欧阳先声：宏观经济放缓，房地产可以托底，不能爆棚

导读：压舱石定位不变，但城市分化、房企分化两极化

提要：

1、全球经济不确定性，将明显拖累外需环境
2、内需不稳投资不强，将深度影响就业稳定
3、楼市有松定向渗水，将加剧城市两极分化
4、资金充裕聚焦头羊，将加速中小房企退出

国际国内政经环境瞬息万变，全球经济增长放缓已成定局，美国四处点火，危机预兆频现。

美国会不会继续加征关税？会不会全面科技脱钩？会不会另拉“三零”小群（零关税、零补贴、零壁垒）？会不会启动石油战、金融战、货币战按钮？

对此，我国如何应对？房地产会不会因此重新定位、再度出山？

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1全球经济不确定性，将明显拖累外需环境

全球市场乌云压顶。

虽然，美国经济一季度环比折年率增速仍有3.2%的较高增长，但特朗普减税政策的边际效应已近尾声，除非大规模基建计划落地或者美联储降息，否则经济较高增长难以为继。

英国退欧困局难解、资本产业流出不止、经济下滑前景堪忧。

欧洲汽车排放新标准冲击其汽车产业，伊核协议存废威胁着欧洲经济，法国“黄马甲”事件殃及多国，欧洲内需走弱难免。

多国资产价格出现了下跌甚至接连暴跌，全球经济金融危机预兆不断显现。

我们已隐隐感到，市场乌云笼罩、危机潜行，也许很快，全球新一轮经济金融危机的灰犀牛将不期而至、提前到来。
伦敦、澳大利亚等国房价下跌，美国、欧洲、土耳其等股市暴跌，继续抑制着世界各国经济。

美中、美欧、美日、美加、美墨等贸易摩擦轮番登场、接连不断，关税或悬而未决、或持续升级，已经造成各国进出口贸易快速下滑并拖累经济走势放缓。

按照荷兰经济政策分析署（CPB）跟踪的全球贸易数据，2019年一季度全球贸易额下跌-0.2%；其中美、欧、日、中四大经济体贸易额下跌3.22%。下滑程度甚至超过2011年欧债危机时期。
2019 年一季度我国出口增速为1.4%，较2018 年四季度回落2.5 个百分点，较去年同期下降12.3 个百分点。

4月份进出口增速持续下滑，仅为0.4%，其中，出口1934.9亿美元，下降2.7%

1-4月我国进出口总值1.4万亿美元，增速由正转负，下降-1.1%。

国际经济形势不景气导致的外需疲软，在贸易摩擦不断加剧的大背景下，不排除外需大幅下行的风险。

随着美国加征关税，我国对美出口继续大幅压缩。

1-4月，我国对美出口同比增速-9.7%，同比1-3月增速-8.5%继续下滑。

未来美中经贸关系走向如何？

或有三种可能：

一是继续贸易谈判，但谈而无果、争而不破，互留余地；
二是被迫加征关税，更互怼口水、贸易脱钩，产业转移；
三是贸易暂时休战，求推迟危机、另起战端，全面封锁。

无论哪种可能，都将重挫美中经济并拖累全球。

由于美中互加关税导致美股暴跌，打破了特朗普钟爱的美股不坏金身，触动了美国精英重新评估贸易摩擦的双方损失及对美国经济的影响。

如果美国经济出现疲软甚至下滑，贸易摩擦的反对呼声将持续上升，加之特朗普连任竞选急需好牌、渴望协议成果，继续加征关税的概率降低（美国推迟加征欧日汽车关税、可能达成加墨钢铁关税协议、缩减华为部分贸易限制，显示纠偏意向），达成贸易协议的可能性上升，或为中国出口企业争取喘息机会。

