购房：杠杆与时间价值

因为工作的关系，经常与朋友探讨关于房地产的问题。

我一直是提倡贷款买房的，因为贷款买房可以让你充分利用杠杆。

举个例子，你要买一套100万的房子，你刚好又有100万，你该怎么买？

第一种方法，不利用杠杆，全款买房。

第二种方法，利用杠杆，按揭贷款买房。

假设首付是20万元，100万就可以买5套。
假设房子两年后翻番，每套房子价值200万，你的5套房子总资产就是1000万元。你的财富一下子就从原来的100万元变成了1000万元了。

而同样情况下，全款买房的人，资产只是由100万元变成了200万元。

所以说利用杠杆可以迅速让资产倍增。

不过现在国家调控，首付比例提高，去杠杆化，限购，再也没有以前那么好康的事情了。

即使房价没有暴涨，只要按揭的房子，租金能抵月供，贷款买房都是划算的。

举个例子，假设你首付了30万元，贷款买了一套100万元的房子，每个月月供5000元，房子租金哪怕只有5000元，也是划算的。相当于你只用了30万元，就拥有了一套价值100万元的房产，而房贷，是别人再替你还。

可是有人要说，贷款利率高于存款利率，我明明有100万元，为什么我还要贷款？
这个问题，我认为，对于那种没有投资渠道的人来说，还不如老老实实全款买房。

还有一种情况，买房位置没有选好的，几年都不涨的，或者涨幅低于贷款利率的，也不太适合贷款买房。雪松总曾经计算过，如果买房的房价涨幅不能在每年7.2%以上，几乎是不盈利的。

金融学上讲，货币是有时间价值的。在多数情况下，买房能贷款最好，年限越长越好。

在目前的大环境下，货币贬值是一定的。
做个假设，30年前，你找银行借了一万元，可以买一万个鸡蛋，30年后，你还银行一万元，但是此时的一万元的购买力早已下降，只能买900个鸡蛋。就是相当于你以前借了1万个鸡蛋，结果只还给人家900个。所以在货币急剧贬值下，买房是可以抗通胀的。从通胀的角度来说，即使你有能力全款买房，也不必全款，利用流动资金用来消费享受也是划算的。

购房：杠杆与时间价值

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