房地产行业：公司销售增速微调，投资数据持续高位—201809W3周度观点

周观点：公司销售增速微调，投资数据持续高位

根据各公司 8 月经营数据公告，公司层面的销售增速初步回调，但根据 8 月统计局数据，商品住宅开工量和土地购置费增速持续高增，投资数据仍在高位。根据我们的小周期博弈框架，库存是影响政策面的核心因素，随着后续开发商库存的积累，加上土地流拍增加导致的地方财政压力的不断增加，因城施策成为地产政策主基调，上周北京公积金和西安租售并举文件都更倾向于解读为区域性调整，对股价带来的边际影响十分微弱，预计未来政策面进一步收紧的概率不大。依旧看好后续龙头开发商的估值修复行情，推荐关注：万科 A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股。

楼市动态：销售、库存均低于去年同期水平

销售端：新房端，根据我们覆盖的 38 个大中城市地方房管局披露的数据，截至上周全部城市住宅累计成交 16086.2 万平，同比降低 4.8%。分城市等级来看，一二三线城市住宅累计成交同比增速分别为-10.3%、 -10.9%、 3.7%。二手房端，根据我们覆盖的 12 个城市地方房管局披露，截至上周累计成交 4852.9 万平，同比降低 7.6%。由于政策端与资金端的持续收紧， 2018 年以来新房及二手房销售同比增速持续负增长。

库存端：根据我们覆盖的 16 个大中城市地方房管局披露的数据，上周，全部城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为 5.2%、 4.8%、 1.5%、 7.4%。

去化周期：根据我们所覆盖的 16 个大中城市地方房管局披露的数据，截至上周末，全部城市及一二三线城市 12 周移动平均去化周期分别为 35.1 周、 34.3 周、30.4 周、 40.4 周，同比增速分别为 8.4%、 -11.3%、 42.4%、 -7.4%。

土地市场：近期供应下降，需求、溢价率有所提升

根据 Wind 披露的 100 个大中城市土地交易数据，百城土地供应建筑面积四周滚动环比降低 5.9%，同比增加 0.9%；成交建筑面积四周滚动环比增加 19.3%，同比增加 22.0%；成交总价四周滚动环比降低 12.0%，同比降低 4.6%。从供需关系来看，近四周成交建面与供应建面比值为 76%

风险提示： 1. 政策收紧或对销售产生影响；2. 流动性收紧带来不确定性
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