房地产投资信托 (REITs) 是什么？如何评价中信国内首单 REITs 的计划？

REITs，也叫作房地产投资信托基金，是一项与住房租赁市场有关的金融衍生品。国内不少金融机构、专家学者、房地产业内人士在积极推动中国REITs的发展。

证券化的美国房产
REITs
REITs诞生于20世纪60年代的美国。由于REITs能盘活存量融资或是存量证券化，因此REITs被认为有助于降低整个社会的杠杆率。目前，REITs的房地产项目遍布美国所有洲，是美国经济和当地社区的重要组成部分。通过他们拥有的财产，融资和经营房地产项目来获取利益。一家拥有或资助一系列房地产行业的创收房地产的公司，在满足了诸多要求才能获得REIT认证。大多数REITs都在主要证券交易所进行交易，并为投资者提供了诸多利益。
REITs的魅力在于，通过资金的“集合”,为中小投资者提供一个可以和类似机构投资者一样的投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。



起步早、形势好、利润高
美国REITs
根据调查，近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)。
而相对成熟的美国REITs则有着更高的收益，以全球知名的商业地产公司CBRE的董事长Ray Wirta先生创立的房地产信托基金RW Holding NNN REIT, Inc.为例，大部分产品初始收益都可到达7%。
根据戴德梁行的调查，中国内地一线城市的五星级酒店每天每平米收入有10元人民币，但是利润只有3元人民币，而这一数据在发达国家的酒店为每天每平米收入25到35元人民币。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。所以，这导致了目前刚刚进入国内的REITs基金收益相对微薄。


此外，美国的REIT产品是有相关的免税政策的，当REIT把每年90%以上的收益分红后，政府就可免除缴税。这也就是美国产品得以更快发展的原因



起投少、租金高、团队专业
挑选REITs要看好
RW Holding代表着大多数的REITs基金一样可以通过不动产投资组合所产生的收益挣取股息，因此全球的投资者都可以通过极低的投资起点，投资美国优质商业地产，而且避免了投资人自行去寻找，收购和管理地产。
RW Holding的优势在于拥有一支经验丰富的并购团队，其在不动产收购和管理领域拥有跨世纪的行业经验，可通过技术手段，每天分析数百个潜在的不动产投资项目。同时，RW Holding控股的创始人兼董事长—Wirta先生，自1997年8月起任世邦魏理仕（CBRE）董事会成员，2014年5月任世邦魏理仕董事长。世邦魏理仕是全球最大的商业地产服务和投资公司。作为福布斯全球500强，纳入标普500成分股，公司2016年营收达到130亿美元。Wirta 先生会亲自审核RW控股所有的收购项目。





同时，投资RW Holding NNN REIT, Inc.的投资人， 可以通过不动产投资组合所产生的收益挣取股息，因此全球的投资者都可以通过极低的投资起点，投资美国优质商业地产，而且避免了投资人自行去寻找，收购和管理地产。其中公司90%的应税收入都必须分配给股东。股息的唯一来源是RW Holding NNN REIT, Inc.投资组合不动产中的地产租金，绝不动用投资者的本金以支付每月股息。
而且相比市场上的同类产品，RW Holding NNN REIT, Inc.的产品投资周期灵活，一年后就可以随时选择退出投资，极大地加强了投资资产的灵活性及流动性；并且，RW Holding NNN REIT, Inc.的产品投资门槛极低，起始投资金额为一万美金，极大地提高了国内投资者的投资美国房产的机会。只需少额的资金就可以参与美国产业的收购、运营、管理、出售等投资行为。
需要了详细解我下来发您 vx:fhyppp。

一天，张三找到王麻子，悄悄地凑到王麻子耳边，说
你听说最近萧山情侣女方要求男方全款买400万房的事情了嘛……
王麻子一听这话，眼泪哗哗地留下来。
可是！
万一未来俺的女朋友真的要求400万全款买房，我肿么办?!
就算我们家有400万，我也心疼我的父母啊！
而且，你难道不知道现在的丈母娘都是这个样子的吗？


