潘石屹：互联网思维，就是“去中介化”

来源：《21世纪经济报道》，文：徐炜旋

导读：最近，一个开发商跟我说，他们很受库存问题困扰。我问他们，你们现在降价降多少了？开发商说，降20%了。其实，不如开个新闻发布会，把房源上网，然后宣布降价20%。这就是去中介化，实现互联网化。去中介化一定是必然趋势。去中介化不是中介行业互联网化，而是真正的去中介化。

自嘲自己处于“半退休”状态的SOHO中国董事长潘石屹，近一年很少接受媒体专访，但这并不阻碍网络对于潘石屹的关注。比如，最近，SOHO中国对哈佛大学的捐助就遭到了网友的炮轰；又比如，SOHO中国的建筑被网友指作奇奇怪怪的建筑。除了网友的指责，有着“暖男”性格的潘石屹，还经常被已经退休的任志强在网络上拿来开涮。

互联网，正是潘石屹这几年来最喜欢的东西。他也正在试图用互联网推进SOHO中国的一些变革。据潘石屹透露，如果试验顺利，明年2月份，SOHO中国将对外宣布一项较大的“利用互联网思维改变房地产行业”的实践变革。

《21世纪》：你认为年底会降息、降准吗？

潘石屹：这主要看经济增长与房地产的关系。GDP增长了就有房地产的增长，GDP不增长就没有房地产的增长。从个人感受看，只有GDP增长了，人们才会琢磨换房子，才琢磨换新办公室。从前三个季度GDP数字看，下了三个台阶，如果台阶再下去，今年任务就完不成了。所以，四季度可能会降息、降准。但从本质看，货币政策很难彻底改变经济的基本面。当前经济问题主要是产业结构。用货币政策救市只是让“病情”暂时得到缓解，推迟危机的发生。

《21世纪》：在移动互联网时代，部分悲观人士认为，房地产行业也是夕阳产业。你也这样认为吗？

潘石屹：传统行业如果不改变都是夕阳产业。判断一个行业是不是夕阳产业，就看这个行业有没有效率。比如，是不是存在成本高、效率低的特征。观察一个行业有没有前途，要看是不是能够提高效率、降低成本，能够让人们得到更好的产品。

《21世纪》：你认为，房地产行业目前最大的问题是什么？

潘石屹：房地产的根本点是在劳动生产力的提高，第一步是把农村几亿人从土地中解放出来。但如今的农民第二代，与当年的状态完全不一样。移动互联网使人们创造财富的能力大幅提高，但房地产并没有发生同样的改变。目前还没有看到行业大幅改变的可能。

《21世纪》：房地产还有没有足够的需求出现？

潘石屹：我最近跟任志强交流，15年以来，每一次听他的讲座，总是会说一句，“中国有13亿人口，如果每年有1%的增量需求就是1300万。这就是房子的基本需求。”任志强老和尚念经，都念了15年了。原来房地产市场确实是这样。但这个观点已经不适应当下市场发展了。现在很多农民虽然户口在乡下，但人早就已经在城里了。

《21世纪》：目前很多房企都在变革，SOHO中国有什么样的改变？

潘石屹：我们4年前就在变革。但不是抛弃房地产重新进入一个新的行业，而是在房地产基础上，降低成本，提高效率。房地产不应该是简单拿块地，盖个房子。变革成果很明显，比如，我们正在进行的节能改变。最近，皇明集团董事长黄鸣来SOHO考察我们的节能系统后发现，我们把互联网和节能结合得这样好。我们目前一平米建筑耗电是56度电，中国的标准是85度电，日本是100多度电，欧洲是150度电。从经济效益上来讲，一个项目每年能节省1000多元。虽然相比房地产巨大的投资额不算什么，但这就是成本的降低。而且我们的系统只需要一个人管理。目前，银河SOHO和望京SOHO两个项目一年能节约2000万元，但所有投入加起来不到300万元。

《21世纪》：在降低成本、提高效率方面，SOHO中国目前最大的成就是什么？

潘石屹：是BIM系统。作为开发商，我们要算经济账，建设时间不能拖得太长，计划用36个月建成，时间其实非常紧张，但因为采用了BIM系统，所以在计划时间内如期建成了。透露一下我们的工程成本，6300元/平方米，拥有如此多双曲面的建筑，仅用这么低的成本就做下来实在不可思议。之前我们做的直上直下的建筑，成本大概也要1万元/平方米左右。我们的成本是如何降低的呢？举个例子，没有用BIM施工之前，我们每建一个项目，像三里屯SOHO，建完之后专门有一个20多人的队伍，叫打孔队，在设计不完善的地方打个洞让管子下去和上来，而银河SOHO这个项目仅应用BIM就在模型中找到了4 000多个碰撞和错误，大大减少了返工，节约了工期，这就是BIM给我们带来的帮助。

《21世纪》：你认为房地产的互联网思维是什么？

潘石屹：互联网的发展，就是去中介化。如果不去中介化，用最先进的互联网都不是互联网思维。比如，淘宝有中介吗？房地产发展的趋势是直销。我们目前就在推进去中介化。但变革过程阻碍很大，很多人还是对佣金非常感兴趣。我们的租售平台目前正在推进几个标准。第一，价格标准化。网站公布的价格就是签约价格，不会有一分钱折扣。第二，产品标准化。就是竣工图的标准化，客户最后购买的房子与我们在网上公示的竣工图是一样的。第三，合同标准化。第四，付款方式标准化。原来中介都威胁我，但推动标准化后，房子租得更好了。这才是真正的互联网化。

《21世纪》：互联网思维能应用到房地产销售中吗？

潘石屹：完全可以。最近一个开发商跟我说，他们很受库存问题困扰。我问他们，你们现在降价降多少了？开发商说，降20%了。其实不如开个新闻发布会，把房源上网，然后宣布降价20%。这就是去中介化，实现互联网化。去中介化一定是必然趋势。去中介化不是中介行业互联网化，而是真正的去中介化。

《21世纪》：你考虑过退休问题吗？

潘石屹：这是自然规律。谁都会老。退休的人最怕别人不关心他，所以就闹腾。你看，任志强退休比什么都热闹。我退休了会去干一些力所能及的事情。我还是有很多爱好的，比如，拍照、做饭、榨果汁、健身等，这都是以前没时间干的事情。我现在每天还是很忙的，退休以后就更有时间去干自己喜欢的事情了。现在，我是“半退休”状态。

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