房地产行业点评：业绩靓眼，盈利改善，杠杆略升，现金充沛

业绩增速靓眼，资产规模持续扩张。2018上半年SW房地产板块营收合计7636亿元，同比增长22%；净利润1026亿元，同比增长44%；归母净利润849亿元，同比增长41%，较2017年同期提升17个百分点；其中10家龙头房企合计实现营收4532亿元，同比增长31%；净利润551亿元，同比增长47%；归母净利润436亿元，同比增长44%，较2017年同期提升26个百分点；龙头房企业绩增速增长更快。2018年上半年SW房地产板块总资产规模达92424亿元，同比增长30%；10家A股龙头公司总资产规模达50202亿元，同比增长38%；龙头房企资产扩张速度更快，占SW房地产板块总资产的54%，自2009年以来占比持续提升。

盈利能力持续改善，投资收益显著。2018年上半年SW房地产板块销售毛利率达31.0%，较去年同期提升3个百分点；叠加板块投资净收益321亿元，同比高增70%，合作开发和并购带来的利润逐渐体现出来。销售净利率提升1.5个百分点至11.1%。龙头房企销售毛利率达28.6%，较去年同期提升3个百分点；投资净收益117亿元，同比增长59%，销售净利率提升0.9个百分点至9.6%。

杠杆略有提升，龙头房企在手现金更加充裕。2018年上半年SW房地产板块整体资产负债率80.0%，剔除预收账款后的资产负债率为54.7%；龙头房企资产负债率83.9%，较板块高出3.9个百分点，剔除预收账款后的资产负债率为52.5%，低于板块均值，主要系龙头房企预收账款增速更快。上半年板块在手现金10866亿元，同比增长22%；龙头房企在手现金5688亿元，同比增长30%，龙头企业现金规模占SW房地产板块的52%，创2009年以来历史新高。

投资建议：预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强，龙头房企市占率和规模提升仍将延续。9月房地产行业持续推荐绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。
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