资本化和收购流程，进而提高多户投资者的流动性。

（5）更好的财产维护程序-如果所有有关公寓财产的信息，从上次更新单位内设备到何时花费美化景观，都可以通过区块链轻松地提供给业主和财产管理者，则资产可以得到更好的维护和运行效率更高。

区块链如何改变建筑业？

在建筑业，随着科技和BIM（建筑信息模型）应用的推广，各个领域的协同合作和一些新技术（比如无人机、VR和智能施工机器人）在这个行业应用的日趋增加，可促使区块链技术在该领域得到应用。综合而言，区块链在建筑业可用于付款和项目管理，采购和供应链管理，BIM和智能资产管理。

建筑是“争执之地”，其中大多数与付款息息相关。区块链技术可以通过引入无差错流程来充当可信赖的合同管理者，以此为基础来构建和监视合同。智能合约可以帮助建筑业摆脱中介方（比如各种分包）的影响。如果是砌墙的瓦工，那么他要求对其进行检查。如果检查成功，则支付瓦工费用。

区块链的应用，有助于减少建筑业中常见的层层转包和分包现象，避免不必要的项目风险。一个精确的BIM系统可以使得工程量清单（BoQ,Bill of Quantities）的创建更加容易。工程量清单可以分为贸易商通过市场投标的活动计划表。它还允许对所需材料进行计量。有了专业的投入，这些活动就可以用来创造一个工作方案。该方案和活动时间表可用于交易投标。可以输入一个智能劳动合同，并通过精确的算法，用一个均衡的经过校准的智能合同将这些活动进一步拆分成更小的工作包。同时，出于业主的利益，有人负责代表业主评估工作质量。与业主直接签约的建筑工作人员知道，一旦他们完成一部分工作，他们就会立即得到薪酬。如果他们有200平方米的工作量，3天时间完成后即可立即得到450元，那么他们的积极性将被调动起来，从而在更短时间完成更多工作。以同样的方式，一个项目的材料可以投标。粉刷涂料的供应商与业主直接签订一份智能合同，在规定的日期提供涂料以满足规定的要求。主要承包商的角色仍然存在，如监测、程序编制、健康和安全等，但将直接与业主签订合同，而不是通过一系列分包合同。

利用区块链和BIM的串联应用，加上其他快速推进技术，有机会创造一个精简的采购方法，更好的使分散的个人组成一个项目团队。这将通过移除中间商来降低成本，这样，业主在项目的成本、时间和范围上有更多的控制和透明度（Dave Hughes）。

作为关于智能合约的讨论的延续，区块链可以通过使用比特币进行建设来增强协作和透明度。根据《建筑经理》杂志的说法，已经有两个由DotBuiltEnvironment朝着这个方向发起的项目：ConstructCoin和TraderTrasferTrust（项目银行应用程序）。

ConstructCoin主要侧重于与建设相关的数据的生产和适当管理。与比特币类似，将向产生建筑信息的任何人引入奖励。TraderTransferTrust主要思想是建立一个可以数字方式提供有效的任务完成证明的系统，并基于这些证明将能够触发付款。一种精确的“交付时付款”方法。

区块链技术在建筑业的应用还体现在以下方面：（1）能够跟踪分包商可交付产品的信誉分类账有助于鉴别谁是项目的可靠分包商；（2）能够识别岗位职责并分阶段自动进行支付的智能合约可以实现协议自动化；（3）能够将数据聚合到项目管理共享仪表板的区块链支持型应用程序有助于管理工作流；（4）对建设过程进行端到端记录的分布式分类账能够记载所有建设投入和资产，包括保修及维护检查点；（5）能够比照建筑规范和标准对材料、测试和成果进行跟踪的区块链支持型应用程序可以提高检验效率。

