刚出地铁就听中介喊了声：哥，北龙湖房子要不要来一套？

撰文：悟空美编：刀妹校对：紫藤
开篇，先跑题说点其他的。

最近，毛衣战打得如火如荼。美国为什么怕中国掌握核心技术？凡是中国能够研发出来的东西，短时间内就会出现“产能过剩”。

中国高铁在短短的十几年，通车总里程就已经位居世界第一；地铁的发展同样令人瞩目。

“基建狂魔”是对中国重大基础设施建设的赞誉，但是在背后，一些关键技术的突破才是最根本的原因，比如高铁技术，盾构机的国产化等等。

过去，大型盾构机要依赖进口，一台大直径盾构机动辄上亿元，而且外国人不光赚你机器钱，后期关键岗位还需要高价聘请他们的人，设备维护及维修也要层层拔羊毛。

近年来，中国企业就在这一领域逐渐取得突破，涌现出一批像中铁装备，中交天和，铁建重工等这样的盾构机生产企业，世界范围内市场占有率迅速提升，而且物美价廉。

而那些老牌盾构机国外企业自然叫苦不迭。

一叶知秋，如果中国在其他领域，就比如芯片上掌握最先进技术，那国外的公司还有得混吗？分分钟占据你世界市场份额，让你破产。

中国之所以在世界有如此强的竞争力，是因为在国内就有着异常激烈的竞争环境。360行，现在几乎行行都出现了产能过剩。因此，也就产生了我们熟悉的一个词，叫做：供给侧改革。

怎么理解呢？即供给方面。国民经济的平稳发展取决于经济中需求和供给的相对平衡。供给侧，相对于需求侧。

而这个供给侧，则更适用于我们郑州的豪宅市场。

1郑州豪宅不好卖，成为常态

什么是豪宅？

就是地价贵，房子一定要盖出差异化来。不然同样的房子，你的地价更贵，你拿什么和人家竞争？

所以，地价贵的楼盘，产品打造必须逼格高，最后把地价，房价等统统转移到消费者的身上，这就是豪宅。

这类房子最适用于哪？毫无疑问，北龙湖。一个配套还没真正起来，但房价已经冲天的区域。

动辄千万的地价加上限高限容，注定这里成为郑州乃至中原的豪宅聚集地，当然，也为郑州的GDP也做出了不小的贡献。

从图表我们可以看出，除了三亚，海口以及昆明三座旅游城市外，唯一一个地产开发投资比重大于郑州的地方，就是一个名不转经传的蚌埠。

由此可见，郑州GDP对于房地产有着非常大的依赖度。

衡量依赖度有两个重要指标：房地产开发投资占固定资产投资的比重；房地产开发投资占GDP的比重。前者，暗示一个城市楼市泡沫的积累程度，后者更能反映一个城市对房地产的依赖度。

一个高度依赖房地产的城市，大哥当然更想多吃土地的溢价。开发商高价拿到了土地，做普通产品和别人一样，如此昂贵的土地，自然缺乏竞争力。因此，高地价催生豪宅项目，然后开发商把土地溢价以及豪宅的产品溢价一起打包卖走。

这个豪宅能多到什么程度呢？分散的我们暂且不说，就先说下北龙组团。我把北龙湖分为了四个象限，单独看更清晰。

上图是北龙湖地区的分解图，除了极个别的安置房之外，商品房几乎清一色高端住宅。

具体有多少套呢？目前除了安置房之外，北龙湖商品房在一万六千余套左右，加上未拍地块，未来北龙湖房子至少两万套以上。而郑州主城区目前常驻人口在500万左右。按理想分配的三口之家，大约170万个家庭。

170W/2W=85。也就是说每八十五个家庭就有一个要在北龙湖买房，才能消化得了这个区域。

当然，这种算法非常的不科学，因为买这里的不只是郑州人，一个有钱人也不会只买一套，家庭也不能单纯的按三口之家来算。所以，以上列举只是让大家对北龙湖豪宅数有个概念。

别说在郑州，即便你把目光放到全中国，在一个城市的主城区，能够拿出这么大面积土地去做限高限容豪宅，而且还有这么大的供应量，十分罕见。这个豪宅窝显然不是多种因素自然形成的，而是有意打造的。

除了地价高之外，产品而言，我们北龙湖的房子和全国任何一个城市的高端住宅比都不逊色。

那么消费者买账不买账呢？真正的有钱人是不在乎的，我喜欢就好，钱不钱的无所谓。但达到这个阶层的有钱人又有几个？

真正想在北龙湖置业的人，很多人不都是转了又转，看了又看，买一个房子，恨不得把北龙湖都转了个遍？

遍地的豪宅，产品的同质化，再加上源源不断的新产品推出，使得北龙湖竞争异常激烈。

诡异的是，北龙湖的地价在2016年8月18号达到顶峰后，随着限价及熔断机制的出现，地价居然又下来了，随着低地价项目的陆续推出，北龙湖，彻底进入刺刀见红赤身肉搏的时代。同时，也就出现了文章标题的那一幕：

刚出地铁口遇见一中介小哥：哥，北龙湖的豪宅要不要来一套？

是的，豪宅项目跟二手房中介打起了交道，上了分销。

2掉价？豪宅被中介在朋友圈刷屏！

此前北龙湖的销售套路，基本都是小众传播。更有甚者，很多楼盘都是在不知不觉中去化完毕。当然，各个楼盘究竟卖的怎么样？很难有清晰的数据。

普通人，是没有勇气进北龙湖的售楼部的，即便个别人出于好奇去看看，经置业顾问火眼金睛辨识后，也会被告知没有在卖或者已经售罄。当你去完售楼部，置业顾问一个回访电话都没给你打的时候，恭喜你，你被PASS了。

