宏观解读 | 井喷的土地市场，政策的十字路口

文 | 沧海、苏格

今年3月29日，融创孙宏斌在业绩发布会上说：未来会谨慎拿地，然后4月就先后拿下上海崇明的两宗土地、无锡的两宗土地、并在南昌和徐州斩获连连，还在武汉集中成交的10宗地里砸下152.38亿元豪取4宗。

嘴上说着不要，身体还是很诚实的。如此“诚实”的开发商，并非融创一家。

1  土地市场是房企生存的争夺战

土地市场在今年一季度快速回温，房企被压抑了这么久的拍地热情在这段时间逐渐高涨，尤其是二线城市，被各大房企押宝。

以苏州为例：

4月24日，苏州土拍一日吸金135.7亿元，吴中区太湖新城板块和尹山湖板块均产生了新地王。

4月29日，经过40轮竞拍，苏州工业园区湖东板块一宗宅地最终被中海地产以35.63亿元的总地价收入囊中，溢价率约37.67%，折合楼面价30287元/平方米，创下园区规划建设以来的土拍新记录。

4月份二线城市合计“卖地”收入达2933亿元，创下近2年新高。其中，武汉、杭州、苏州、合肥、温州、宁波、郑州等热点城市土地市场持续活跃。综合来看，二线城市土地市场最为活跃。

2019年以来全国主要地级市土拍溢价率周度走势
数据引自诸葛找房

为什么众多房企都在发力土地市场，而且押宝二线城市？

我们看来，其原因在于：

一是上市公司业绩压力。

兵马未动粮草先行，土地是房企肆意生长的根本，只有大规模囤地，才能在半年报和季报中展示肌肉，而且年度排名也会影响房企的授信额度，排名越靠前，越容易在资本市场融资。

这也是为什么有的房企愿意以占股51%的合作开发方式去实现并表，增加自己面上的合约销售金额。而有的房企则愿意占49%不并表，减少年报中的负债金额，实现“降负债”的目的。

而且三四月份拿地，九月份开盘的话，可以赶上金九银十，再度掀起一波小高潮。为了资本市场上亮眼的数据，还有上市公司巨大的业绩压力，各大房企不得不猛烈地涌入土地市场。

二是一季度相对宽松的货币信用政策，土地融资也容易了些。

一季度房地产类信托募集资金1674.79亿元，同比增长25.71%，遥相辉映的，是基础产业类集合信托逆势上扬，成立规模1149.57亿元，同比增长161.27%。

去年的时候市场上融钱的成本高达15%，部分激进的闽系房企敢用18-20%的资金。今年的融资环境好了一些，市场的钱宽裕了，房企也敢大规模入市拍地。

三是战略布局转向二线城市。

4月份拍地高溢价的主要集中在二线城市，说明众多房企的战略重心已经越来越倚重二线城市。一线城市限制多，想赚钱也没那么容易，而且对于资金的要求也非常严格，加上动不动几十亿的保证金，没有几家房企受得了。

三四线城市已经在15-17年收割一波，后继上涨乏力，现在又重新轮动到了二线城市。而二线城市作为区域的经济重心和吸引人才的城市，未来的潜力也是非常大。很多房企在二线城市逐渐加码。

但是过热的土地市场必然会迎来调控。面粉价格快赶上了面包价格，领导面子挂不住。苏州就是一个典型的例子，用力过猛，不得不调。

2  山雨欲来风满楼，调控政策近在眼前？

土地过热引发高层担忧，调控的声音又开始在耳边响起了。

4月19日，中央ZZ局会议重提“房住不炒”，这是时隔四个月的时间再度重申，表达对房价涨幅过快的担忧；另外住建部连续两个月对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，各地会有所行动的。

同日，银保监会发布23号文，即《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》，与去年发布的4号文进行对比，对于房地产资金来源的限制是一脉相承的，但是还是有细微变化。

23号文没有提及首付不合规的问题，但是着重说到了并购贷和经营贷违规挪用至房地产开发。再加上信托通道的封堵，房企的融资环境可能又要回到了2018年时紧张的状态。

5月24日，人民日报海外版刊文指出“中国不会靠炒房拉动经济”。这其实已经逐渐成为一个共识了，但是为什么大家一旦有钱还是要投入到房产中呢？

在我们看来，其根本原因在于土地财政的本质是融资行为，“土地是城市的股票”，土地财政将不动产作为投资品。政府打压房价的政策之所以屡屡失败，就是没有按照资本品的市场来管理住房市场。

只要住房市场的收益高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本渠道，资金就会源源不断地继续流入不动产市场。

对于房企来说，大棒落下来之前在一季度大举买地是一个非常明智的选择，毕竟货币宽松的窗口期就短短几个月，等到后面，房企的日子又会比较难熬。

有紧有松，局部微调。

整体趋近的情况下也有个别城市放松了限制，比如中山、珠海等，这两座城市放松调控的对象主要是针对港澳籍人士。要知道火热才会调控，而放松则意味着房价接盘后继乏力。

对于珠海、中山这样的城市来说，房价不是不可以上涨，但是要在能够承受的空间，如果一直不温不火，对于各大开发商的吸引力也就变弱了，房地产对于经济的带动作用也会减弱。小规模放松限购，可能是因为在大湾区规划中不希望经济太过落后的一种城市增长焦虑。