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MIT对区块链技术在城市规划中的新试探

区块链颠覆房地产可以先放放~，但区块链技术正逐步渗透到我们的日常生活却是事实，比如麻省理工学院正在开发一种基于区块链代理的城市模拟器。

未来城市的发展正朝着自动驾驶汽车（Autonomous vehicles：AVs）、无人机、物联网等信息化智能化方向前进，这就要求所有这些设备都应收集、分析和共享有关我们日常活动的敏感数据。当前依赖于集中式的数据处理模型（例如，公司数据库，基于云的服务等）,已经显示出在安全性和隐私保护功能上难以承担对将来的这种部署要求。因此，MIT（麻省理工学院）开展了一个项目提出了BASIC工具：一种基于区块链代理的城市模拟器。该工具旨在验证在模拟城市场景中使用区块链作为代理商（例如市民，机器人等）之间的通信层的可行性。为了测试该工具，项目提出了在剑桥市（美国麻萨诸塞州）内装有自动驾驶汽车的汽车共享方案。

图片来源：MIT

如上图，在使用BASIC进行的实验中，将城市建模为基于代理的模拟（1），其中市民（2）请求乘车。无人驾驶汽车（AV）收到这些请求（3）并将它们引导到其已经在PC上运行的信息码头库（4）。这些信息码头库在基于网格的网络中连接，创建了一个区块链系统，其中添加了来自居民的交易（5）。通过执行此过程，有关汽车共享服务的相关数据以及有关公民的信息将分配到所有无人驾驶汽车中，从而创建了一个大规模分布的计算设备。在这项研究中，了解了相关文献，并开发了模拟“城市区块链”的新方法。在不同的情况下进行了实验，以测试该方法的可行性，尤其是在所提出的解决方案的内存需求方面。

结果表明，即使区块链的大小和内存需求随着无人驾驶汽车数量以及操作持续时间而增长，当今的技术也能够满足中小型系统的需求。最后，这项工作提供了有关区块链技术和基于代理的仿真之间的结合的结论和设计建议，从而为通往未来和更高级的系统铺平了道路。

区块链的前景和障碍

区块链技术被认为是互联网发明以来最具颠覆性的技术创新，它依靠密码学和数学巧妙的分布式算法，在无法建立信任关系的互联网上，无需借助任何第三方中心的介入就可以使参与者达成共识，以极低的成本解决了信任与价值的可靠传递难题。

区块链的发展趋势是全球性的。英国已经把区块链列为了国家战略，新加坡央行在2015年就已经支持了一个基于区块链的记录系统，日本目前在区块链领域也处于领先地位。R3CEV作为首个以创建分布式账本应用为目标而成立的商业联盟，目前在全世界范围内拥有包括花旗、摩根、富国、渣打等50多位成员。

而国内目前已成立了中国分布式总账基础协议联盟、中国区块链应用研究中心、金融区块链联盟等，以推动区块链产业研究与合作。区块链被正式列入“十三五”国家信息化规划。

但是从实践进展来看，区块链技术的应用大部分仍在构想和测试之中，距离在生活、生产中的运用还有很长的路，而要获得监管部门和市场的认可也面临不少困难，主要有:

受到现行观念、制度、法律制约。区块链去中心化、自我管理、集体维护的特性颠覆了人们生产生活方式，淡化了国家、监管概念，冲击了现行法律安排。对于这些，整个世界完全缺少理论准备和制度探讨。

在技术层面，区块链尚需突破性进展。比之于互联网技术，人们可以用浏览器、APP等具体应用程序，实现信息的浏览、传递、交换和应用，但区块链明显缺乏这类突破性的直观可用的应用程序。再比如，区块容量问题，由于区块链需要承载复制之前产生的全部信息，下一个区块信息量要大于之前区块信息量，这样传递下去，区块写入信息会无限增大，带来的信息存储、验证、容量问题有待解决。

竞争性技术挑战。推动人类发展的技术有很多种，哪种技术更方便更高效，人们就会应用该技术。比如，如果在通信领域应用区块链技术，安全性会大大增加。但是同样，量子技术也可以做到，量子通信——利用量子纠缠效应进行信息传递——同样具有高效安全的特点，近年来更是取得了不小的进展，这对于区块链技术来说，就具有很强的竞争优势。

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