租赁专题讨论：中介VS非中介模式，长租“京东模式”有没有戏？

据国家卫计委发布的数据显示，2015年至2017年间，我国年均流动人口达到2.46亿，主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区，这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。租房生活是几乎所有白领的生活常态，调查显示，房租几乎占据白领阶层劳动收入的30%，而很多白领的租房体验几乎足够写一本悲惨世界，并且在无数网络曝光与投诉之后，消费体验这些也没有得到彻底的改善。

资料来源：《调控下半场租赁新时代--2017-2018中国住房租赁蓝皮书》

随着房价居高不下，银行的放贷大多集中在买房贷款上，实体经济所需资金相对匮乏，政府迫切需要从房地产的捆绑之中解套，国家和各省市也在积极鼓励住房租赁市场的健康发展，尤其是个体房东房源出租及长租公寓业务的发展。

数据来源：克而瑞租售事业线部

43%的都市白领表示，可以接受一辈子租房，人们对租房的接受程度正在进一步提升，目前长租市场的商业模式目前大体是中介模式和非中介模式，确实具有创新空间。往往创业成功的条件不外乎三个：第一是有一个很大的市场，第二行业的痛点足够大，第三是切入到差异化的商业模式。可以说，租房领域创业是未来5至10年非常有前景的领域。

资料来源：《城市青年“租时代”居住生活报告》

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中介模式VS非中介模式

目前租房市场互联网化程度较高，用户找房子的主要渠道是网上租房平台，但由于市场准入门槛低，各类中介都会充斥其中。

中介模式中的典型代表搜房网是媒体平台，线上转线下，为市面上各大中介机构提供流量入口，本身无门店；链家模式是中介转线上的链家网，有门店和专职服务员，除了租房业务以外，也有新房、二手房业务，一般中介费是成交的一个月房费左右。

非中介模式特征是：（1)不收取房东发送房源的信息费或端口费；(2)不做其他中介机构的流量入口，有自己业务人员或关键提供带看服务；(3)不向用户收取交易佣金。具备这三个特征基本属于非中介模式；

02

租房电商的淘宝模式与京东模式比拼，
真房源和用户租金成为行业痛点

无论是中介模式还是非中介模式，目前基本都是以搭建互联网平台为主，从而促成信息交互、最终成交等。搜房、58等更多停留在流量导入上，其模式主要是广告端口费为主，但整体来看属于租房电商类的淘宝模式。链家在租房业务上是收取佣金模式，一次性成交模式。

资料来源：《2018年轻人租房大数据报告》

非中介模式的模式在于直接管控到房源，更能保证真实性，在平台内成交，而非跨越平台与房东线下交易，从而形成交易数据的闭环，并能保证后续的跟进服务，不难看出是以租房电商之中的“京东模式”。自主拿房、自己业务员跟进、平台内成交等。

真房源一直是租房行业的一大痛点，因为在巨大的刚需之下，租房市场也是卖方市场，好房源一般挂上网络就处于秒抢；一些中介为了更快的吸引客户往往挂出的是看上去价格低的房源，但后期通过物业费等变相收费；或者挂出已被租的房源，而带看其他房源做法。还有一些网站直接扒其他网站的图片挂上自己公司业务的电话等。因此真房源很难做到把控，平台自己拿房出租才能尽可能保证真房源。

根据腾讯的租房APP调查报告显示，记者暗访想要看某APP一套房源，照片显示干净整洁，位于天通苑西三区。然而，和发布该房源的中介线下碰面之后，记者才得知，图片上面的房子并不在西三区，而是在北区，这是第一个bug——信息不实。

当记者执意要去北区看看这套房子的时候，第二个bug来了——中介表示，这套房子“好像”已经租出去了，强烈推荐记者去看其他的房源。

关于押金方面，市面上的租房一般是押一付三、有的房东急缺钱又有多方询价的情况下，也会提出季付或半年付的情况，但押金最后往往容易被中介以各种借口没收。目前很多互联网租房平台的模式是月付，减轻白领经济压力，但在供应链及金融上需要下大功夫才能支撑起房子月付的流水情况。

某租房平台的月付宣传

03

租房供应链及金融业务整体改善，
才是租房市场的出路

要做到真房源可以考虑以下几个方面：（1）在存量房方面，对接一房东并引导至新平台上交易，直接整合职业房东整合；（2）开放增量房源，目前增量房源主要是长租公寓房源，但品牌公寓的溢价较高，并且是集中式房源；（3）租出房源及时下架，整个运营更新速度得跟上等，独家房源需打水印，设立全网房源的举报及评价机制；（4）及时建立线下服务团队保证真房源落地

另外，租房押金及月付模式也是大势所趋，但前提是征信体系的齐全，比如蚂蚁金服的芝麻信用与杭州市租房部门的合作；以及职业房东公寓房的资产证券化；以及供应链金融提前支持一些租房的租金，从而保证用户直接向平台月付资金；而这前提是背后有强大SaaS软件做为收租系统。

与很多整合模式不同，非中介化租房平台容易做整合模式，让客户从其他平台跳单过来成交，从而在短时间跑通数据，实现全国范围的落地。实际上租房市场讲究“先重模式后轻模式”，解决好北上广深等一线城市租房需求，就等于完成了一半以上的市场需求覆盖，然后步步为营，从而接近重品控和服务的模式。

租房创业者有一个很大的优势在于其产品体验本身是可感知的，如果真正能从用户角度出发改善了租房体验，能依靠口碑存活的很好。而要想改变业内中介把持租房市场局面，重要是用户体验回归住房租赁服务的本质。

数据及参考资料来源：
克而瑞租售事业线部
《2018年轻人租房大数据报告》
《城市青年“租时代”居住生活报告》
《租房APP大调查：别让黑中介们，把你“套路”了》
《调控下半场租赁新时代--2017-2018中国住房租赁蓝皮书》

完

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