【独家调查】“生死线”、“去中介化”催生公寓大战你猜谁是赢家？

帅哥H到异乡工作后，因不满住处，于是萌发自主创业做公寓的念头，近期，他创办的公寓即将开业。
H的想法并非孤例。
如今不少经济型连锁酒店面临低出租率的盈利“生死线”考验，这让酒店经营者考虑转型回报更快的公寓业态。而公寓由于更透明化而产生“去中介化”效应，则非常被投资者看好，业界预计公寓市场将很快又新一轮资本洗牌，若要在公寓市场屹立不倒则系统管理是一大考验。

※“生死线”
退市私有化后的铂涛集团一直在创立各类酒店细分品牌，近期，其切入了长租公寓，打造“窝趣”公寓。其实锦江系、华住、格林豪泰等酒店业者也在考虑或已经进军公寓市场。
酒店业者切入公寓为哪般？
前沿君了解到，在一线城市，取得物业的租金成本是每平方米每天2.5元~3.5元，二三线城市约在每平方米每天1.8元，如果以3元计算，一间客房约30平方米，即每天的租金成本为90元左右，而酒店还有高额的人工等营运成本，加总后即每间酒店客房需要至少以170元价格出售。按此计算，如果开房率低，空房率高，则酒店业者面临盈利压力。
据业内测算和经验，一家经济型酒店的如果要稳妥地盈利，则入住率最好达到80%~85%，如果其入住率达不到65%，那么这家酒店基本就是亏损的，所以对于经济型酒店业者而言，65%入住率是目前衡量经济型酒店是否会亏损的“生死线”。
“如今在很多一二线城市，经济型酒店已趋于饱和，这导致行业的入住率和房价双降，以往经济型酒店入住率达到85%~90%以上问题不大，但如今在部分地区可能入住率只有60%~70%，甚至有些项目会更低。我们根据如家、华住等财报可以看到，现在经济型酒店行业的平均入住率也仅在80%左右，RevPAR（每间可销售房收入）平均在160多元至170多元。这些数据比起前几年都是下滑的。”华美首席知识专家赵焕焱指出，不少经济型酒店项目现在都面临盈利压力，且由于租金和人工成本逐年上涨，因此投资回报期变长，从过往的3年~5年变成现在的至少5年。
长租公寓，每间客房投入仅5万元不到，低于经济型酒店的7万~10万元，且公寓人工成本只有经济型酒店的十分之一，公寓投资回报期约1年到3年不等，这些数据都促使酒店业者转向公寓市场。目前华住和格林豪泰已试水公寓产品。窝趣已做好了公寓加盟模型，其签约的10家店中，大多为加盟店。

※“资本论”
不仅是酒店业者，蘑菇、贝客、友社等一大批公寓业者开始各种崛起，这让资本市场瞄准了投资商机，YOU+、青客、青年汇、未来域等公寓企业先后获得融资。
“我们看一个行业是否值得投资，首先就要看这个行业的客户群是不是足够大，如果这是一个万亿级别的行业，那即便你只占据1%市场份额，你的公司也可以做得不错，如果是一个特别小的行业，即便你做到行业老大，那么规模也不足够大。而公寓行业属于基数特别大的行业，全国有租房需求的人太多了，不仅是异地打工者，还有很多90后，他们的生活理念更独立，也有租房需求，且这类人需要更多服务，不是简单的租房，这些都是长租公寓的巨大客户基础，因此这个行业非常值得关注和投资。”源乐晟资产管理有限公司首席策略师熊哲说。
多位业内人士指出，目前公寓行业的受众青年进入社会，这将带来巨大的需求。中国一线城市的年轻人结婚年龄越来越高，对于单身的年轻人而言，公寓无疑是一个非常好的选择。再者，中国核心城市其房价收入比也已经很高，很多年轻人即使结婚也无法买房，租赁需求依旧很大。而对于买房和租房的选择上，在年轻人资产累积的前期，月供成本与租金成本差别过大，会促进公寓发展。
熊哲进一步指出，以往很多房源都掌握在中介手中，信息大多不对称，价格等都不透明化，，缺乏服务和管理，而如今随着长租公寓的崛起，信息变得透明化，这就替代了中介，在投资者看来，长租公寓的“去中介化”是有利于规范市场的。

※“管理法”
大部分公寓业者目前采取的是集中式整栋租赁模式，但大家也都在关注分散式市场。
集中式公寓管理较为统一，但其高额成本也加剧盈利压力。分散式公寓在这个问题上显得从容些。
蘑菇公寓联合创始人龙东平透露，目前蘑菇在线下有一支收房团队，并与中介公司展开合作。通过与中介公司合作，对方将大量房源输送给蘑菇公寓，然后由这支团队进行筛选。
龙东平表示，蘑菇公寓的拿房标准，考虑两个条件——价格和地段。早期蘑菇公寓多选择在4万/㎡的小区里拿房，现在把价格放得较宽，因价格定窄了很难拿到房源；反而现在他们对地段因素更为看重，地段是决定房屋空置率的最主要因素，蘑菇公寓现在基本都是沿地铁沿线拿房。
“集中式整栋拿下，较容易管理，但分散式公寓发展非常迅速。集中式公寓的投资回报期大约在3年左右，分散式只要1年甚至不到1年。最关键的一点在于分散式公寓的拿房比较容易，集中式公寓的拿房比较有难度。因此我们基本上都是采取分散式公寓模式。”小螺趣租创始人、CEO郭宇说。
铂涛麾下“窝趣”公寓大多是集中式，但其未来也会考虑开发分散式公寓。
房东东创始人全雳认为，未来分散式公寓会更好，这个拿房快规模大，有规模才有产出。
“未来，公寓市场可能是集中与分散结合，会产生集中分散式或分散集中式，你可以集中在一个小区拿几层物业来做，还可以结合商业与配套。”郭宇表示。
但无论是集中式还是分散式，能否做好的关键在于管理。
“酒店业者从事公寓的优势在于有系统，铂涛有8000万会员和后台体系，可以在营销和客户转化率上有助于公寓发展。”窝趣公寓CEO刘辉说。
互联网出身的郭宇则认为其互联网思维的管理会有助于其后台体系建设。“一旦公寓规模做大后，不可能靠人管理，必须要体系。”
“去呼呼是专门为非标准住宿业提供管理服务系统的平台，比如支付、安全管理等系统服务，当然也包括分散式公寓，这些缺乏服务管理的住宿业者都是我们的客户，我们会收取管理费和佣金。其实我们的模式类似Airbnb。”去哪儿网集团副总裁、去呼呼创始人张泽说。
“Airbnb从2008年开始，其前三年的时候也是被质疑安全问题，这种模式的本身需要强大的社会信用体系进行背书，并要求用户不去选择酒店，用户需要高质量的用户数据和用户点评。这需要很长时间才能建立链接，才能积累更好的房源。”小猪短租CEO陈驰表示。

[iframe]/mp/newappmsgvote?action=show&__biz=MzA3ODU4ODc5Mg==&supervoteid=1164106#wechat_redirect[/iframe]
喜欢此文可打赏

【独家调查】“生死线”、“去中介化”催生公寓大战 你猜谁是赢家？

【独家调查】“生死线”、“去中介化”催生公寓大战你猜谁是赢家？