不过，即便是贸易摩擦告一段落，也不意味着剑拔弩张的局势有所缓和。

正如我们过去所说，未来的科技战、人才战、石油战、金融战、货币战将起此彼伏，所有选项都不会缺席，未来数十年，世界将永无宁日。

【详见2018-4-1微信文《欧阳先声：贸易战这么快就偃旗息鼓了？有些人怕是要失望了》】

2
内需不稳投资不强，将深度影响就业稳定

国际形势变化冲击着中国刚刚出现企稳形态的经济，二季度再度下滑难以避免。

社会消费品零售总额增速持续下滑，4月已经跌至7.2%（扣除价格因素实际增长5.1%），跌过了去年最低点的8.1%。

消费占GDP的比重高达约55%，如果社零增速继续下滑甚至跌破6.0%，如何能支撑GDP增长6.0%-6.5%的区间呢？

4月份的数据显示，投资增速同样下滑。

基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长仅4.4%，增速与1-3月份持平。

显然，财政政策尚未发挥效力，地方政府投资也难以普遍发力，毕竟，地方债与财政紧仍是困扰地方发展的最大难题。

只有铁路投资增速远高于其它行业，增长12.3%，而且增速提高1.3个百分点。

工业投资同比增长3.1%，增速比1-3月份回落1.3个百分点。

工业投资增速下滑的背后，产业链转移应是重要因素之一。

近日，总理要求：“守住不发生大规模失业的底线，防止出现大规模返乡潮，有效稳住就业大局、稳定社会预期”。

可见，防范产业链转移可能带来的投资下滑、大规模失业，已是各级政府工作的重中之重。

但是，我们还能再次改变房地产压舱石的定位吗？

1—4月份，房地产开发投资同比增长从去年底的9.5%上升到今年以来保持在11.6%-11.9%的水平上，显然，投资增速上了一个台阶。

而且，流入房地产的资金明显放松：

从1-2月到1-4月，个人按揭贷款增速从6.5%回升至12.4%，房企开发贷增速从-0.5%回升至3.7%，房企发债、信托都有放松，房企到位资金增速也从2.1%迅速提高至8.9%。

虽然，高层仍在警惕房地产回升再度挤压制造业和消费，但流动性宽裕之下，居民部门加杠杆仍是替代政府、企业、金融去杠杆的必然选择，只是增速会放缓。

如果没有铁路和房地产投资的支撑和拉动，固定资产投资失速难以避免。

而且，房地产相关产业链条长，相比铁路建设，更能起到稳定就业的作用。

房地产会不会因此而被寄予厚望、再度托起吸收就业的希望？

过去我们说过，房地产已经不再是中国经济增长的火车头，而是压舱石。

哪怕洪水滔天，相信房地产压舱石的新定位依旧不会改变。

【详见2018-10-21微信文《欧阳先声：楼市大稳、横盘可期》】

但是，为什么房地产开发投资会有两位数的增长？

从数据上看，1-4月房企新开工面积增长13.1%，增速比1-2月提高7.1个百分点，推动了投资增长。

去年的土地款延期支付可能也是投资增速上升的原因。

但是，同期房企购置土地面积同比下降33.8%，降幅比1-3月份扩大0.7个百分点，这预示着未来的新开工面积与投资都会继续下降。

4月房地产开发投资增速仅比一季度小幅提高了0.1个百分点，已经呈现了增长放缓趋势。

与投资和新开工的两位数增长不相对应的是，商品房销售额增长仅从2.5%回升至8.1%，结合4月末全国商品房待售面积继续减少，同比下降9.4%，说明两点：

一是库存短缺，导致成交量难以持续爆发式增长。

二是虽然年初房地产开发投资超预期增长，主要来自于补库存，后续投资必然回落。

虽然，部分城市引进人才带来了需求增长预期、放松调控带来了房价上涨预期、部分城市紧缩供地、饥饿营销带来地市回温，刺激了楼市，但依然没有脱离我们关于“楼市将会回温但不是回暖、政策会放松但不会放开”，以及“小阳春不可持续”的判断。

