宏观 | 楼市，已老

◎作者 | 真叫卢俊
◎来源 | 真叫卢俊

其实我们需要坦然的面对这样的问题，一个城市和一个行业一样，都是有周期的。在不同的周期里做着不同的事情

今天想和大家聊聊上海楼市的周期。上海房地产已经发展了二十多年了，对于这个行业来说，到底已经到哪个阶段了，其实一直没有一个明确的说法

我说说我的，当然我不太喜欢给模棱两可的答案，上海楼市已经不是可能，而是真正意义上进入到了下半程，不会再出现过去十年会有的场景。

以下是一些观点和大家分享

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我曾经说过，二手房的数据是真实的，因为他代表着市场最自由的成交流动的情况，但是有一个数据的理解可能现在和以前有不太一样

和大家分享过这么一个数据，关于上海二手房的成交总价段分布的

数据来源：兔博士APP
我们看到这样的数据，可能第一反应是上海的主力需求还是在小面积段为主，然后类似的解释会有，年轻人购房为主，小面积低总价这样的解释

但是如今这样的情况有点不同，我们来看下一手房的成交。过去常规的，对于一手房也是90平米以下的小户型占据了绝对的比例，因为这块刚需，因为这块主流

但是如今上海的一手房市场，呈现的却是这样的数据

其实从2018年开始，市场成交结构已经发生了本质性的变化，90平米-160平米的比例占据了绝对的比重，包括这样的提升速度也是出奇的快

所以我们是否想过为什么一二手呈现这么大的结构比例的不同

这是我想和大家来探讨的，如今的二手房的成交结构不仅仅代表着市场的需求，更多折射的是卖家的购买力，因为大部分人卖房的理由就是为了买房。对于二手房，有多少地总价段的房子在流通，就有多少房东在抛弃小面积二手房

所以一手成交的结构变化反而能更加明显的呈现出市场的真实需求，就是明显的改善性需求在快速的提升。

当然这里可能有大盘缩小的可能，可能也有供求关系的可能，但是不能否定这个事实

为什么会有这样的现象，你可以说是改善需求在崛起，但背后藏着另一个事实，就是购房者正在老去，那些住了几年商品房想要换房的买房人越来越多了，他们的岁数也越来越大了

什么，你和我说很多95后很有钱。嗯，有钱是真有钱，但是这个有钱大多数是爸妈有钱，而爸妈有钱也是卖了房子才有钱，这一点应该没有异议吧

此时的上海楼市依然高端，但是更多的属于老贵族，老中产，他们致富的理由没什么多样的，因为房子富，然后富了再去买房

02
正因为如此，如今的上海楼市在产品端正在呈现高度的统一，这个统一叫消灭两房

这种户型格局的产品应该是如今大家经常看到的，不论是三房一卫还是两卫，大部分都是这样的格局

经常跑盘的人应该有这样的感觉啊，怎么现在90平米都是做三房啊，2010年那种的两房产品现在一个都找不到了

很多业内人惯常解释都是说单价越来越高，所以要在控总价的时候增加功能性

这种解释用了十年了如今还在这么说。我们是否想过，有没有可能是现在客户已经不要两房了

一个操盘手曾经和我说过一个深刻的教训，他在一个项目做规划的时候发现，市场上的竞品都是做三房的，所以当初准备差异化竞争，规划了80平米的两房类产品

万万没想到的是，项目一经面世的时候，大家还是一窝蜂的去买三房，项目内剩下这样的两房产品无人问津

后来盘过客户才发现，不论项目在哪里，多么偏远多么刚需，如今市场上大家都是置换买房，所以对于置换买房，三房是起步，面积控制的好3+1就更好，这和什么二胎无关，这和什么功能性无关，就是因为自己住过一房两房了，再怎么样他们都不会买回以前的产品

买房人同样也不会吃回头草

所以大家不知道是否能够感受到一个现象，当置换越来越主流的时候，楼市这个赛道就像一个涡轮，底部抛弃老破小，上面浮起来依然在旋转的是大量的改善性的产品

而中心核心驱动的人群，都是一个个置换客户

这样的涡轮看上去在内部循环，但是本质上还是有力量的，外部潮水要进来越来越难，而自己的门槛壁垒也随着旋涡越来越高

当然很多人问，上海这个大城市，产业单身汉呢，刚结婚的小夫妻呢，他们都不需要一房两房类产品么

嗯，需求确实存在，但是这样的需求被转移了，产业单身汉或者年轻毕业生，未来越来越多的被租赁市场吸纳，而新婚小夫妻，本地的本来就有房子，外地的在等待房票的降临

所以没有意外的话，未来家族式购买会越来越多，不管是长辈买来给小孩的，还是小孩出钱长辈出房票的，你不用去揣测他们为什么而买，但是需要明白在房票有限的前提下，一个大家族捆绑的更加的紧密

