结论：成都房地产市场当然会涨，但18年上半年涨幅不大，下半年会大幅度上涨，未来几年仍有较大升值空间。刚需用户请赶快上车买房，以后房价更贵。（答主将结合自己平时的思考和相关新闻来回答该问题。如果觉得是干货就麻烦多点点赞。欢迎探讨指正，码字不容易勿喷。） 恒大集团首席经济学家任泽平曾用一句话精准概括房地产：“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。我将按这个逻辑阐述全文。【短期看金融】 1.今年1月末M2增速同比增加8.6%。M2增速可以理解为央行“印钱”的速度。8.6%说明中国的货币超发率已进入史无前例低的时期。想想当年的“四万亿计划”，央行印了大量的钱救市，而这么多的钱需要一个稳定的蓄水池吸收沉淀，因此大量热钱进入了楼市，导致房价直接被推高。如今M2增速变低，“印钱”速度变慢，货币全面收紧，流向房地产的货币相应减少，房价自然会受到抑制。 2. 2018年各地银行陆续上调房贷利率，买房成本增加。有人计算，按100万的贷款，30年账期，一年前的85折和现在的上浮10%差距利息多出了27万。![]()
银行业务分为表内业务和表外业务，银行表内贷款都有额度，受银行存款的多少而定（存贷比），表外贷款不受额度限制，同时表内贷款审核严格，放出去的贷款若出现不良，领导会担责任，故银行更倾向于将一些风险较大的表内贷款转为表外贷款，留下比较优质的贷款在表内（例如房贷）。但是近期出台了严厉的金融监管政策，去杠杆降风险，银行被迫将大量表外贷款转入表内，导致房贷额度减少，根据供需关系房贷供给少了，价格就上去了（提高利率）。市场上理财产品利率远大于银行存款利率，预计接下来银行吸收的存款更少，贷款额度更少，利率有可能再度被上调。不要以为利率5.39%就是很高了，参照过往历史，11年利率达到7%，14年利率达到6%。建议现在上车购房，能减少利息产生的成本。【中期看土地】 1. 2017年大成都楼面价TOP10地块情况（来源锐理数据）![]()
17年成都的土地拍卖的楼面价大幅上涨，主城五区+高新区成交3025亩，成交楼面均价约9267元/㎡。开发商的销售价格是根据“楼面地价＋建安成本＋财务成本+合理利润等”来测算（成本测算很复杂，不展开），例如1.7万/㎡的楼面价，销售至少是3万+/㎡，高价获得土地必定会高价卖出。17年拍卖的土地，预计18年下半年大部分会入市（不同开发商产品上市时间不一样），希望那之前所有刚需用户已经买到房，不用接盘！ 2.关于供地，《成都市房地产业发展五年规划（2017-2021）》公布了5年全市经营性用地供应年度计划。对比过去五年商品住宅供地量来看，2019年才能恢复到2016年9255亩的水平，整体来看住宅供地量比以往低。 ![]()
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锐理数据显示：住宅去化速度较快，截止12月底，成都住宅存量为1597万方，去库存需7.2个月，主城区存量去化周期为7.9个月，近郊6.8个月，远郊7.3个月。（主城区包括：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区，近郊包括：新都、青白江、龙泉驿、双流县、郫县、温江区）。五年规划指出计划供地主要集中在远郊，最火热的主城区供地占比最小，可以预估未来主城区楼市愈加火爆，供不应求。![]()
3.开发商高价拿地，而政府制定限价政策，怎么才能保证开发商有合理利益？17年10月成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》：2020年中心城区全部建设为成品住宅，郊区将在2022年全部实现由清水房向成品住宅的转变。两全其美的方法，既提高了成都市居民居住环境水平，优化了住宅产品结构，又为开发商开辟了一个新的高利润渠道。说得通俗一点，例如万科产品系列分为金域、金色、城市花园、魅力之城等，它们精装房的内部实际装修价格600,800,1000等几个不同档次（价格不准确，只是举例），但对外销售的精装房可以按1500, 2000,3000等不同档次（因为万科有自己的供应商，能够低成本获取装修原材料）。成品住宅推动了房价的上涨。![]()
