蛰伏尾端，行情前夜，捡漏城市地价最便宜的房产！

判断一个楼盘的房价变化，要从多个纬度来分析，这是一个科学的技术活儿，并不简单。

比如，我今天要讲的这个团购，然而，在上涨前夜讲这个是最尴尬的，因为大家没看到，所以不愿意相信。

2016年10月份我们组织西安重庆团购，2017年初我们组织海口绍兴团购，都是在上涨前夜组织的，但事实上，那叫卖的艰难啊，重庆保利在2017年没收我们52万定金时的时候，一定在纳闷，房价涨了这么多了，你们当初为啥定了没要呢？

那是因为在上涨前夜，很多人看不到，不相信啊，听过米公子破竹课程的知道，在最新一期《粤港澳大湾区选筹逻辑》中表达了当下的大湾区选筹顺序：深圳、珠海、惠州。

今天来说的是珠海。

1为什么是珠海

我的个人观点：本轮调控中，任何要求5年社保的城市都是值得关注的。

关注，并不是说要买，因为，没有几个城市敢这么做，北京上海深圳广州没问题，这是大城市，有人口基数和购买需求，不怕。

但是，全国也只有一个另类城市，在过去的两年时间里，从1年社保要求提高到5年社保。

这就是珠海。

要分两个层面来看待这个问题。

1、珠海很好，不限制压不住房价，购房需求太大。
2、珠海太小，珠海毕竟不是北上深，5年社保会直接把这儿的楼市摁死。

珠海很好，这是业界的共识，从开发商在这儿拿地的大气就可以看出。

在2016年，金湾楼面价20000，超过当时周边售价。
在2016年，唐家湾楼面价29000，超过当时周边售价。

5年社保之后，市场直接就卡死了，重重的摔在了地上。

今年年初，珠海调整限购政策，斗门和金湾只要求1年社保，而且加大了人才落户的力度，让限购形同虚设。

珠海处在一个城市政策周期的一个冰点转热点的拐点，这是你必须要非常清楚的，这也是我们必要马上关注珠海的原因。

因为，中国的房地产市场，都是政策市，而，政策上升的起始拐点，很可能就是入场最佳时间点。

2珠海房价的逻辑

为什么我们在珠海西部片区5年社保改1年的时候，火速的赶往珠海进行实地考察？

因为，你必须要清楚两个事实。

1、珠海是广东最宜居的城市，珠海是承接海南旅居最好的城市，珠海是可以兼具旅居和城市的城市，珠海是北方人过冬、养老、康养的城市非常好的选择。

2、珠海房价不是170万人珠海人决定的，也不是广东人决定的，它是全中国的需求决定的。

所以，当购房门槛降低之后，量变就会起来，量变一定产生质变，这是大家必须要清楚的第二点，也是我们要说明的珠海房价的第二个背后逻辑。

3区域洼地法则

首先，项目所在地唐家湾片区，是我们看好的区域。

这是未来唯一可能成为珠海新贵富人区的位置，原因有4。

1、拥有海滨资源，与附近4年前就卖到4万/平的格力海岸等楼盘一脉相承，片区住户比较纯粹，不是刚需之地。

2、区域全新高端规划，因为是政府填海造城的区域，所以没有城中村，没有工厂，可以在一张白纸上全新规划、现代化规划，这是其它区域都不具备的优势。

3、区域导入的产业是高新产业，高科技、芯片等，高新产业带来的是高收入人口，这是未来的接盘实力。

4、与深圳前海隔海相望，有连起来的重大可能，这个下面再说。

如图，看一下项目周边的产业落地（并不单是规划）：

如图，我们看到，项目周边就是ABB国家机器人、中以加速器等产业园，项目不远处就是YY、魅族、罗西尼等知名品牌和企业。

如果不信，我们用一张规划图和路网图就可以看出，不可能再有新的地方可以这么规划。

如图，珠海找不到第二个可以高端规划富人区的位置了：

在这个地方如何选择楼盘？地价决定房价，用一张图说明问题。

周边所有地块楼面价，最贵的29000元/平，普遍都是在20000元/平。

楼面价20000元/平，按正常售价，应该是30000元/平。

所以，楼面价28000以上的雅居乐和格力就封盘不售了，等待周期来临。

而如今的珠海还处在5年社保把市场砸死的尾端行情中，市场尚未启动，所以，地价贵的统统都在观望硬挺，地价便宜的漏就出现了。

就是图中楼面价最便宜的龙湖的地块，楼面价15000元/平，相比楼面价28000以上的雅居乐和格力，龙湖的底气更足，自由空间更大。

而龙湖，也是我们今天团购的地块。

团购逻辑就是，在周边一圈正常售价30000元/以上的包围中，这儿目前售价均价24000元/平，是个市场的漏。

而，所谓的买到就能赚到，大致也是这个道理。

4未来上升预期

其实，只是一个洼地法则，还不足以让米宅来组织团购，因为这个空间也太有限了，而且毕竟24000，也不算便宜，相比郑州武汉等城市，我们用24000可以有很多省会核心区的选择。

