房地产价格的影响因素都有哪些？

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匿名用户 · 2018-10-13 13:09:23

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图灵Don · 2018-10-13 13:09:24

继续宣扬我的观点：大城市房价高企的根本原因不是政府土地政策，而是由于资源集中度过高导致的人口涌入。即便放开土地管制，北上广深房价一样飙升。

1。北上广深地区房价高的根本原因在哪？

取一般理解，中国房价高的地区集中在北上广深和一些副省级城市。那么，地区与地区之间房价相差如此悬殊，根本原因在哪？

资源集中程度。资源集中程度。资源集中程度。

一个城市所占的资源，主要分为以下几种:
① 政治资源
② 商业资源
③ 教育医疗资源
④ 人力智力资源

北上广深的房价之所以高，因为它们集中了中国最优质的政治资源，中国最优质的商业资源，中国最优质的教育医疗资源，中国最优质的人力智力资源。

下图：中国211和985大学分布图，·前数字为211大学数量，·后数字为985大学数量。北京211大学22所，985大学8所，其他省市望尘莫及。

贵州某乡镇的房价之所以低，因为它没有优质的政治资源，没有优质的商业资源，没有优质的教育医疗资源，没有优质的人力智力资源。

或者说，房价按照资源集中度逐次分布，在没有政治资源，没有商业资源，没有教育医疗资源，没有人力智力资源的地区，比如广大西部农村，房价只会越来越低；而在资源集中度高的地区，人口净流入，房价会竞价升高。

2。北上广深房价会继续上涨，农村和很多小城镇会逐渐凋敝，直至消亡。

人会自然往资源集中度高的地方聚集，资源集中度高的城市房价还会竞价上涨。例如我们亲爱的敬爱的不一定可爱的首都（上海广州深圳分析思路类似）。

为说明这个问题，引用三个数据：

1. 北京每年新增44万外来人口。北京每年新增44万外来人口 5年是220万，10年就是440万。

2.北京外来人口最大份额是河北人。而河北总人口7287万。只要有1/10的河北人想进北京，就是728万。想象一下，北京再增728万人口。想象一下，3000万人口的北京。

3.中国国家统计局10月22日公布的数据显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市9月份房价在加速上涨。北京9月份房价同比上涨16%，上海房价上涨17%，广州房价上涨20%，深圳房价上涨19.7%。一年之间上涨16%~20%，这些数字强力佐证了我的观点。这不是尽头，200%、400%这些数字还在后头。

很多人认为，北京当前3万/平均价已经超过心理底线，那么，请想象一下5万/平、10万/平、20万/平、40万/平、80万/平。现在5万/平的房子，如果在2023年可以涨到10万/平，那现在的价格不算高。考虑到北京是全中国人的北京，党和国家主要领导人的居住地，中国最好的大学最好的医院最优秀人才集中地，10万/平，真的不算高。

有人说，2030年后，北京到处是空置房。这真是不经推理的判断。请问东京、纽约、伦敦在1993年后20年的今天，有没有到处是空置房？

另一方面，中国当前的城市化率才刚过50%，真实的城市化率很可能只有30%多。还存在大量的农村人口在未来10~20年转移到城市。尤其对于四川、云南、贵州这些西部城市来说，现在正是城市化的加速时期。按照每年一个点的城市化速度，达到北京上海70%以上的城市化率，还需些时日，也许是10年，也许是20年，也许是30年。

下图是麦肯锡将中国划分为22个城市群。未来中国13亿人口的大多数都将聚集在这22个主要城市群。集中，集中，13亿人口高度集中。

除了北上广深，每个城市群的核心城市都是人口持续净流入之地。人口流入，房价竞价高升。相对的，广大的农村和小城镇在未来由于人去楼空，就慢慢衰落了。

另附：
“北京、上海、广州这些城市房价上涨趋势在15至20年是不会改变的。不管推行任何措施，可能都难以改变这个趋势，因为要确定它的定位不是在一个区域内的，也不是在中国，它一定是世界的。不是出一个文件，或推房地产税就能改变的。 ”

