住宅周报第474期：货币政策决定估值，继续看好三季度反弹

一手房销量：1）环比：整体环比下降10%，其中一线上升0.3%，二线下降10%，三线下降12%。2）同比：整体同比下降8%，其中一线上升17%，二线下降14%，三线下降9%。3）本周与2017年全年周均比：整体降24%，其中一线上升2%，二线降39%，三线降18%。4）二手房销量：本周环比下降13.8%，同比降13.7%。库存水平：16个典型城市一手房平均可售面积环比上升0.2%，同比升15.2%。去化时间：16个城市新房去化时间10.9个月。2018年PE主流公司7.2倍，RNAV35.9%折价。

本周观点：三季度行政政策预期出台，而货币政策才是估值核心，继续看好三季度反弹。Q3对企业的货币政策暂告尾声，行政政策预期出台，基本面方面，土地供给和商品房供给都在增加，库存虽会累积，但能换来不错的销量。我们做了一个回溯，发现2008年以来，地产股的估值都只和资产负债表的扩张与收缩相关，且超高程度相关，因此，土地就是企业的核心，和居民端政策、行政政策无关。而当前政策出台，留给拿地融资的，仅剩下ABS这一工具，因此，PE即便不具备弹性也不会跑输，继续看好三季度的反弹，从低配到标配。对地产而言，行政政策并不会带来多大影响，核心还在货币政策，而且是针对拿地的融资政策，这是纯信用贷款，直接决定资产负债表的扩张和收缩。8月20日部分地区叫停的房产“432”信托业务，是和银行表内开发贷一样的融资，用于已有项目的开发，和拿地加杠杆融资完全不同，属于抵押融资的一种，是去杠杆的。而拿地信托年初就叫停了，因此地产股无影响，预计Q3数据都将持续好转，年底出现基本面回落。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等公司。

预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素，维持行业增持评级。1）政策调控仍将持续，边际调整空间较大。随着调控的深化，行政手段调控进入平稳期，一二线城市调控继续加码的概率不大；2）企业端资金偏紧，居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下，一二线楼市的热度有望超出预期，推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商，推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展；受益金地集团、阳光城、华侨城A。

风险提示：行业调控边际趋紧
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住宅周报第474期：货币政策决定估值，继续看好三季度反弹

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