1、2019 年 1-4 月商品房销售稳增长，城市分化趋势加深。2019 年 1-4 月，商品房销售面积累计同比下降 0.3%，销售金额累计同比增长 8.1%。预计后续一二线与三四线城市分化加剧，在“因城施策”的背景下一二线城市政策边际宽松，叠加房贷利率下调，短期一二线市场回暖趋势延续，中期或将回归平稳；三四线城市受前期需求透支影响，中期下行压力仍在。
2、土地成交持续回落，一二线城市回温苗头初现。2019 年 1-4 月土地购置面积累计同比进一步下降，增速为-33.80%。前期大量拿地致使房企持土地储备丰富，可支撑未来长时间的销售需要，总体拿地意愿不强。但城市能级分化之下，一二线市场回暖预期增强带动部分重点城市土地市场有所回温，信贷环境宽松之下房企补库存意愿或有增强。
3、新开工节奏加快，开发投资维持高位。2019 年 1-4 月新开工面积累计同比增速为 13.1%，全国房地产开发投资完成额同比名义增长 11.9%。房地产投资维持高增长，一方面施工面积持续扩张意味着建安费用增加，从而带动开发投资上行；另一方面，土地购置费存在滞后效应，对开发投资形成支撑。在房企资金面宽松的条件下投资意愿增强，预计建安费用稳步增长；土地购置费对开发投资的支撑作用逐渐减弱；“房住不炒”基调下楼市仍以调控为主，开发投资上升空间有限，我们维持前期判断，房地产开发投资增速未来将缓步下行。
4、信贷环境宽松，房企资金面持续改善。2019 年 1-4 月份，房地产开发企业到位资金 52,466 亿元，同比增长 8.9%。房企到位资金大幅上涨主要源于信贷环境放松，开发商频繁发债实现密集融资。此外定金及预收款、按揭贷款受销售增加拉动，同比增速远高于其他资金来源，占总资金比例均有所提升。
5、投资建议：行业集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在 2019 年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较为充分的阳光城（000671）。
6、风险提示：市场销售超预期下行，政策调控加码
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