（1）保有环节含2个税种，均对个人住房免征 ①房产税。房产税依据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收。征收范围为城镇，不含农村；税基为房产原值减除10%-30%后的余值；税率为1.2%；如果房屋出租，则税基为租金收入，税率为12%（个人出租税率为4%）。 现行房产税对个人非营业住房免征。《房产税暂行条例》规定了房产税的五类免征对象，其中包括个人所有非营业用的房产。这项规定使办公楼和商业营业性用房成为主要征税对象，但两者在全国存量房市值中占比不到20%，面积占比不到10%；而采用历史成本法的房屋余值作为税基，和西方采用的房产评估值相比，房产增值额未被纳入征税范围。因此我国现行的房产税，由于征税对象范围窄、税基偏小，导致目前房产税收入在地方财政税收收入中占比十分有限，2007-2017年房产税占一般预算收入的3%左右，2017年3.43%。 ② 城镇土地使用税。现行城镇土地使用税依据1988年10月1日颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》征收，目前个人所有的居住房屋及院落用地免征城镇土地使用税。
① 契税：根据面积和是否首套房差别减征。契税依据1997年10月1日颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》征收。房屋买卖、赠与、交换均需缴纳契税。契税向买方征收，税率1%-3%，计税依据为网签价，网签价过低则采用指导价。
② 增值税及附加：购买满2年出售免征。根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税(2015)39号），个人将购买不足2年的住宅对外出售，全额征收增值税，税率为5%，税基为销售收入与购房价款之差。增值税免征期限是常用的财税调控工具，2005-2018年累计调整过5次，在2年和5年间变动。 增值税附加包括城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加，合计为增值税的10%-12%。城市建设维护税根据1985年颁布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》征收，城市税率为增值税的7%，县镇税率为增值税的5%；教育费附加为增值税的3%；地方教育费附加为增值税的1%-2%。合计来看，城市增值税附加合计为增值税的11%-12%。
③ 个人所得税：“满五唯一”免征。根据《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字（1999）278号），个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。不满足免征条件时，个人所得税由卖方缴纳，如能获取房屋原值，个人所得税=(计税价格-原值-相关税费-合理费用)*20%；如房屋原值未知，则个人所得税=计税价格*1%（非普通住宅为计税价格*2%）。此外，个人出租房屋也产生个人所得税，按照租房收入的10%征收。 ④ 印花税和土地增值税：2008年起免征。根据2008年发布的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税(2008)137号），自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。
2.3.3 问题：轻保有环节征税，财政收入可持续性面临考验 轻保有环节征税，财政收入可持续性在存量房时代面临挑战。从大趋势上看，大规模住房建设时代正在过去，存量房时代正在来临。2013年，北京、上海、深圳二手房/新房成交套数比均突破1，分别为1.00、1.08和1.54，率先迈入存量房市场，同时各城市二手房/新房成交套数比均在朝1靠拢，进入存量房时代是大势所趋。意味着新拿地、新开工总量均会减少，土地出让收入、房地产建设环节税收对地方财政的贡献将下滑。从土地出让情况来看，2017年一、二、三线城市出让住宅用地面积相比2013年峰值分别下滑26.7%、31.3%和30.3%。未来地方财政对土地出让金的依赖将难以为继，保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。
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