开盘就拉中介卖楼，京基御景半山低至3.2万/平去化不足2成

今年深圳楼市的“金九银十”在先行示范区的衬托下格外热闹，新房二手房市场均异常火爆，开发商推盘热情高涨，8月和9月两个月一共有18个新盘取得预售，相比7月份的4个，供应量相当可观。

龙岗和宝安一如既往是供应大户，今天开盘的京基御景半山更可谓是大户中的大户，一次性备案1645套纯住宅房源。

该项目前期较为低调，市场发声并不多，但由于其所处的宝荷片区新房供应相对稀缺，因此现场人气还不错。但楼校长在现场排队时才发现，虽然看起来人头攒动，但相当一部分是中介人员。可能是因为前期蓄客不理想，项目开盘就启动了转介，部分中介甚至告诉楼校长可以帮忙买房还能返佣。

即使如此，销售结果仍不理想。据了解，该项目本次开盘只推出约491套住宅（注：按照政府要求，拿到预售的所有房源必须全部公开全部销售，此次京基只拿出一小部分售卖其实就能看出他们也信心不足），主推79-150平2-4房，整体均价3.9万/平。历时两个半小时，卖出约256套，按照491套计算，去化率约52%，而如果按照备案的1645套来计算，去化率仅16%。

按理说，该项目有先行示范区的政策利好，又处于金九银十热销节点，还有京基品牌加持，以及各家中介的联动，怎么看都具备着“大卖基因”，但最终结果就是这么残酷，原因何在？楼校长会在后文独家分析卖得不好的原因，请耐心往下看~

销售结果

楼盘名称：京基御景半山
项目地址：宝荷路与宝荷路支线交叉口宝荷欣苑西侧500米

客户情况：现场共73组客户，5人一组，约有365人。

备案价格：均价约3.9万/平，单价区间在3.2-4.7万/平，总价在256-710万/套。

具体价格情况，点击查看大图

开盘折扣：共两个折扣，提前认筹享受99折，开盘优惠99折。

开盘方式：抽签选房，选房等候区限制人数1+1，选房区仅限1人进入。

户型套数：户型建面约79-150平，本次开盘推售房源位于18、22、23、24A这四栋产品，共约491套。

项目效果图，图源咚咚找房

（上下滑动查看户型图）

销售结果：历时两个小时，卖出约256套，按照售卖总数491套计算，去化率约为52%，按照备案总数1645套计算，去化率约为16%。

现场情况

京基御景半山定于9月22日上午十点正式开盘销售，楼校长不到9点就抵达了现场，发现购房者的热情比今天的太阳还要强烈，早已在营销中心外排起了长龙。

现场座无虚席，人气很旺，但仔细看就能发现还是中介居多。
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10点，选房正式开始，摇号决定选房顺序，每组5个号，一个号仅限一人选房。
第一个进去选房的是来自布吉的一位公办教师，本来已经选好18栋16楼B户型105平，但又考虑到项目距离地铁14号有一段距离，交通不便，纠结到最后还是放弃了。
与此同时，从交谈中来看，现场以刚需为主，一位女士带着双胞胎女儿前来买房，认为价钱在自己预算范围之内，而且附近还有九年制学校，比较符合预期。
选房速度很快，11点左右就差不多有一半人已结束选房，销售成绩不是特别理想，从销控表来看，仅卖出约150套。

一对中年夫妻告诉楼校长，到现场之后发现价格高于预期，周边配套也不好，性价比不高，所以最后选择了放弃。
而稍微卖得好一点的是23栋79平户型，因为23栋均价便宜仅3.4万/平，而且79平户型靠近山林，景观视野不错。

历时两个半小时，中午12点半左右，现场已没有购房者，宣告开盘正式结束，从最终销控来看，只卖出了约256套，按照售卖总数491套来计算，去化率约为52%，按照备案总数1645套计算，去化率仅约16%。

政策利好+金九银十+京基品牌+中介联动，最终成绩仍不理想，楼校长大概分析了几点原因：

1、虽然项目宣传单价低至3.2万/平，但只是一个噱头，这部分房源几乎都分布在 23、24栋靠近铁路的个别户型，硬伤非常明显，而其他正常户型的价格则基本都在3.5万/平以上，最高达到了4.7万/平；
2、还是定价问题，作为新房项目，京基御景半山销售价格与附近二手房基本持平，没有价格优势；

3、项目周边配套薄弱，所在片区也是以产业为主导，多年来在教育、商业、医疗配套方面未有明显改善，生活氛围存在不足；

4、在房住不炒年代，市场慢慢回归理性，更加看重居住价值，因此即使产品价格看上去便宜，但不宜居的性质仍不能得到大众认可。

项目详情

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整体概况

京基御景半山总用地面积约6.3万平，规划总建面约22万平，共分为6个住宅区域，包括高层住宅、别墅、商业及配建公共配套设施，项目共计11栋15座高层住宅，以及13栋别墅住宅。依山而建，北面和西面可看山景，生态环境较好。

京基御景半山所在的片区为宝龙街道的南约社区，该片区重点规划发展宝龙科技城，其前身为1993年成立的宝龙工业园。2000年，出于深圳湾园区产业制造环节拓展的空间的需要，宝龙承接了南山高新企业大量标准化生产的大厂。最近几年，宝龙引进的企业由“单纯加工制造”向“总部办公+研发设计+核心部件制造”转变。规划总面积为10.55平方公里，纳入“广深港澳科技创新走廊”、列入全市国家高新区首批扩容范围。

宝龙科技城效果图

2价格对比

宝荷片区目前在售新房并不多，住宅更少。向外辐射至大运片区，仅有颐安都会中央一个住宅项目在售，该项目一直是片区价格标杆，均价高出片区整体均价不少。

片区二手房价格4万/平左右，京基御景峯作为新房，最低3.2万/平，在价格上具有一定优势。

数据来源：房地产信息网、贝壳找房

3
配套情况

商业配套：项目以社区型的沿街商业为主，配建商业面积共计3200平，还有一个500平的菜市场，1公里范围内有大型商业尖莎咀购物中心。

未来宝龙片区将在14号线地铁南约站建设达百万建面的商住综合体项目，其中规划商业约12万平。

教育配套：项目配建有一所12班幼儿园和一所九年制学校，尚未开建，目前尚无法确定新建学校是否会与知名学校合作。周边现有宝龙学校和宝龙外国语学校。

交通配套：现阶段公共交通较为匮乏，距离3号线荷坳站大约4公里。

周边旧改：周边有马桥联合片区旧改、洋桥和汉田项目等建面约750万体量的旧改，目前已有碧桂园、中信、京基等知名开发商进驻，其中以碧桂园为主力。

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