王麻子越说越绝望，摊摊两手，对兄弟说，
张三一听，好像有点道理


正当愁眉苦脸时，此时，一直默默看着兄弟俩的李大爷发话了




首先，你得对丈母娘晓之以情，动之以理，根据新婚姻法司法解释，如果双方是婚前未领证，如果男方全款买房，那就是男方的房子；如果男方出首付，双方婚后共同还贷，女方还能有除去首付后一半的产权。为未来的妻子考虑，是不是应该付个首付是最优选择嘞？


如果你们家一共就400万，我们就假设萧山的某某地产30000元/平米吧，125平方米，全款375万，假设房子首付30%，拿112.50万付个首付，贷款262.5万元，按揭年数按30年（360期）计算，贷款利率假设为15年10月24日基准利率4.9%，那么平均月供就是17179元。详细计算如下：
麻子，如果你未来的丈母娘是这样的，
那么你面临的问题用REITs很容易解决。
你的丈母娘不是喜欢房子吗？告诉丈母娘，房有多大，梦有多大！咱们买！买啥？REITs！用结余下来的287.5万去买REITs，按每年6%的收益率计算，一年收益为17.25万元，可以cover一年83.6%的房贷，自己只需要付3.4万，日子过得也很滋润呐~
麻子一听，还有这好事？REITs是个啥东东?我能买吗？
李大爷接着讲到，REITs是房地产投资信托基金，英文全称Real Estate Investment Trusts，它是资产证券化的创新形式之一 。说白了，就是大家面临丈母娘直逼灵魂的拷问的时候，一些买不起房的人决定围在一起暖和地搓手手，你买一个客厅，我出一个卧室，把凑来的钱交给专业人士打理，专业人士手握钱在房地产市场叱咤风云~大家同甘共苦。
REITs 这类产品，本身具备光环加持。具备以下优势：
1、可以做一个标准的收租婆。收益主要来源于租金收入和房地产升值。
2、较稳定的分红收入。REITs长期回报率较高,大部分情况跑赢指数，当然也是伴随着一定的风险的，按规定，要将至少 90% 的利润分配给份额持有人。
3、REITs 与债券、股票等资产相关性很小，可以作为一部分资产配置整体资产，抵消风险。4、普通投资者可以分享房地产的经济发展，不会有高额的资金门槛
REITs还有很多模式，其中物业类型也不仅是商业地产，公寓、写字楼、工业地产、酒店、健康地产等都可以操作。也就是说，未来拥有万达地产、迪拜帆船酒店、澳门新葡京酒店不再是梦！
王麻子期待地搓起手手来~
李大爷接着讲到，买REITs主要有两种方式。第一，投资海外的REITs，购买国内相关的QDII基金是最便捷的方式。不用换汇人民币直接购买，并且门槛很低，举个栗子，广发美国房地产指数。第二，可以开个美股或者港股账户，和买卖股票一样操作REITs。受市场环境、制度因素限制，目前国内尚无标准化REITs，均为类REITs产品，通常称为中国版REITs。2015年6月成立的鹏华前海万科REITs，是国内首只公募REITs，发行规模30亿元，认购起点为10万元。
王麻子一听，激动地不能自已，哆哆嗦嗦地说：原来如此！不瞒你说，我家附近房价刚刚涨到3万的时候，我日思夜想着，可以众筹创业、设计发明、科学研究，为什么就不能众筹买房呢？?!我出一个厕所，其他人分别出一个卧室、客厅、厨房，这小户型不也就有了？这样说来，原来我可以买REITS，轻轻松松拿来出租，每月按照投资比例来分红，而且可以交易、转让、变现，这不就跟买卖股票一样一样的吗
麻子恍然大悟，说：我懂了！
要是以后丈母娘问俺，你有房吗？
我就告诉她，俺是投资房地产行业的！有房！