但这儿毕竟是珠海，是粤港澳大湾区的桥头堡，这儿毕竟和深圳隔海相望。

这儿有更多的可能性，如今，这个可能性越来越大了。

就是这座连接珠海和深圳前海的深珠通道。

规划路线如下：

深珠通道的珠海端就是项目所在的唐家湾片区的珠海北站，深珠通道的深圳端就是前海。

2018年6月，深圳市交委出台的《深圳市高快速路网优化及地下快速路布局规划》中提出将实施8大项目，其中之一就是南坪快速路衔接广深沿江高速并西延对接深珠通道。

而这个桥和港珠澳大桥、深中通道、南沙大桥有很大不同。

是什么不同？这个桥是同时规划了汽车通行和轨道交通。

轨道交通，对于连接城市太重要了，避开了堵车的风险，一切变得可控。

桥的深圳端房价12万/平以上，桥的珠海端该多少钱？24000元购入，不说多，4万一平总是可以触手可及吧。

这是未来房价预期的逻辑。

当然，这个深珠通道的规划目前尚未落地，只是规划，我们也不能全信，买房也不能全看这个规划，但，给了我们很好的预期和想像空间。

诚然，即使没有这个深珠通道的落地，这个价格也是安全的，在周边地价的合力之下，也是有上涨空间的，这是事实，因为，我们不能完全去赌这个尚未落地的规划。

5项目和产品

项目名称：首开龙湖天钜，小高层，毛坯交付，品牌房企龙湖地产的作品。

先了解项目在粤港澳大湾区中的位置：

项目在珠海的位置，以及4年前售价4万的格力海岸：

项目周边规划及产业情况：

项目规划图：

团购楼栋是2号和5号，点开平面图可看到楼栋号。

项目占地面积为15935.78㎡，总建筑面积为64586.46㎡，地上建筑面积为51096.58㎡，地下室建筑面积13489.88㎡。规划住宅总户数为281户，商业办公为358户，车位为363个。
容积率：3.0
车位比：1:1.29
建筑密度：34.5%
绿化率：  25%
物管费：住宅3元/平
梯户比：2号楼2T4，5号楼1T2
楼层数：  1-3号楼为18层（58.6米高），4号楼为13层（66.85米高），5-8号楼号楼为11层（37.85米高），地下停车场一层。
项目赠送率超高，部分户型实际得房率近100%
交房时间：2021年6月底
车行出入口：  2个位于4#楼南侧及北侧
售价：毛坯均价24000元/平

推荐户型：

118平三房可变四房：

98平两房可变三房：

6总结和购买

再来总结一下团购逻辑。

1、珠海处在一个经历5年社保刚刚改为1年社保的政策拐点。

2、珠海房价是全国人民决定的，政策拐点为全国市场打开了窗口，目前是市场尚未启动的窗口期。

3、地价决定房价，团购项目旁边地价最贵的29000元/平，普遍都是20000元/平，正常保本售价是30000元/平，贵的要40000元/平，该团购项目是捡了楼面价只有15000元/平的漏，目前均价24000元/平。

4、区域有强势产业导入，导入的全是高新技术产业园区，如ABB、机器人、以色列产业园、YY、魅族等高新产业，区域填海造成，全新规划，高端规划，会成为未来珠海新贵的聚集地，容易形成新的富人区，与旁边不远处已经40000元/平在售的格力海岸滨海片区握手交融。

5、未来可能落地的深珠通道，会为区域房价再有至少30%以上的提升，不能赌但可预期。

6、这是一个有现在、有未来的好项目，值得入手，区域地价最便宜的楼盘，错过即无，大概率不会再有地价如此便宜的项目出现了。

7、项目均价24000元/平，小高层毛坯交付，户型赠送率超高，实际得房率90-100%，这是附送价值。

8、当这个区域楼面价低的项目卖完之后，片区也就进入楼面价20000+售价30000+的时代，局部机会也就消失了，这也是本次团购的背后逻辑。

9、最后，建议跟着米宅去实地看看。

请咨询售楼部时，不要留认购电话，否则无法参加团购。

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