从大湾区规划来看，这两座城市在全国诸多城市中，肯定还是值得长期看好。但是短期内，对于投资者来说，既是入场的机会，但也有可能踩坑，做好臻选至关重要。

3  如果二季度经济面临考验，将会发生什么？

首先，四月份的各方面数据不及预期，经济下行的压力依然较大，基本面面临严峻的考验，再加上一季度的相对宽松的货币政策会转向，那么房企融资难度将会一定程度收紧，土地市场在二季度可能会迎来降温。

但是上市公司依旧存在巨大的业绩压力，房企不得不高价拿地，从市场上融资会导致资金成本再次高企。高杠杆和高房价会让老百姓的兜里的钱越来越少，物价上涨，消费不振，这才是最值得担忧的。

其次，4月份工业企业利润持续下降，再加上毛衣战的影响，中国外贸也面临一定的下行压力，沿海外贸企业受到冲击，而东南沿海片区又是全国吸纳劳动力和就业人口最多的片区，这样的形势就解释了为什么“稳就业”排在六稳的第一位了。

最后，投资、出口受阻，那么就只有依靠内需消费去拉动经济增长了，这个时候的减税降费以及降低生产和生活成本就显得格外重要，预计财政政策则继续采取减收和增支的积极组合，刺激消费稳定经济，提升居民消费意愿度。

对于消费领域的刺激政策应该就在路上了。

今天早上刚出台的广东刺激车市，广深两市可能放松汽车指标的新闻，就是此意。

要知道，除了房地产，汽车可是最大宗的消费行业了，而乘用车行业的销售数据已经连续两年下滑了，多年罕见。

为了刺激经济，连广深严格限制的车牌指标都有可能放松，喊了多年的控制汽车增长、保护大气质量的政策在拯救经济的严峻形势面前，都可以改。

形势多么严峻，勿需多言。

而四月份依然维持两位数的房地产新增投资数据是众多经济数据中唯一的一抹亮点，经济还能承受房地产投资数据下滑吗？

年初用了三个月的夜壶，四月份正准备收回去，可是到了五月份形势又不妙了，夜壶要不要继续用？

4  万众瞩目之下，深圳楼市何去何从？

近几年，深圳是个不折扣不扣的网红城市。上周的粤海街道办居然一不小心就红遍全中国。深圳的楼市自然一直是万众瞩目的焦点。

深圳3-4月的火爆小阳春目前已经基本把市面上的笋盘消耗完毕，进入5月份之后，深圳新房成交数据还在惯性上扬，二手房成交量依然高企但略逊4月。持币观望的客户也都更加理性，近期几个网红楼盘的分化情况可见一斑。而且下一茬“韭菜”的再生长也还需要一些时日。

深圳3-5月每周新房成交数据，图片引自咚咚找房

该不该出手？其实这个问题从来就没有新鲜过。

如果是刚需自住，其实不用太在意是否买在最底部，你观望的另一面风险就是可能会错失机会，你以为后面可能会等来笋盘，但是现在这个微妙的时间点，等待的期间房价未必会真下跌，很可能也是在缓慢上涨，尤其是现在事实上已经进入了一个新的上涨周期。

你等待的时间、机会成本可能会超过你捡漏想要所节省的成本。

刚需自住客户永远伤不起。

市场是有情绪的，买涨不买跌可以说是永远不变的尿性。当大多数人都在观望的时候，没有人出手，房价肯定止涨，这个时候你买到笋盘了可能当时还不会觉得，还想更便宜；而当大多数人醒悟过来，积极入市的时候，肯定是一窝蜂抢房，这个时候不加价买房就算是幸运了。

过去一年深圳楼市的走势，就是最近的明证，值得你仔细品味。聪明如你，肯定知道下一步该如何行动了。

如果是投资的话，倒是可以适当观望，年后至今，市场上的笋盘基本已经被消化，行情企稳或者再等一波小小的调整，或许能让你捡到一点小便宜。当然碰到优质房源，随时也可以出手。

投资的最终目的不是为了自住，而是为了获利，首先要不踩坑，然后差别在于赚多赚少。

受到毛衣战的影响，最近两周社会关注的热点基本集中在华为以及连带出的粤海街道办等等，对房地产的关注也相应少了一些。但当我们梳理完所有的宏观经济以及政策信息之后，不难得出以下几个结论：

1、一季度相对宽松的货币政策可能会将转向，二季度经济基本面压力大，如果政策收紧，资金成本上扬，房地产市场尤其是二线城市可能会面临回调。具体走势我们还需密切关注。

2、深圳目前市场上的笋盘已经被消耗完毕，捡漏机会不再，预计二季度这种温热的状态将会持续，楼市会在相对高位企稳一段时间。

3、本月中出炉的4月份最新经济数据可能让刚刚出现转向苗头的房地产政策又变得微妙，最近一周的华为突发事件进展可以说也是超出了高层的预期，整个经济政策的走势又面临方向性的选择。

4、多事之秋，大国崛起的关键路口。各种政策每时每刻都可能出台和变化，稳是必须的前提，房地产是中国经济的压舱石，过去是，现在是，未来相当长一段时间内依然是。

5、我们的房地产调控政策，是经济政策，更是艺术。

沧海、苏格
2019-05-28
臻选之道原创出品

参考阅读：
《实操建议 | 总理报告落地，深圳楼市回暖（2019.03）》
《小阳春来袭 | 深圳湾、后海、蛇口年后市场成交评析（2019.03）》

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