匿名人员
2018-9-25 00:29
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本周观点：2018年上半年上市房企整体营收同比增长24.3%，归母净利润同比增长41.3%，整体毛利率同比上升2.7个百分点至31.6%，延续回升态势。随着2016-2017年项目步入结算周期，预收款充足叠加毛利率提升，预计2018年房企业绩增速仍将维持高位。前8月百强房企销售额及销售面积同比增长42%和38%；万科最新专项债利率仅4.05%，宝能系短期减持压力亦接近尾声，积极因素正逐步积累。中长期来看，当前绝对估值及相对估值均处于历史低位，股息率亦具备吸引力，叠加即将到来的估值切换，中长期配置价值已经凸显。建议关注：1）低估值龙头保利、万科、金地、招商等；2）布局核心城市的高成长新城、荣盛、阳光城等。
本周成交：成交环比下降，同比上升。本周重点城市成交42839套，环比降11%，同比升11%，低于2017年周均8个百分点，2018年日均成交环比降7.4%；其中一线城市环比降36%，二线城市环比降2%，三线城市环比降7%。推盘量环比上升，去化率环比下降。上周重点城市新开盘73个项目，推出房源16495套，环比升9.6%，高出2017年周均值91.6个百分点。平均去化率72%，环比降14个百分点，一手商品房9月日均成交：环比下降，同比下降。截止9月8日，重点城市日均成交套数环比降g%，同比降8%。其中一线城市环比降15%（同比升1%），二线城市环比降8%（同比降15%），三线城市环比降8%（同比降4%）。19城二手房挂牌套数周环比升2.9%。9月8日19城二手房挂牌50.6万套，环比升2.9%。深圳升2.2%，北京升2.4%，上海升1.0%。
本周动态：上市房地产公布2018年上半年中报。平安观点：财报整体延续靓丽。随着2016年房价大幅上涨时期项目步入结算周期，2018H1房企报表延续靓丽。2018H1上市房企整体营收同比增长24.3%，归母净利润同比增长41.3%。考虑到结算滞后于销售，预计短期上市房企业绩仍将延续较好表现。毛利率持续回升，业绩保障度高。2018年上半年上市房企整体毛利率31.6%，同比上升2.7个百分点，延续回升态势。考虑到2016年以来房价大幅上涨，预计短期主流房企毛利率有望持续小幅回升，但中长期来看，由于限价、土地成本高企、原材料价格上升等因素，开发商结算毛利率仍将承压。期末行业预收款2.4万亿，同比上升37%，为过去四季度营收总和的127.5%，创近年新高，奠定未未业绩高增长基础。销售延续增长，去化周期处于低位。在限价及融资渠道收紧的背景下，加速周转、加快销售回款成为众多房企最佳选择。2018H1上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.2万亿，同比增长24.3%，较2017年全年增速提升7.8个百分点，高于同期全国商品房销售额增速(13.2%)。
风险提示：1）目前按揭利率连续20个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。
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