买吧！房地产我们走！

[h1]一、历史沿袭悠久，海外REITs市场已发展成熟[/h1]房地产投资信托基金（Real Estate Investment
Trusts，以下简称REITs）是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs于 1960年发源于美国，全球市值截止到2016年已达1.8万亿美元。
REITs按照不同的分类方法，可以有不同的类型，但通常来说，以投资对象为分类标准居多，主要为权益型、抵押型以及混合型。





海外市场历史悠久，且规模庞大。美国是最先布局REITs市场的国家（1960s），随后其他海外市场，如香港、澳大利亚、新加坡等也随即进入参与进来，从下图1至4可以发现，2008年之后是海外REITs市场的快速发展期。其中，至2016年，美国市场REITs的发行规模最大，已经达到了1万亿美元，发行数量为258只。




海外REITs市场收益可观，风险可控。为何REITs会有如此巨大的海外市场呢？本文通过美国市场REITs和相关股票以及债券指数的对比，从数据中直接观察出他的“吸引力”，发现自2000年1月至2016年12月，无论权益型REITs还是抵押型REITs，月平均收益率皆大于各指数，并且发现抵押型REITs的波动率小于纳斯达克指数的波动率，甚至还发现前者其月度收益率高出后者49个BP。虽说波动率上变动幅度略高于标普500，但是反观平均收益率/波动率指标来看，其值远高于股票指数，说明相比股票而言，REITs的风险更低、收益更高。


  表2  美国市场REITs、股票以及债券市场的月度表现（2000年1月-2016年12月）

[h1]二、我国REITs市场：巨大的存量市场空间与发展推广中的瓶颈[/h1]目前我国房地产市场存在着供需结构矛盾的问题，一线城市的购房需求仍然维持着旺盛的态势，而土地供给却没能跟上这种需求。并且房企也始终存在着融资难等问题，房地产企业主要是靠着银行间接融资为主，而通过直接融资的渠道往往受到了限制和打压，特别是2016年9月以来一系列“限购限贷”政策的出台，使得原先房价高涨的态势得到了稍许的缓解。
至2025年，赁市场规模将达到2.9万亿。十九大前，政府相继出台了相关一线城市的“租售同权”指引条例，引导一线城市逐步开起住房租赁市场。链家研究院2016年底发布的《租赁崛起》报告可知，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计从2015年到2025年，将增长到2.9万亿元，年化复合增长率为10.18%。

如果说我国的REITs市场如此巨大，那为何如今尚未形成井喷式的爆发呢？虽然说国内的房企在过去几年中，也相继发行过一些REITs产品，例如越秀REITs、鹏华前海万科REITs等。但是这些产品并不是真正意义上的REITs产品，我们称之为“类REITs”产品，真正意义上的REITs，如成熟市场发行的公募REITs(也称标准REITs)。
国内REITs市场如今尚未爆发主要归结于两点：第一，交易平台、交易与监管政策还未发展和建立完善，正所谓放开容易，但要收紧却很难，若等到市场风险完全曝露出来，就会悔恨晚矣，同时也会使得市场发展受限；第二，中介机构(金融机构、律所、评级机构以及会计师事务所等)缺乏对于REITs的认识，很多大型金融目前仍然没有对REITs有一个系统性的认识，包括承做细节和法律税收等要求。


[h1]三、REITs的风险低、收益稳定且可观，将会成为一种新的投资产品[/h1]REITs毕竟是一种带有金融属性的产品，故此即使市场空间巨大，可投资的价值性将会决定他未来的成长空间。上文中我们也提到了，国内无真正意义上的REITs，故此笔者特意选出来三只在港股上市的REITs产品，以此来研究其风险以及收益率情况从而发觉他的投资价值。
本文利用GARCH（1，1）以及VaR指标研究REITs的投资收益和风险情况，样本选取了三只已经在海外上市的REITs产品，并且加进了华夏上证50ETF以作为对比，数据选取了四个样本从2014年1月1日至2017年11月20日四只基金的日收盘价（缺失值已剔除）。为了消除数据间的异方差性，本文故此使用对数日收益率展开研究。第i只REITs在j日的对数日收益利率定义为：