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4.根据《成都市房地产业发展五年规划（2017-2021）》建设年度计划（截图用的是最初的征求意见稿，终稿人才住房和商品住房计划是加在一起的，不利于分析），我们可以推断，未来住房趋势，每户面积=住房面积/住房套数。商品住房约133㎡/户，将以大套型高品质商品住房为主，这也是提高居民人均住房建筑面积的有效手段。拆迁安置房70㎡/户。而人才住房约77㎡/户，主要针对刚需用户，根据成都人才住房政策，大部分人才只符合D类人才要求，即可租60㎡左右的房子。这部分客群再换房时，会选择改善房型。![]()
以人才住房过渡，当这些人才有能付款买房时，新房供应太少，买不了怎么办? 政府帮你想好了，买二手房。健康的房地产市场不仅仅只有新房，还应有较大份额的二手市场，5年规划指出政府将健全二手房交易制度，引导用户购买二手房，未来购置新房和二手房的用户数量可分庭抗礼。![]()
【长期看人口】 1.“人口净流入的城市才有潜力，因为人才是房子的最终需求”，东北一直人口输出，所以房市没有杭州、武汉、成都等火热。北上广深房价高，发展快，一个重要原因就是因为人才大量流入，带动消费、投资。美国的强大正是因为它对人才追逐和尊敬，大量吸引人才移民。如今北京上海相继发布（2016-2035年规划），控制常住人口，预计以后对人才落户的条件设置更加严格。这是新一线城市的发展机遇。各地开始抢人，各种诱人的人才落户政策出台，预计今年毕业季，更多毕业生会逃离北上广，到杭州、武汉、成都等地落户。未来的竞争是人才的竞争。再看看我们成都：![]()
商业魅力值排名新一线城市第一，最具幸福感的城市之一。国家中心城市，西部经济中心、金融中心和文创中心，“一带一路”战略不可替代的枢纽中心，并且房价较低，落户条件门槛也不高，有足够的吸引力去吸引人才，未来人口净流入会继续推动房价的上涨。截止今年2月份，人才新政吸引了12万人落户。今年毕业季会有更多的人才落户成都，购房需求大增。![]()
可能你对多少万人没什么概念，我们这样考虑，假如15万人买房，房子面积预计100㎡，就需要1500万㎡住宅，考虑2.5的容积率，即需要9000亩地，而我们17年住宅供地只有8800亩。（根据成都统计年鉴2017年显示，16年结婚数有13.18万对，新婚夫妻大部分愿意买房，每年新婚对数维持在13万左右，再加上吸引的人才，不考虑投资用户，粗略估计15万人买房）供不应求，导致成都房市如此火热！目前主城区摇号选房概率大都为个位数，市场不断恐慌，今年6月份以后，又有一大批毕业生落户成都买房，届时预计房价将飙升！
2.关于去库存，除了上述人才需要购置房屋，去库存还有重要的一个途径就是棚户区改造，《成都市房地产业发展五年规划（2017-2021）》建设年度计划提出，在棚户区改造等城市有机更新中实行实物安置和货币补偿相结合，以货币补偿为主，鼓励被拆迁居民和住房保障对象通过市场自主购买 、租赁住房 。政府出钱给棚户区的居民，换取他们的土地，居民获得钱去买房，变相为政府去库存。![]()
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【成都楼市泡沫较小】 相较于武汉，杭州，成都的房价真的不算高（图片数据来源链家），仍有非常大的发展空间。![]()
关于泡沫，分享一个去年12月份参加房协举办的2018年房地产市场形势企业座谈会学到的概念，泡沫指数。（发改委投资所房地产室主任提出的概念）![]()
泡沫指数=房价涨幅/收入增幅，通过对比美国、英国、日本、西班牙、澳大利亚等多个国家历史数据，他们得出“房价没有大涨就不会有大降”，泡沫指数小于2时，房价下跌幅度在20%以内，可控。有泡沫就会有破灭，发改委主任提出他们现在做的工作就是保证泡沫可控，即保证泡沫指数在2以内，并在会上罗列了泡沫高的城市，从PPT中可以看出，成都并没有入围，泡沫较小。![]()
综合上面所有的分析，我个人预测2018年：成都房地产市场会涨，但18年上半年涨幅不大，可能会波动上涨，但下半年肯定会大幅度上涨，政府限价导致二手房价格远高于一手房，刚需用户应赶紧买房，限售政策要求取得产权证满3年后才能交易，导致投资流动性较差，投资用户投资需慎重，多样化的投资收益可能比投资房市收益更高更安全。最后祝所有朋友买到心仪的房子。 |
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