刘道湘 · 2018-10-13 13:09:25

大概有以下几点：
a.GDP的增长率
这一点很容易理解，国家经济的发展会直接影响房产市场的发展，GDP增速越快，人民生活水平越高，对住房的需求就越大。
b.失业率
失业率的高低也反应了一个国家的经济发展状况，失业率高的国家，房子的投资价值越低，进而影响房价。
c.房屋空置率
空置率越高，可投资属性越低，会降低投资者的投资欲望，进而影响房价。
d.银行信贷政策
如果银行收紧信贷，贷款难度会加大，放款速度减慢，会直接影响杠杆投资，进而影响房价。
e.货币政策宽松或紧缩
房市也是政策市，这一点大家应该很明白。
f.房屋供需关系
如果市场供不应求，房价肯定会上涨。
g.投资者对市场走势的预期
如果投资者看好这个市场，就会有大量资金流入这个市场，进而推高房价。“货币流向哪里，哪里就有机会”。
h.人口增长率
作为经济社会运行的最基础元素，人口资源对于城市发展的重要性日益凸显。城市人口及其增长率，从长期看，会深远影响未来房价的走势。

皮麦乔 · 2018-10-13 13:09:26

作为房地产行业从业者我来回答吧！
之前我写过一篇叫做《关于房地产的一些看法》的文章，我在后台可以看到是阅读量和转发量最大的，根据大数据分析可以看出大家关注的问题还是在房地产上，在房地产问题上大家关心的肯定是价格问题，那么我以我粗浅的知识试着解析一下房地产的价格是是由什么因素决定的，以及目前房地产市场涨声一片是为什么。

下面我给出我对房地产价格的一个公式，这个公式你不可能在任何一本经济学书中看到，因为传统的经济学著作都是说价格围绕价值上下波动，我们上学的时候老师教的都是这个，这是马克思说的。
其实价格围绕价值上下波动这个经济学解释是有前提的，只有在完全竞争市场，市场能够充分自由流动的前提下才适用。很遗憾，我们的房地产市场并不是这样的，我们国家的房地产市场是受宏观调控和价格管制最严重的市场，在这样的市场中价格是扭曲的，在我国房地产价格近10几年一直是房地产价值上方波动的，从来没下来过！所以我们要用其他的公式来替代传统价格决定论。（这就是我们公众号的核心价值观—独立思考不轻信）任何不能解释现实的经济学都是没有价值的，既不能改造世界，也不能改造我们的价值观。
那么房地产价格是由什么因素决定的呢？核心的公式就是：
房产价格=土地价值+房屋价值+流动性溢价+风险偏好
1、首先是土地价值。土地的价值是确定的，包括区位、使用年限、性质等因素，土地价值是可以计算出来的。没了？没了啊，解释完了。：）
大家请看我在房地产看法那篇文章里讲的，预期房产价格决定土地成本，区位等等因素其实都已经反映在了土地价格中。那有同学问为什么大家拿地价格都不同呢？那是因为不同的开发商有不同的品牌溢价，同样的地块大品牌开发商可以卖出更高的价格，那么自然就可以承受更高的地价，但土地价值在同一时间点都是一样的。（所以如果大家选择性价比高的房子，尽量别选大开发商的房子，因为溢价部分都是你要承担的费用。）
2、房屋价值。房屋价值包括建安成本。没别的了？没了。
好，解释一下。不管是哪家开发商开发，其实他们的建安成本都是一样的，就算加上各种智能高科技也没多少钱，除非他们偷工减料。所以房屋价值都是一样的。（这里建议大家尽量不要买精装修的房子，他们所号称的每平方米几千的装修成本其实都是缴纳的智商税啊~）
3、所谓流动性溢价就是政府广义货币供应量在逐年递增的同时，在国内信用资产紧缺的情况下，资产所体现出来的高于应有价值的价格。给大家看一张我国从1996-2016年的广义货币M2的增量图。

我算了一下大概每年增速为17%......哭
那么说到信用资产，目前我国能够产生信用的硬通货非房地产莫属，这些增发的货币能去哪儿呢，所以房价长期偏离价值也就不奇怪了。这也是为什么近十几年全国城镇房地产价格普涨的原因。
4、那么为什么这两年三四线城市要去库存，房价反而呈现下跌趋势呢？那就引出另外一个因素—风险偏好
资金都是趋利避害的，城镇化后谁是第一受益者呢？大城市啊！持续数十年的人口红利的最大收益者，想不涨都不行。开发商也都是明白人，尤其是近两年趋势越来越明显，大品牌开发商挤着挺近一线城市，因为他们知道现在只有一线城市才是风险最小的，只有限购城市才是风险最低的。扎堆儿的结果就是造成区域性的流动性溢价，再次推高资产价格，也就是现在生活在一线城市的人们看到的房价涨已经成为信仰的原因......再列一下这个公式：
房产价格=土地价值+房屋价值+流动性溢价+风险偏好
有同学问那能算算什么时候房地产价格能够下降吗，我只能说或许当M2增量下降，或许出现其他类长期收益的信用资产，或许人民币能够国际范围内自由流动去寻找更高收益资产的时候房价应该就到头了。那么能实现吗？我只能说我真的不知道啊~

