房地产行业2018年中报整体回顾：营收业绩双增，龙头风景独好

2018H1上市房企业绩大幅增长，毛利率、净利率双升，销售回款加速上升，有息负债率下降。我们统计的125家A股上市房企2018年上半年实现营收达到7673.9亿元，同比增长25.3%，扣非后归母净利润总计812.6亿元，同比增长35.7%。整体销售毛利率、净利率分别为31.4%和12.9%，较去年同期分别提高2.6和1.2个百分点，较去年年底分别提高1.4和0.6个百分点。125家A股上市房企整体实现销售回款总额达到12269.9亿元，同比增长24%。整体净负债率32.7%，较上年同期下降1.6个百分点。

强者恒强态势更为明显，大型房企（TOP20）业绩增长快，周转能力强，杠杆率高。2018年上半年大型房企ROE为7.5%，较2017年同期提高0.5个百分点。大型房企2018年上半年业绩增速49.9%，周转率10.6%，权益乘数5.6，投资价值抬升。中型房企这三项指标分别为43.6%/8.2%/4.8。小型房企这三项指标分别为18.5%/7.1%/3.8。

行业集中度继续提升，低融资成本筑护城河。TOP20龙头排位战竞争激烈，千亿以上销售额房企梯队拉开，销冠碧桂园2018年上半年4124.8亿，较去年同期增长45.1%。快周转模式推动龙头房企提升投资强度，2018年上半年土地投资强度排名前三的分别是招商蛇口、旭辉集团、中南置地，投资强度分别为80.7%/80.3%/75.6%。龙头房企融资成本差距拉大，2018年上半年TOP20中加权平均综合融资成本前三低的是中海地产、华润置地、龙湖地产，分别为4.27%/4.41%/4.50%。央企、国企背景和多渠道融资能力是房企低成本拿地的两条路径。

投资建议与投资标的

龙头地产公司业绩增速远高于行业平均增速，地产公司业绩确定性上的比较优势正在显现，相信将会逐步得到市场的认可。政策面上趋于稳定，土地市场流拍情况有所加剧，板块将有望迎来一段难得的政策真空期，9月的反弹行情值得重视。中长期视角下，我们认为板块仍需等待宏观数据及政策面的触底，标的上仍然建议聚焦龙头公司。

我们认为有两条主线值得看好：1）稳健经营的低估值蓝筹龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)、招商蛇口(001979，买入)、建议关注荣盛发展(002146，未评级)；2）具备高成长基因的公司，推荐新城控股(601155，买入)、阳光城(000671，买入)，建议关注中南建设(000961，未评级)。

风险提示

销售大幅低于预期。

利率明显上升。

政策调控严厉程度高于预期。
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