【详见2019-3-10微信文《稳为先、钱来托，房地产税似近实远》】

5-6月及下半年形势会如何？

很多地产人依然抱有美中贸易摩擦升级利好房地产的幻想。

的确，过去我们说过，“经济好，房地产好；经济不好，房地产也好”。

但是，在“房住不炒”和“防范系统性金融风险”的大背景下，政策上允许房地产托底，但不允许房地产爆棚。

因此，房企6月冲业绩、金九银十、年底冲刺都还会带来超越小阳春的市场回温，至于成色，就不必与过去攀比了。

当然，指望回温的房地产能够增加大量就业也是不现实的。

现在，建筑工地上已经难觅40岁以下的新人。

房地产市场的平稳发展，也不会再让房地产相关产业链吸纳更多的就业了。

3
楼市有松定向渗水，将加剧城市两极分化

全球经济下滑的同步性，催生了各国央行政策由回归货币正常化再度转向边际放松。

美联储终于响应了特朗普停止加息的不断施压，利率政策转向中性，并将提前结束缩表。

欧央行3月份会议宣布将重启第三轮LTRO 计划，为实体经济提供流动性支持。

澳大利亚、英国等央行也先后暗示未来可能调降利率，印度央行更是率先降息。

当前，美国金融市场的宽松程度已经恢复至2018 年Q4 暴跌之前的水平。

我国货币政策定调合理充裕，今年以来，定向降准、全面降准均向市场释放了流动性。

虽然央行通过MLF、逆回购收回流动性，但市场流动性仍然充裕，资金利率逐步下行。

流动性的充裕带来资产价格的估值修复。

我们曾经说过，钱多了，钱就不值钱了，而对应钱的资产就变得更加值钱。

正如美联储放水，推高了股市和楼市资产价格，而特朗普极力着维护美股，恰是因为大多数美国人的财富都在股市之中。

只是，中国楼市不再是过去的楼市。

政策变化是楼市调整的唯一旋钮，其中一城一策与资金供给是楼市调整的两大频段。

中国经济发展的动能更加体现在城市竞争中，城市竞争力不仅体现在科技新兴产业的国家级世界级的实力竞争力上，也体现在交通便利、交易安全、成本合理、环境友好的颜值竞争力上。