而也正是因为如此，三房四房才更有市场，三代同堂虽然在未来不会真正落地，但是在营销阶段现在却那么的切中要害，因为来的都是一家子人

那种只身一人来到售楼处的场景越来越少了，一个人买几套的样子更加不复存在，客户端变的笨重冗长，营销也变得越来越枯燥乏味

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当然，一个赛道的游戏，从来不是一个环节的存在，我们可以看下土地市场和房企端口

土地市场如今越来越单一了，我们偶尔会看到一些土地以低溢价率成交，背后其实核心是因为能够拿到土拍门票的房企越来越少了

不得不说，前几年那些有钱就能拿地的模式，却是推高了上海土地楼板价。但是如今这种高门槛进场的模式，也拦住了大量的房企

基本上还能在上海拿地的，大概就是在上海持续开发多年的深耕的企业，换句话来说，做的越久越能够拿地

这没什么不好，唯一的不好就是市场没有新鲜面孔，玩家就那么几家。

经过这么一轮，上海已经不再存在2005年前后，上海楼市产品端神仙打架的场景了，仁恒河滨花园、中鹰黑森林、正大九间堂、华府天地……一个个靠产品力打江山的模式已经消失不见

你问我对明年上海楼市有什么好产品可以期待，我咀嚼了一下好像还能说出一二两个，但是真的能给人眼前一亮的，真的已经没有

最近有家公司的房企又把总部搬到上海来了，我和他闲聊说，你们在上海都拿不了地了，总部搬过来干嘛，做门面么

他给我的答案也很直白说，地产人都在上海啊，这些操盘手在上海没项目了，我们把他们招聘过来然后外派到外地去，口号上说什么属于集团，然后上海有项目再派回来，其实大家都知道，这些都是说说的

那我多嘴多问了一句：那你们上海一个项目都没有，这个也太难看了

结果那位领导摇摇头说：怎么没项目，我们今年的重点是重仓环沪项目，绕着上海一圈我们落位了20个多个项目，把上海围住

这大概就是不少房地产公司在上海战略和战术上的折射，简单统一，也几乎没有了惊喜

唯一可以期待的就是今年上海谁是楼盘卖得最好的，当然这个关键因素取决于谁的分销佣金开的高

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这大概就是上海楼市整体的呈现的现状，我们可以感受到不论是土地端、产品端、房企端以及客户端，对于未来的现状大概都可以窥视出一二

整个行业的活力远不如以前，意外和惊喜也不太如以前。

伴随着行业在上海发展了20年，上海如今已经基本解决了大多数人的居住问题，哪怕是刚需性买房也因为这几年的拆迁和棚改几乎完成了闭环

而2016年的那一轮高位时候的高峰，把市场所有的需求都推到极致，然后消耗到了极致

如今当居住和资产双重结合下的楼市，用户购买的理由越来越单一，不是为了保值增值而买，也不是为了居住刚需而买，就是为了买而买

在房票定额发放的当下，不是用不用的问题，而是如何用到极致的问题

当然我们或许也可以明白这样的趋势，因为过去所谓的意外和惊喜，大部分都是房价的意外和惊喜，所谓的创新型产品在房价面前都显得不值一提

楼市进入到下半场，开启剩下的三分之一，没有意外或许也是一件好事情

楼市老去不代表没有市场，楼市老去某种程度上代表着过去的模式的空间越来越小，但是底层依然孕育着更多的机会。

比如租赁市场崛起，比如老旧房产翻新，比如存量资产的运营，等等等等

最后再和大家分享一个数据，这是关于全国的

文章的前面写过，上海如今的成交结构是改善占据绝对比重了，那么全国市场呢

我们可以看到，在全国范围内的市场，100-120平米的比重很大，120-140同样不低。

当然，也有人的解释是，因为外地的房价低，所以他们买得起大户型

但是我们是否想过，如果在刚需阶段就已经解决了改善需求，那么其他城市的下半场，是不是来的会比想象中的更快更迅猛？

05
楼市已经老去，但是不代表楼市已经死亡，某种程度上依然活得很好。

无非对于我们来说闭着眼睛买房的时代已经过去了，对于产品的选择，对于地段的选择，需要更好的筛选和辨别

是否能够坦然的接受这样的现实，决定了是否迎接更加不可测的未来

这真的是一个很好的问题。

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