GARCH(1,1)模型具体的计算过程是：

风险低，收益好，价值投资的好产品。从模型的结论来看，回报系数与滞后系数皆不超过1，故满足平稳条件；均值系数来看除了越秀REITs的值小于上证50ETF，其余两者皆大于后者，举例越秀来解释，若预期风险增加1个百分点的话，会导致其预期收益率增加0.000399个百分点。从VaR值来看，三个REITs产品的VaR都小于了上证50ETF，说明REITs的市场风险明显小于股票市场的风险。

表3 GARCH模型回归结果以及VaR计算结果房地产投资信托基金在未来会逐步渗透到我国住房租赁市场中，至2025年将会蕴藏着将近2.9万亿的租赁住房市场空间，而此时REITs将会成为房企在这一领域中的重要融资手段。
本文研究发现，RIETs具有风险低，且收益可观的投资优势，这无疑会为今后房企打开新的融资渠道。

REITs就是用百姓的钱来实现自己的利益。国家高层能否像国外一样，对百姓的福利好呢？

这篇文章供各位参考
https://zhuanlan.zhihu.com/p/36904447

王刚：关于中国REITs的认知清单
刘剑/文
8月29日，在北京金融街威斯汀大酒店（中国北京市西城区金融大街乙9号），地金网主办的“2017金砖论坛暨全球房地产金融论坛”，邀请到中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长、全联房地产商会REITs专业委员会秘书长王刚先生，一同探讨“中国商业地产资产证券化的现状与未来”。
王刚先生拥有十八年跨国公司和金融机构投资和运营经验，曾经主导了对中信资本万科中国房地产开发基金（2006年）和中信资本中国房地产发展基金III（2008年）的投资，以及对新加坡腾飞（Ascendas）集团的中国商业地产基金和中国工业/产业园基金（2007年）的投资，并全程策划了人民币的信保股权投资基金（2010年）的发起设立。成功设立稳兴股权投资基金（2012年）投资合肥之心城商业综合体项目，首次提出商业地产“金三角”概念。
这些实践经验让王刚形成了对“房地产证券化”的独特而深刻的理解，对于中国REITs模式的演进，他就有一份有效的认知清单。
2008年，国务院“126号文”提出要开展房地产信托投资基金（REITs）试点，中信证券开始试点，当时有债权版和股权版两个版本，但4万亿财政刺激之后停滞了。到了2014年监管层鼓励稳妥开展REITs试点，中信证券把北京和上海的两栋写字楼做了中信启航资管计划的类REITs，中国本土版REITs真正落地了。到现在为止，国内类REITs已经陆续做了十几单。在王刚看来，“在中国推这个事情，得有合格的资产。我们看资产，其实是看资产在未来N年内的竞争能力，今天的好坏不是特别重要”。
1、REITs的核心其实是经营能力，你要分不同的类型，管公寓的就管公寓，管写字楼的就管写字楼，得有一批专业的资产管理团队管好物业，投资人分享投资收益。
