匿名人员
2019-6-7 01:57
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报告要点1：
中央重申坚持房住不炒，落实长效机制
地方收紧调控，一城一策稳楼市
落户放开放宽，人才争夺优惠加码
展望：坚持房住不炒，地方收紧性调控政策有望适度跟进
一、中央重申坚持房住不炒，落实长效机制
坚持房住不炒。4月19日，习近平主持召开中共中央政治局会议，要求要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。近期，住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研，按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月17日，国新办举行2019年一季度国民经济运行情况发布会，国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇表示，从房地产市场情况来看，市场预期稳定，“房住不炒”市场定位清晰，房子是居住的属性，要控制投机性、投资性购房需求。整体来讲，房地产市场的预期比较平稳，地价总体比较稳，房价运行也比较稳，房地产市场总体平稳。2019年，调控政策将始终坚持“房住不炒”定位，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，供需两端双向调节，实行差别化信贷政策，更加注重对自住需求、合理改善性需求的政策支持。
一城一策延伸至土地端。4月17日，自然资源部发出通知，要求根据商品住房库存消化周期，制定实施本年度住宅用地分类调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。2019年与2017年的市场运行环境有相似之处，基于城市间分化现象明显，重点强调因城施策。因此，未来部分城市除了需求端的政策微调外，供应端也将结合实际库存水平进行协同，提前防范供应滞后效应对后期市场稳定的影响。
国管公积金实行认房认贷。4月12日，中央国家机关住房资金管理中心发布通知，进一步实施差别化贷款政策，调整住房套数认定标准。借款申请人家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录（包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录）的，按首套住房贷款政策办理。购买二套住房的，首付款比例不低于购房总价的60%，二套住房贷款最高额度为60万元。2018年9月，北京市管公积金开始“认房又认贷”，现在国管公积金跟进执行，在楼市因房企加速推盘及季节性因素影响出现回暖迹象的时间节点，政策的收紧能够起到稳定市场预期的作用。
房地产金融监管以紧为主。政治局会议强调，注重以供给侧结构性改革的办法稳需求，坚持结构性去杠杆，在推动高质量发展中防范化解风险。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度。央行货币政策委员会召开2019年第一季度例会指出，稳健的货币政策要松紧适度，把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，同时保持流动性合理充裕，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。银保监会官网发布通知，要求继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。进入2019年，银保监会及央行已多次明确表态房地产金融仍是防范风险的重点领域，将继续紧盯房地产金融风险，审慎发放开发贷款和个人按揭贷款。风险管控年一般都不会是继续加杠杆的时期，居民购房继续加杠杆的空间有限，2019年整体还是处于稳居民杠杆的过程。目前政策的改善主要是从利率端、财税端缓解居民杠杆率过快上升导致的风险。限购、限贷等政策保持稳定的前提下，居民端整体仍以稳杠杆为主，购房消费的能力释放与2018年不会发生太大变化。对房地产企业来说，在继续紧盯房地产金融风险的背景下，2019年融资渠道的监管仍然会保持紧缩状态。
二、地方收紧调控，一城一策稳楼市
地方收紧公积金政策。石家庄在全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款。西安启动资金流动性风险防控一级响应，暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金，降低贷款额度，提高公积金贷款首付比例。合肥对同一人多次变更婚姻关系购房或多人频繁买卖同一套住房申请提取住房公积金的，非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的，从严审核。黄山市不受理缴存职工直系亲属间任何形式的住房交易、过户的住房公积金提取和贷款。
安徽合肥调整热点区域居住土地最高限价，切实做好“房住不炒”。4月2日，安徽召开一季度城市建设重点工作现场调度会，指出下一步要着力保持全省房地产市场总体平稳。4月12日，合肥发布公告调整滨湖新区居住用地(含以居住为主的商住用地)区域最高限价，滨湖新区居住用地(含以居住为主的商住用地)现调整为最高地价2280万元/亩、最高楼面地价17100元/平方米。4月15日-16日，合肥市房产局召开的2019年第一季度房地产形势分析会上再次强调，要切实把“房住不炒”的定位和严格“三限”（限购、限贷、限价）的政策，落实在行动中，下大力气保持政策连续性、稳定性。要加大市场监管力度，最大限度防范房地产市场风险。
地方加大房地产市场监管力度。海南上线商品房销售许可信息查询系统，以避免出现购房者买到虚假等不合规房源，保护购房人合法权益。深圳通过开展“楼霸”专项整治工作，打击各类房地产市场涉黑涉恶涉乱行为，进一步规范开发企业、中介机构和从业人员经营行为，规范房地产市场交易秩序。杭州进一步加强房地产中介监管，将持续加强房地产中介行业监力度，大力整治房地产经纪机构不规范行为，促进房地产市场健康发展。合肥针对近期少数“自媒体”反映个别楼盘涉嫌炒作房价行为，严重干扰了合肥房地产市场秩序，为确保合肥房地产市场平稳健康发展以及调控政策的连续性、稳定性，就商品房销售行为进行了进一步规范，加大房地产市场监管力度。
坚定不移发展完善共有产权住房，满足合理购房需求。北京落实“房住不炒”定位，坚定不移发展完善共有产权住房。截至目前，全市共有64个共有产权住房项目（含转化项目33个）实现了土地供应，目前均在建设过程中，可提供房源约6.55万套。一方面，北京住建委近期已经向东城、西城区统筹调配了1200套房源，同时，各区在坚持共有产权住房基本条件下，降低了本区申购门槛，并与产业人才政策有机结合，扩大申购范围，实行专项精准分配。另一方面，北京住建委将进一步深化细化共有产权住房建设、分配、管理各项政策，全力推动高质量发展。上海市房管局局长指出坚持房地产市场调控不动摇、不放松，着力实现稳地价、稳房价、稳市场预期，共有产权房申购方面，上海已经在金山、松江、虹口三区进行非沪籍居民开放申请共有产权房试点，预计今年第三季度在全市16个区铺开。
