抵押支持证券 (MBS) 的推出对地产商扩张、贷款利率以及房价都有哪些影响？

930政策的推出加速了MBS（Mortgage-Backed Security，抵押支持债券或者抵押贷款证券化）的发展，加大了房地产资金的流动，会不会迎来新一轮的房地产牛市，导致房价再次暴涨？个人综合现有的房价以及贷款利率，相对未来，现在购买住房是不是更好？证券市场如何对MBS 打包资产进行交易，市场如何？

尹小二 · 2018-10-15 23:53:53

------2014年10月20日补充回答---------
首次回答时，无风险利率正在下行的前夜。在我这个回答出现之后的两周内，央行在公开市场操作中下调了一次正回购利率，还对股份制银行执行了一次SLF，导致无风险利率大幅下行，目前10年期国开债的利率已经在4.4%左右了，已经低于7折房贷利率。距离我首次回答的水平下行了30-40bp，可谓剧烈。

只要保持在这个无风险利率水平上，实际上已经可以显著对房地产抵押贷款证券化市场带来正面提振作用。我修改以下回答，目前MBS市场已经具备创造新的信贷需求的能力了。

-------2014年10月12日首次回答---------
在目前的利率水平下（5年以上长期贷款基准利率6.55%），7折房贷利率（4.58%）还没有无风险的十年期国开债利率高（4.8%）。

即使考虑到资产证券化后的部分份额可以缩短期限，目前1、3、5、7、10年的AAA级MBS估值也对应在5.2%、5.5%、5.7%、5.85%和6%上面，把发行费用、通道费用啥的算进去（在国内做MBS需要用到一个信托计划，按量计费，雁过拔毛），最多最多也就能支撑到9折基准利率的房贷资产。。。

机构投资者不是傻子，他们对这种低息资产是不感冒的，有这个钱，他们就去放天价房地产开发贷了，反正现在人民银行也已经放开了开发贷的比例。

SO。MBS对于目前的地产僵局没有啥帮助。等总体收益率降下来，才有可能产生效果。

不要拿美国来比，人家的MBS里装的都是收益率恶高的次级贷款，AAA评级，但是收益率极有吸引力。天朝还没有到那个份上。

匿名用户 · 2018-10-15 23:53:54

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抵押支持证券 (MBS) 的推出对地产商扩张、贷款利率以及房价都有哪些影响？

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