观点指数·2019年上半年中国房地产企业权益销售金额TOP100

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摘要：2019年1-6月，TOP100房企的平均权益比例为0.79，合约实现权益销售40594.62亿元，环比2019年1-5月增长31.65%，较1-5月的环比增幅微涨0.71%。

观点指数 刚刚结束的上半年，房企陆续交出了一份不错的全口径销售成绩。虽然部分房企未能在年中实现正增长，但是从权益销售数据来看，还是录得不俗的表现。
2019年1-6月，TOP100房企的平均权益比例为0.79，合约实现权益销售40594.62亿元，环比2019年1-5月增长31.65%，较1-5月的环比增幅微涨0.71%。
权益销售金额环比增速较为平缓，一方面是因为随着调控的深入，消费者更加理性，上半年整体销售未能如期得到较大回暖，房企销售节奏受到阻滞。另一方面，随着小股操盘、合作及代建项目不断入市，房企的权益销售比例逐渐下降也会变得更加平常。

数据来源：观点指数统计
细化来看，可以看到TOP100房企中大部分的权益比例都超过平均线0.79，并且不少房企的权益比例接近于1。在合作拿地、引入开发愈发频繁的大环境下，要保持较高的权益比是比较难的，而这个数字恰恰反映的是企业比较真实的销售业绩，可以侧面观察企业锁定利润的能力。

数据来源：观点指数统计
上图将TOP100房企的权益比例做了归类整理，可以看到，高于平均线0.79（包含0.79）的房企有49家，几乎占了TOP100房企的一半，0.68-0.78之间的房企占比25%，数量仅次于第一个大梯队。不过也需要注意到，有4家房企的权益销售比例低于0.5，其中2家低于0.4。这些都是合作伙伴众多或者代建业务占大头的房企，自然权益销售也被消减了。
其实，不可否认轻资产或者合作开发为房企做大盘子提供了捷径，但是回归到利润或者其他盈利指标上，确实是增收不增利的“买卖”。从上市企业的财务数据也可以看到，这些房企的营业收入增长速度远高于归母净利润，而少数股东录得的净利润却在逐年上升。
换个角度，则可以更加直观的观察到不同阶梯房企的权益销售比例。2019年1-6月全口径销售达到千亿以上的房企，除了两家以外，权益比例均低于0.9，个别低于0.7。

数据来源：观点指数统计
而权益销售比例等于1的房企，全口径销售基本处于100-200亿元之间，也就是基本处于销售排行的末端。这部分房企销售体量较小，引入合作的优势相对短缺，另一方面引入合作方，也会瓜分本就“微薄”的利润。
从上图来看，全口径销售超过3000亿元的房企，平均权益比例为0.68，在所有阶梯中是最低的。销售金额2000-3000亿元的房企平均权益销售比为0.78，1000-2000亿级别房企的平均权益销售比例为0.77。如上文所述，权益比例最高的是全口径销售为100-200亿级别的房企，权益比例达到0.86，比第一梯队高0.18。
随着企业拿地压力与日俱增，以及对于规模的一定要求，我们预计TOP100房企的平均权益比例至年末还会下降，未来一段时间内，则会平稳下行。
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