那客户哪里来？很简单，圈层。北龙湖销售向来以精准打击为主。

但最近，包括我在内，朋友圈被北龙湖分销的消息刷屏了。

同事几个人不禁发出这样的感慨，连北龙湖的楼盘都让二手房中介帮忙卖，太掉价了。

说好的圈层呢？
说好的高冷呢？
说好的不食人间烟火呢？

有人说，这不太正常的事吗？上个分销有什么大惊小怪的，不过是销售手段之一，谁规定豪宅就不能上分销的？

但我们更能从背后去找出另外一种逻辑：郑州的豪宅，同质化严重，供应严重饱和。

说这句话不是悲观，而是一种逻辑。

郑州GDP对房地产高度依赖；
高度依赖房地产易出现高地价项目；
高地价项目易催生豪宅；
豪宅扎堆供过于求。

各地豪宅供过于求，但是愿意为地价及产品买账的人有限，因此去化困难。这种情况不止出现在北龙湖这种豪宅扎堆的区域。

我们仔细梳理一下郑州几个热门板块的这几个区域内豪宅楼盘（严格来说放在整个市场不算豪宅，但是在区域内算是拔尖）他们都面临着不小的销售压力。

比如：
白沙组团的紫藤公馆；
绿博组团的永威上和郡；
滨河新城组团的海棠公馆；
南龙湖的龙湖天宸原著。

3豪宅的出路，差异化！

新中式风格；大师打造；太空铝板玻璃幕墙，再搞个高端会所现在似乎打动不了太多富人的心。

在装修方面，你说你把TOTO、摩恩换成汉斯格雅、杜拉维特又能如何？这些都不能取得质的变化。这些都是战术上的提升。

那么真正豪宅的出路，或者说，当今卖的好的豪宅，都具有哪些特征？他们都做到了差异化，让自己的楼盘做出战略上的提升。

比如豪宅云集的北龙湖，名门樾府为什么卖的好。论品牌，论品质他和其他开发商比并不占优势。

但是其枫杨外国语小学加初中双循环制学位起到了决定性作用。

滨河国际新城目前的天花板是2W，谁过了这个天花板谁难受。海棠此前凭借自己的定位装修及产品包括会所，想要引领区域，但战术上的提升并没有让更多的业主买账。

但反观滨河国际新城新晋豪宅康桥美庐湾一经推出就去化良好，康桥好口碑是一方面，更多的则是仰仗其独特的设计。

△美庐湾实拍

纵观中国豪宅，其核心竞争力都不在产品战术层面，什么会所品牌家具，外立面，玻璃幕墙太空铝板之类的。很多时候，就产品而言，所谓的豪宅并没有我们想像中的那么豪！而他们之所以是豪宅，不仅仅是产品层面，更多的是资源占有方面。

这是深圳豪宅湾1号的大门及绿化：

△深圳湾1号实拍
这是上海豪宅汤臣一品的车库：

这是杭州豪宅绿城柳岸晓风的小区面貌：

是不是都很一般？但你不知道的是，深圳湾1号旁边就是阿里中心。

汤臣一品在上海位置无敌：

绿城柳岸晓风无敌钱塘江景：

△杭州绿城柳岸晓风2号楼顶层实拍

论产品，把我们北龙湖大部分的房子，放在全国来比都丝毫不逊色。但是论起资源占有，我们差太多了。

从这点看，郑州的豪宅还有很长的路要走。而这条路也是郑州的“城运”崛起之路。我们如今是产业未至，住宅先行，很多豪宅未来的价值，就比如北龙湖，除了出众的产品之外，还取决于配套能否落位以及落位速度。

同一时间，放在同一地段，在GDP严重依赖房地产的郑州，又毫无资源占有，豪宅上分销，让二手房中介在朋友圈推也就不足为奇了。

宏观方面，城市的底蕴及产业才是托起豪宅的价值及价格的基底。微观层面，未来豪宅产品的差异化才是主流。

4观点

1.我是一个悲观主义多军。这二者并不矛盾。多军是因为房子从城市化进程，货币超发及合理的通胀角度看，长期一定是上行的。从郑州城运的角度来看，未来我们的发展潜力是巨大的。一万亿，一千万两个数字更是鼓舞人心。

但是，我们的GDP严重依赖房地产，高地价催生豪宅。同时郑州缺乏科研单位，缺乏好的大学，一千万人口整体素质还有待提升，不吹不黑，我们要客观面对。

基于这一点，郑州的豪宅如果是住或者保值，从产品上肯定没问题，有钱尽管买。但是站在投资的角度，我们并不推荐。

2.北龙湖的房子，在未来，户型会越做越小，不过话说，也没几块地了。但不会像之前动辄户型都是200多平以上了。整体“瘦身”是大旋律。

而这种趋势，也适用于其他纯改善区域，就比如绿博，绿博的户型未来也会越做越小，像最初名门紫园那种别墅或者几百平大平层产品几乎会销声匿迹。

3.非豪宅扎堆区域，如滨河，白沙等。仅靠战术上的提升如立面、装会、所修等，除非遇上大行情，未来一段时间会很难受。但是，能做出差异化，让人眼前一新的产品如美庐湾，肯定会有人买单。或者有自己核心竞争力，如北龙湖名门樾府双循环学位，这类豪宅未来也会吃香。因此，郑州未来豪宅会朝着差异化发展。

4.正常的社会，随着经济的发展，会愈发形成“枣核型”财富结构。顶豪和贫困人口会逐渐减少，大部分人都会往中间集中。

因此，那些地价没那么贵，房价适中，接盘者众多的区域型改善楼盘，才是我们下阶段资产布局中值得重仓加持的对象！

备注：

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