宏观-上半年地价继续上涨，但成交增长乏力!

上半年，40个城市土地市场呈现量缩价涨态势。
上海易居房地产研究院近日发布的《40城土地市场报告》显示，上半年40个典型城市土地成交建筑面积25411.5万平方米，同比下降3.6%，降幅小幅收窄。土地出让金收入13259.9亿元，同比增加18.4%。土地出让均价方面则再创新高，为5218.1元/平方米。
易居研究院分析认为，随着部分城市房地产调控政策的出台，热点二线城市地市热度较难持续。同时，2019年全国大幅下调了棚改套数目标，因此土地出让金收入同比增速较难保持快速上行的趋势。
地价继续上涨成交量增长乏力
土地成交建筑面积方面，上半年同比下降3.6%。报告显示，2019年1-6月，40个典型城市土地成交建筑面积25411.5万平方米，环比下降16.6%，同比下降3.6%，降幅小幅收窄。

　　根据易居研究院分析，年初累计土地成交建筑面积同比增幅于2018年6月开始持续回落，2019年2月已经转负，3月跌幅扩大，随后跌幅持续收窄。随着近期部分城市房地产新的调控政策的出台，预计下半年累计成交面积同比增速将在0轴附近上下波动。

从环比看，成交量下降较明显。回顾历史数据，成交量同比增幅于2015年上半年开始逐步上行，于2018年上半年见顶后回落，当前仍处于下降趋势中。
土地出让金收入方面，1-6月累计同比增加18.4%。报告显示，2018年下半年以来全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势，进入2019年，部分热点城市土地市场重新回暖。

1-6月份，40个典型城市土地出让金收入13259.9亿元，同比增加18.4%。随着部分城市房地产调控政策的出台，热点二线城市地市热度较难持续；2019年全国城市大幅下调棚改套数目标，因此，土地出让金收入同比增速较难保持快速上行的趋势。
分城市来看，1-6月份40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、武汉、北京、重庆和宁波，土地出让金总额分别为1392.1亿元、922.4亿元、910.0亿元、771.7亿元和646.8亿元。

排在第一位置的杭州，2018年其土地出让金居全国首位。进入2019年后，土地市场虽相比2018年略有降温，但土地出让金收入仍为全国第一。
土地出让均价方面，上半年同比上涨22.9%。报告显示，40城地价同比涨幅于2016年上半年达到最大值57.2%，随后开始持续下行，并于2018年下半年触底反弹，2019年上半年同比涨幅达到了22.9%。

从绝对值来看，地价于2017年下半年见顶，为4918.2元/平方米，2018年下跌至4250元/平方米左右的水平，2019年上半年再创新高，为5218.1元/平方米。
土地成交溢价率方面，已连续6个月上升。报告显示，6月份40个典型城市土地成交溢价率为21.6%，与5月相比上升4.1个百分点，延续上升趋势；与去年同期相比上升1.4个百分点。

报告指出，2018年土地溢价率的快速下滑，与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。2018年11月至今，40城土地成交溢价率已处于历史低点附近，目前已经连续6个月稳步上升，但仍处于历史以来的相对低位。

分城市来看，6月份40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为金华、南宁、荆州、深圳和福州，土地成交溢价率分别为72%、70%、58%、48%和44%。其中，深圳为2019年来首次出让5宗住宅用地，并且有限价限售等条件限制。易居研究院认为，溢价率较高一方面体现了深圳作为一线城市良好的城市基本面，另一方面体现了由于供地少导致房企在深圳的库存量小，需要积极补库存。
土地市场现明显分化下半年或有所降温
易居研究院报告指出，《2019年政府工作报告》的基调是促进房地产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松，仍然以“稳”为主。一季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”，4月19日中央政治局会议上再次提及“房住不炒”，同时住建部分别于4月和5月对10个房价涨幅较明显的城市进行了预警提示。此外，由于一季度房企融资较多，资金宽松，部分房企拿地比较激进，5月份银保监会对房企的融资渠道进行了限制以促进房地产市场的平稳发展。
从土地市场来看，易居研究院分析认为，一二线城市土地市场已经与三线城市出现了明显的分化，以深圳为首的一线城市由于供地少导致的房企库存较少，城市基本面较好以及市场调整时间较长等原因是房企的重点拿地目标。二线城市土地市场6月份仍然火热，随着各城市相关调控政策的陆续出台，下半年或有所降温。而三线城市量价齐跌，或开始持续降温。
报告来源：上海易居房地产研究院