三、落户放开放宽，人才争夺优惠加码
继续加大户籍制度改革力度。4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，要求坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持推进高质量发展，加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略，突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作，推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展，培育发展现代化都市圈，推进大城市精细化管理，支持特色小镇有序发展，加快推动城乡融合发展，实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上，为保持经济持续健康发展和社会大局稳定提供有力支撑，为决胜全面建成小康社会提供有力保障。
落户放开放宽。2016年国务院下发的《关于推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》指出，到2020年，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点，年均转户1300万人。去年10月国家发改委发文强调，除极少数超大城市外，要全面放宽农业转移人口落户条件。未来，全国范围内除了一线城市，更多地方将进一步放宽放开落户政策。对重点二三线城市而言，这将一定程度上提升城市人力资源质量，为当地转型发展和产业升级提供有力支撑。对部分有产业等支撑的三四线城市来说，落户限制的取消，将一定程度上为城市聚集大量的劳动人口，这将为这些城市加快发展带来新的活力。
人地钱挂钩，缓解住房供求矛盾。2016年原国土部下发的《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》强调，实行差别化进城落户人口城镇新增建设用地标准。未来，城市建设用地供给将与人口挂钩。一方面，城市土地供应将与人口增长挂钩，这将大大缓解住房供求矛盾，从根源上做到稳地价稳房价，保障房地产市场平稳健康发展。另一方面，可以有效控制城市化过程中盲目“造城”和城市无序扩张乱象，提高土地利用效率。
一小时交通圈范围内三四线城市将更具发展潜力。此次政策对于城市群发展有较为明显的导向，尤其是对成渝、哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州-西宁、呼包鄂榆等城市群的规划力度。从后续成长性来看，长江中游以及关中平原，或是后续可以重点关注的区域。未来，城市群内部将形成以核心城市为中心，产业和人口向一小时交通圈地区扩散的格局，这也决定了距离核心城市越近、交通配套越发达的三四线城市将更具发展潜力。
城市间房地产市场调控政策更趋协同。从供给端来看，核心城市与周边城市间建设用地增减挂钩节余指标调剂机制的形成，将大大平衡核心城市用地供求不足的局面，同时也给周边城市转型发展和人民致富提供了启动资金。从需求端来看，城市群内部住房政策调控将综合考虑人口流动、产业布局、交通配套等方面因素，制定更为灵活、更为针对性的联动机制。
人才落户提供购房政策支持，增加限售要求遏制投资投机。广州取消硕士研究生、博士研究生等人员入户社保参保年限限制，只需在广州现引进单位有参保记录，本科生连续半年社保可入户。杭州发布通知规定全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。呼和浩特规定具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生（往届3年及以内），在试点范围内就业或自主创业的，其中已婚大学毕业生且具有呼和浩特市户籍的，可申购大学生住宅，大学毕业生住宅平均销售价格按照项目所在区域市场价格的50%确定，5年内不得上市交易。保定市清苑区积极推进人才安居工程，五类高层次人才及第一类、第二类、第三类人才的子女、双方父母均可在清苑区购买一套自用商品住房。各类人才及子女、双方父母购买的商品房3年内不得上市交易。苏州吴中经济技术开发区对符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励，所购优购房5年内限制上市交易。宁波对符合条件的高层次人才发放最高15-800万元的安家补助、最高20-60万元的购房补助，享受购房补贴的所购住房，在取得不动产登记证满5年后方可上市交易。
四、展望：坚持房住不炒，地方收紧性调控政策有望适度跟进
下一阶段，房住不炒仍是调控的核心。政治局会议再提房住不炒，落实长效机制，房住不炒定位保持不变。其实今年两会以来，虽然政府工作报告中没有明确的房住不炒文字表述，但住建部、银保监会、统计局等多部门在公开表态时均明确了国家层面对房住不炒定位的坚持，对保持房地产市场平稳运行的态度坚决。2019年“以稳为主，一城一策”的政策基调不会改变：一方面，中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类指导、稳步推进房地产税立法的大方向将保持不变。另一方面，各地结合房地产市场运行现状，积极落实主体责任，调控政策以稳为主，一城一策防止楼市大起大落。同时，我们也注意到近期房地产市场有阶段性回暖态势，特别是部分城市土地市场热度较高，在坚持房住不炒的基调下，本报告认为：为了防止预期出现混乱，后期政策也将围绕稳地价、稳房价、稳预期进行针对性跟进，引导市场平稳运行。这从近期中央的相关政策表态，地方阶段性收紧性政策的增加也可以看出。
落户放宽，人才引进加大与产业发展协同。发改委印发通知继续加大户籍制度改革力度，随着户籍制度改革的不断深化，落户门槛也越来越低，这将一定程度上优化人才梯次结构，提升城市人力资源总量，为当地转型发展和产业升级提供有力支撑。地方加紧落实放开放宽的同时，积极发布人才引进与落户政策，新一轮的人才政策更加注重与当地产业布局相协同，如此前海南出台的最新人才政策规定，由省外整体迁入海南的企业总部或区域总部，自完成工商登记注册之日起，其随企业迁入海南的员工，购房政策享受本地居民同等待遇。同时在保障人才合理自住需求的基础上，增加人才购房的限售要求，有效遏制投资投机，真正做到人才引进积极服务于城市产业发展的目的，以促进城市健康持续发展。
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