2、真正的REITs要求收益部分90%强制分红，在REITs这个公司层面上就免征所得税，钱分给各个投资人，由投资人去处理自己所得的税负，这是在持有端。
3、中国的资产要么是开发的，要么是基金买来的，基金买来的还好，开发商有利润，账面值就会比较高，开发的项目，尤其是混合的，里面既有住宅又有商场，要把商场从开发公司里拆出来，会产生土地增值税，四级累计税率最高能到60%，非常高。在没有政策激励的情况下，巨额的土增税会限制中国的资产规模形成。
4、很多人看REITs是一个融资行为，事实上REITs是投资行为，在国外，大部分都是养老金、基金在买，未来中国的全国社保、地方社保、企业年金也都可以投资这个产品。这就是金融行业大资管的概念。
5、不动产投资是大资产管理中的重要投资方向，国内房地产之前没有这个概念，大家都是投开发，房地产下半场会更多地投向收租物业。可以说，做房地产投资是做物业的全生命周期，让项目不断地增值。
6、为什么要说全生命周期，物业长期是要算资本投入的。一些非机构持有的项目，比如墙纸裂了，电梯不稳定了，但是他们没做这个预算，就没法维修，物业的价值就会大受影响。而REITs都要做这些预算，买楼不是只进不出，运营费用、营销费用和资本性支出是每年都会花的。
7、REITs作为机构投资者，肯定是稳定器，它不会盲目地买卖楼，也不会盲目涨租金，肯定会按照市场节奏走，它一定不会是市场里最激进的那一波。
8、开发商是很难直接做REITs的，做债权的REITs会比较容易，就把资产当成抵押物拿一笔钱，做股权的REITs实际上需要一部分房地产私募基金，或者房地产的基金管理人，不管是公募还是私募，需要把资产管理、组合管理、运营管理、物业管理做好，这背后是一套管理体系。
9、真正的股权REITs有几个特点：不分级，没期限，资产可以不断增长，这几点在国内都做不到。
10、REITs是股性的，国内做的类REITs可能是70%的债，30%的股，甚至30%的股原始权益人都有买回的义务，所以这是跟产品设计有关系的。你控不控制资产、能不能管资产，这两点有了，做债型的，做股型的，都可以。
11、虽然REITs的时间点现在还难以确定，但是对趋势的判断是一定的，这件事一定会推出来的。过程中，得有人推动，得有知识积累，得有人做启蒙。
12、发改委和证监会在2016年12月26号出了文件，要推PPP的证券化。基础设施建设，需要建设方的前期投入，建成后免费交付给政府，前期的建设方主要靠未来长周期的收费权来折现。从这个意义上讲，跟投资房地产的基金逻辑一样，前期投入的这些建设方要退出，当基础设施达到稳定现金流时，就可以做证券化。基础设施不像商场，商场管理得好可以加租金，但公路上的车多了，随便涨钱是不可以的，这在某种程度上决定了，基础设施的现金流是长期稳定的，属于偏债型的资产。  