打造城市竞争力，就是打造中国的世界竞争力。

北京中关村、上海自贸区、杭州科技城、深圳前海、武汉光谷、成都天府都是城市实力竞争力的金矿。

服务金矿并打造城市颜值竞争力，最有效的策略就是运动式战役。

今年的武汉军队运动会、2022年北京冬奥会、2022年杭州亚运会、2025年成都世界运动会，将快速提升其世界影响力与颜值竞争力。

但是，这需要天量的财政支撑，几乎所有城市的一般财政收入都不足以弥补财政赤字，缺口只能通过土地财政填补。

北京土地推介会似乎已是历史久远的记忆，土地拍卖放开限价背后的财政饥渴更是毫不隐晦，毕竟，失去资本支撑的地市楼市难以长盛不衰。

这也是楼市有松的根本原因。

松动下的楼市，资本流向哪里？

我们认为，未来楼市格局将呈现两分天下：

一个是轨道上的都市圈【详见2019-4-28微信文《欧阳先声：中国城市化发展的路径——轨道上的都市圈》】。

轨道上的都市圈将改善城市交通条件、缩短时空距离、吸引产业入驻、提供就业机会、提升居住环境、加速人口导入、吸收涌入资本。

这是打破地方行政垄断、要素市场分割的最佳捷径，也是需求最大且持续增长的房地产市场。

人口流入与房企回归也使得资金大量涌入都市圈。

另一个是非都市圈，虽然还有需求，但全域人口净流出、主城区人口基本持平将是常态，城市难以继续扩张，不过需求还在，资本流入还会保持稳定。

收缩型城市只会存在于非都市圈，未来更是需求递减，直至年轻人加速离开的临界点之后迅速衰退。

在此大背景下，土地供应将呈现两个极端：

都市圈核心城市及中小城市逐渐学会了有节制的土地供应和饥饿营销。

有节制的土地供应可以带来土地溢价和高额净收益，虽然土地卖得少了，但拆迁安置补偿成本也少了，土地净收益却可能更高。

都市圈城市包括轨道沿线的中小城镇都会获得产业与房企的青睐，土地的稀缺性更加凸显，供应不足、库存不足、供求关系的紧平衡将成为新常态。

【详见2017-6-26微信文《欧阳先声：供求关系的紧平衡是二线城市的共同追求吗？》】

但是，把准时机、踩准节拍精准地进入却是不容易做到的。

非都市圈城市基本结束了去库存【详见2018-1-14微信文《欧阳先声：县城去库存将成为绝唱》】。

没有了棚改和资金支持，这些城市无法延续2018年的场景，无论是楼市还是地市。

房企回归一二线城市的集体共识，也使得非都市圈的三四线城市将长期面临粥多僧少的局面。

中指院的数据显示，今年以来流拍的293宗土地中，82.2 %位于三四线城市，其中主要在非都市圈，印证着非都市圈三四线城市的土地市场终将回归平静。

虽然仍有少数三四线城市依然延续圈地运动，但却制造了新的库存，未来将再度陷入去库存而不得的尴尬境地。

长期来看，人口与资金流入的方向，必然导致城市楼市两极分化。

4
资金充裕聚焦头羊，将加速中小房企退出

今年部分城市地市升温还有一个重要原因：中型房企正在抢道进位。

2014年底，我们说过：“有规模才有江湖地位”、“90%的中小房企将退出地产江湖”。

2018年初，我们又说：“50强将成为房企融资新门槛”。

【详见2018-3-25微信文《欧阳先声：50强将成为房企融资新门槛》】

2019 年一季度末，房地产开发贷款余额 10.85 万亿元，同比增长 18.9%，增速比上年末低 3.7 个百分点，个人住房贷款余额 26.87 万亿元，同比增长17.6%，大部分放款都流向银行白名单的头部企业。

Wind数据显示,今年1-4月，房企境内发债2757亿元，同比增长46%，其中4月发债881亿元，同比增长61%，显示发债速度还在加快。

同期，海外发债2050亿，同比增长18%。发债融资也同样流入头羊企业。

房地产信托融资监管约束趋弱，房地产信托融资再度回归。

去年以来，不少房企扎堆赴港上市融资或排队上市，都只为了一个“钱”字。

大中型房企都在做着横盘时代的长跑资金准备。

虽然，高基数的大型房企普遍放缓了发展脚步，但是千亿房企已经超过30家，这就意味着，如果中型房企拿不到融资入场券，就不可能抓住市场横盘的最后时机，挤进赛道。

一些中型房企趁势冒进、争抢土地，即便不一定算得过“账”，但不抢地如何能继续留在场上呢？

到哪里去抢地呢？

中指院的数据显示，截至5月17日，都市圈核心城市（主要是省会和双核城市）与上海、粤港澳、宁镇扬、武汉、成渝五个1小时都市圈三四线城市的住宅用地成交已达到300城的78%，相比过去两年的69%-76%有明显提升。

但是，有些都市圈核心城市公开招拍挂的土地不多，引来房企竞相争抢，最终可能无利可图。

一些房企转向一二级联动与收并购业务，尽管可以解决土地储备与竞价的难题，但显然会降低发展速度，影响行业排名。

其实，2016年地王潮频发之时，许多中小房企拥地自重、坐地起价，不仅度过了难关，有的甚至大发了一场。

也有不开窍的中小房企捂地待沽、纠结一时，错过了及时解套的最佳机遇。

现在，尽管它们还自恋于手中的土地，但在高周转、做规模的大中型房企看来，不少土地缺陷隐患多多、难以快速开发，已成鸡肋。

显然，在横盘时代，很多中小房企的土地不会再有高位套现甚至合意解套的机会了，如果仍然不肯低价贱卖，被拖垮的风险越来越大。

目前，一线城市住宅用地拍卖平均每宗地的土地款大约16亿元，二线城市也要8-9亿元，在强三四线城市，没有1个亿资金的房企都只有壁上观的份儿了。

大中型房企从一二线城市下沉到三四线城市，迫使中小房企继续下沉五六线城镇，或者干脆退出。

中小房企将加速退出房地产市场且成不可逆趋势。

中小房企的离场也减少了土地拍卖市场的竞争，有助于稳地价；房企竞争减少，有助于房企减速、提质、增效。

【详见2018-12-9微信文《房企策略调整新趋势——降负、减速、提质、增效》】

虽然，宏观经济的不确定不会改变楼市维稳的确定性，但是，适度宽松的楼市依然可以托底经济，维护经济相对平稳、避免震荡。

附文：

1、2018-4-1 《欧阳先声：贸易战这么快就偃旗息鼓了？有些人怕是要失望了》
2、2018-10-21《欧阳先声：楼市大稳、横盘可期》
3、2019-4-28 《欧阳先声：中国城市化发展的路径——轨道上的都市圈》
4、2017-6-26 《欧阳先声：供求关系的紧平衡是二线城市的共同追求吗？》
5、2018-1-14 《欧阳先声：县城去库存将成为绝唱》
6、2018-3-25 《欧阳先声：50强将成为房企融资新门槛》
7、2018-12-9《房企策略调整新趋势——降负、减速、提质、增效》

END