大家如果想看更多我写过的关于房地产文章请关注我微信公众号：亦庄杂货铺

万马 · 2018-10-13 13:09:27

6月27日央行公布人民币对美元汇率中间价报6.6375点，大幅贬值599点！为去年8月13日以来最大降幅，创下六年新低。

法国兴业银行的首席策略师爱德华兹认为，大家都在过分关注英国关于是否脱离欧盟的全民公决，却忽略了真正至关重要的事件——人民币贬值。

今年以来，人民币对美元汇率一直表现得相当稳定，因此很多人都没有注意到它实际上已经在持续走低了。市场人士分析认为，随着更富弹性、市场化程度更高的人民币汇率运行新机制的实施，可以预计人民币双向波动的区间将更大，投资者应逐步适应这种变化趋势，更加关注影响汇率波动的经济基本面变化。

人民币不断贬值的原因

1、英国公投退欧派胜出

英国公投退欧派获胜，市场恐慌情绪将会延续一段时间。国泰君安固收分析指出，短期看，英镑、欧元走弱带动美元指数走强，可能使人民币对美元面临贬值压力，不过贬值的底部可能就在6.7-6.8元。

2、升值积累下来的调整压力

过去10余年，人民币兑美元实际升值达30%至40%，如此升值本身就构成了人民币的调整压力。

3、经济增长放缓带来的贬值压力

中国经济增长从之前的10%以上已经放缓至2015年的6.9%，有这么大的下降幅度，货币的强劲涨势自然也就差不多该终结了，调整压力自然就来了。

4、央行主动释放下跌动能

过去，人民币积累了较大的下跌动能，这些动能由于过去人民币存在汇率管制，涨跌幅限制控制的较死。现在人民币放款了波动幅度限制，同时央行不断调低中间价，这也是中国央行主动释放人民币的贬值动能。

房贷利率史上最低出手正当时？

房产重大利好：工行、招行、中行，确认调整一手、二手贷款执行利率。从6月27日起，首套房贷利率最低执行0.88倍基准利率（88折）。已提交审批的不作调整，请知悉。
这也就是说，5年期以上贷款利率4.9%，折完4.312%！100万一年利息4.312万。那对于购房者又有什么影响呢？

以贷款50万元期限30年、贷款方式为等额本息计算，按照商贷基准利率4.9%计算，购房者每月须还款2653.63元；

执行折后贷款利率4.312%后，每月需还款2477.29元，比以往少还176.34元，可以说是有史以来最低的购房供楼成本。

首付3成，再加上史无前例的低按揭利率，明显的是降低了购房门槛，极大程度缓解了购房者的资金压力。

这如刘晓博曾说过的一般，中国房地产市场目前事实上进入了最“鼓励房价上涨的时期”（一线城市和部分二线城市例外）。

与此同时，6月27日，人民币兑美元中间价调降为599，基点报6.6375。一夜之间人民币贬值近4%，创中间价2010年新低，如果你有1000万，一夜之间损失了一辆奥迪Q5。
这不得不说，有一种风险，叫做：“什么都没做！” 去年人民币和美元的中间价是6.11，目前6.6，一年累计贬值8%。也就是说，如果你在银行存有1000万人民币，在短短1年内，你就白白蒸发掉80万！

人民币贬值，房地产行业仍然是国家经济发展的重要支柱。而此时“首套房贷利率最低执行88折”这利好政策的推出，不仅是对楼市的一大利好，更是为了拉动实体经济发展。

那想买房子的人，该如何做呢？小编的看法是：如果你恰好是刚需族，恰好你的承受能力也还算可以，那么现在就是动手的时候。

十年前你选择把钱存入银行，你的钱一直在贬值。如果你选择的是买房，2006年买入价280万，2016年卖出价2600万。

十年涨2320万，一年涨232万，一月涨19.3万，一天涨6352元，一小时涨264元，平均每分钟涨4.4元，这就是房地产的价值所在。
现在的市场，卖掉一套下一套就得涨价，你可能看不上，嫌价高，但你不买有别人会买。买房你不能迟疑，现在接受不了的价格，一个月以后你会觉得当时是多么的便宜！

买了的人，手上有的是房子，而你手上有的，只是钱，钱，贬值的钱！

在下唐伯虎 · 2018-10-13 13:09:28

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房地产价格的影响因素都有哪些？

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