　　REITS是房地产资产证券化，在中国是不合法的。不动产资产证券化在法律上是违法的，所以所有人在做资产证券化的时候都要注意。
    资产证券化广义含义有四个：1.实物资产证券化2.信贷类产品的资产证券化3.票据类资产证券化4.现金资产证券化（炒股票）首页-普华在线-中国专业的金融人才培养平台

REITs就是投资商集大家的钱来投资地产，共享租金收入和资本增值。它有个好处是可以抵税(原因是大家为自己的收益交税了，房主就可以少交了)，曾经的曾经，沃尔玛把自己的超市地产变成REITs，自己再把这些REITs买回来，生生抵掉好几亿税，不过后来被罚的很惨…所以中国现在的REITs真心可以叫别的名字，但个人拙见，三年内公募REITs得到证监会批准是有把握的。至于中信那个，学生党表示只会课本那点东西…

我糅合了一下。。


买不起房我只买一块砖，一样能共享房价上涨的收益


1
REITs是什么


REITs 这个词对普通人很陌生，举个例子类比一下：

有天，擅长炒商铺的隔壁老王出门逛街，看中了东街5间房，但手上没那么多钱买。于是回家跟众邻居借了一大笔钱，用来买铺面、装修和保养。

经过老王的“包装”，铺子很快就租出去了，还在不断升值。

每年，老王算好账，众邻居们一起拿分红。

这就是REITs了，全程房地产信托投资基金。

所谓的铺面，就是可以产生出租、经营收益的一切商业地产，比如写字楼、酒店、商场、停车场等。


而老王，则是专门出租、经营这些商业地产的公司。


众邻居，就是REITs的投资者。




2
REits好处多多


买REITs，相当于间接买入包租的物业，共享收益。不想要了还可以直接卖出，比直接买房省事。


另外，REITs的投资团队非常专业，配备有房地产专家、基金经理、律师、会计师等专业人士管理资金池和选择投资标的。比自己费心费力琢磨买啥要好。


跟股票比，REITs的底层资产是不动产，收益主要来与租金收入和房产升值，稳定性、成长性都更好一些。最近20年来，美国的REITs年化的稳定回报超过10%，收益可观。


如果你想分享房价上涨的果实，不一定要买一套房子，现在你可以通过买房子的一块砖头，分享收益了。所以，如果你对某一地区的房地产有长久而坚实的信心，却没有足够的钱购买房产，不妨来投资REITS吧。




3
REits的投资时点


REITs的投资一定要顺应地产周期。经济复苏、长期低利率环境是利于地产行业的；反之，经济恶化或者加息周期，则利空地产行业。


最典型的例子，就是2008年的经济危机，当年香港市面上的6只REITs，平均跌幅超过35%。而2009年以后，全球QE大放水、低利率的环境下，地产出现了一轮大复苏。




4
教你选只好的REITs


1、选择规模较大、交易活跃且累计回报率稳定的REITs。


2、投选择资标的质量高的，比如地段好、出租率高、往期收益率高等。买入这些REITs，相当于持有了核心城市的优质酒店、写字楼，可以一起分享出租和升值的收益。




5
教你选只好的REITs




港股中的REITS


目前国内市场发展尚未成熟，基本不符合西方主流REITs的标准。而港股市场有8只活跃交易的reits可供投资，有主攻香港物业和内地物业的，各具特点：


置富产业信托(00778)：
置富主攻香港住宅区商场，租户主要是餐厅、中端零售店，对经济周期敏感度较低，防守力较佳。
阳光房地产基金(00435)：
阳光房产投资于香港的20座写字楼及零售物业。写字楼分布于中环、湾仔、上环、尖沙咀等地，而零售物业则位于上水、将军澳、元朗等。写字楼与零售的所占的比例，以估值计大约各半。 领汇房产基金(00823)：
是全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一，被誉为亚洲最大的房地产信托基金，主要物业为香港的零售业地产。主要项目为乐富广场，赤柱广场，将军澳海悦豪园等

泓富产业信托(00808)：
主要持有以千禧广场为主的9个香港广场。旗下物业为红磡国际都会大厦，红磡海名轩，观塘创富中心，长沙湾潮流工贸中心，新蒲岗新宝中心等。

越秀房产信托基金(00405)：
越秀房托主攻内地物业，包括酒店、写字楼、购物中心，持有内地：白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦及广州国际金融中心六项高素质物业。

冠君产业信托(02778)：
冠君主攻香港写字楼及商场物业，其中写字楼（花旗银行广场及朗豪坊）物业受惠内地企业对写字楼需求旺盛，前景不错。
汇贤产业信托(87001)：
又是一个投资内地房地产为主的基金哟！持有主要资产为北京东方广场，包括东方君悦大酒店、东方新天地商场、东方经贸城写字楼及东方豪庭服务式公寓的土地使用权。
富豪产业信托(01881)：
全为酒店资产的房地产信托基金，旗下酒店有：富豪机场酒店，富豪機場酒店，富豪香港酒店，富豪九龍酒店，富豪東方酒店，麗豪酒店等。


香港证监会规定，REITs的股息分派比率最少为90%，投资者可以极大地享受地产租金和价格上涨带来的投资收益。而且监管严格，基金结构简单。
比较适合我们这种散户购买啦。


5
购买超简单


开通香港股票账户，像平时买股票一样输入代码就能买到。


微信公众号：思行说