未来三五年，二线城市的房价将会怎样变化？房产投资如何进行？

人在武汉，本来对房价长期看涨，但是根据对本届头几三年的观察，以及未来经济的预期，越来越对房地产发展不抱希望，甚至感到恐惧。

小菜鸡 · 2018-9-24 01:05:32

又到了一年的毕业季，即将有750万学生离开校园，开始人生的第一份工作。

遥想当年我毕业的时候，多数人都希望能够在北上广工作——收入高、机会多。然而，现在的小鲜肉们可不这么想了。

原因就俩字：房价！

比如说，我有个表弟，从小就是学霸，上的也是名牌大学——位于合肥的中科大。今年他毕业的时候，就纠结了好久，是去上海工作呢，还是留合肥?

上海工资是会高一点，但是房价太高，压力也大；而合肥呢，收入比上海低一点，但是幸福感高很多。

思来想去，我弟最终决定留在合肥。

其实很多95后的小鲜肉，都面临着类似的抉择。因为如果家庭条件一般，毕业后留在北上广，大约要当一辈子的房奴。

这个是有数据支撑的，叫“房价收入比”。就是以100平的房子为标准，把城市平均房价，除以白领年均收入。

北上深的“房价收入比”，大约在50左右。也就是说，你不吃不喝五十年，才能供完房子……

我做了一个表格，你们感受一下……

参与抢人大战的城市“房价收入比”排行

既然如此，很多学生就和我表弟一样，选择了留在二线城市。

其实最近几年，随着一线城市的房价越来越高，留在二线城市的大学生也越来越多。

智联招聘最近一份高校应届毕业生的调查结果显示，今年签约一线城市（北上广深）的比例仍然最高，为33.5%；但强二线城市（包括杭州、成都、武汉、南京等）已经赶上来了，能与一线城市基本持平，为33.1%。

再以高校云集的武汉为例，2013年留在武汉的大学生为10.4万人，到2016年时，已经上升到15万人。

换句话说，二线城市高素质人口净流入，正在增加，而这种人口净流入，才是一个城市房价最坚实的基础。

显然地方政府也看到了这个趋势，为了争取留下更多的高质人才，他们趁一线城市房价越来越高的时候，拿出更多的真金白银，来留住这些小鲜肉——

武汉喊出“支持百万大学生留汉创业、就业”的口号，给户口、给月租200起的人才公寓；

长沙提出五年吸引100万人才，毕业生落户零门槛，还发放现金补贴；

西安是“五年投入38亿，引才育才100万”的目标，放宽人才落户限制；

成都可以“先落户后就业”，在产业新城能租到市场价格一半的房子；

南京的房子不对硕士生限购；

杭州推出“房补+车补”……

初步统计了一下，至少有15个强二线城市，正在趁一线楼市大涨，疯狂争抢小鲜肉。也就是上面那张表格里的那些个城市。

其实，本来，菜鸡就比较看好强二线城市房价的。最近几年，这些强二线城市的高铁、机场、地铁、互联网等重要基础设施逐年改善，跟一线城市已经没太大的差别。

而且新经济对地理位置的依赖不像传统产业那么大，杭州的互联网产业、成都的文创产业、长沙的娱乐产业等，都有蛮多亮点。

今年的就业数据和人才政策出来之后，菜鸡就更看好了。

所以结论就是：天津、南京、苏州、杭州、宁波、青岛、济南、武汉、合肥、郑州、东莞、成都、西安、重庆、长沙——这15个城市的楼市，菜鸡长线看涨。

今年下半年开始，全国楼市都会逐渐进入降价周期，这些强二线城市房价如果出现回调的话，其实就是一个不错的上车机会，大家可以好好把握。

以上。有用点赞，么～

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新一酱 · 2018-9-24 01:05:33

买房似乎是中国人特有的情结，而且在规模越大的城市，房子的稀缺程度越高。看看政府对城市的规划也许你不会觉得对房价有什么影响。

最直接的，新一酱帮你比较一哈去年一年地价和房价。我们列举了成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡、福州、合肥、郑州、济南和东莞这20座新一线及房产热门二线城市2016年1月至11月的1178宗住宅（含商住混合用地）土地交易数据。图中显示的是每一宗土地成交时的土地楼面价与所属版块的二手房价的差值（两者相比价格更高的一端在上）。去哪个城市买房子？ - 知乎专栏

就以题主所在的武汉为例。

注意，是2016年1月到11月

新一酱帮大家解释一下，首先是“楼面价”的概念，它是开发商买下土地的每平方米土地成本，相当于一个楼盘在什么都没有建时的土地净价——楼面价加上建筑安装等成本和开发商的利润，就构成了房价。通常来说，楼面价会占到房价的30%以上。

因此，当一块尚未建设的空地的楼面价格已高于周边地区的房价，就会出现“面粉贵过面包”的情况——“地价与房价差值”图表中用红色线段标示的都是这样的地块。

典型的例子是去年8月融信以10万元/平方米的楼面价格拿下上海内环线中兴路地块，而这块地附近的次新房房价仅是每平方米7万至8万元左右。更夸张的，在厦门、东莞、合肥、天津和郑州，去年还出现了楼面价超过周边房价两倍以上的土地。

如果将我们调查的20城的数据按照东中西部来排序（戳这里看原文），你会发现东部沿海城市出现红色线段，即“地价高于房价”的情况更多——厦门去年拍出的9宗土地，地价都高于房价。而在中西部及东北城市，红色线段的比例就低了，甚至在重庆、西安、长沙、沈阳和大连都没有出现“地价高于房价”情况。

在新一酱看来，开发商已经用脚投票表达了对这些东部地区城市的信心，这比购房散客的行为更有说服力一些。但对于城市管理者来说，很难判断追逐利润的资本中带有多少投机的成分以及潜在的危险。于是去年年底房地产宏观调控政策最严格的也正是这些地价高于房价的城市。

新一酱完整收集了这20座城市以及北上广深的房产调控政策，并且给它们做了打分。

（call me 排名小能手）

就先看看得分最高（调控最严的）城市们，然后各位自行查查它们的房价均值

想看看各城市的调控力度请戳原文

从2011年第一次以限购的方式实施房地产调控政策起，政府控制房价过快上涨的手段越来越多样。2016年底的调控力度已经是最严格的一轮，而由此带来的是最后一个季度房市中的焦虑情绪。这种焦虑与疯抢时的焦虑一脉相承，不仅仅是出于想要有个家却要付出巨大成本的困难，还有手头的“房票”——购房资格随时会失效的不安全感。

毕竟，对于多数生活在大城市中的公司人来说，当其他资产配置手段都不那么靠谱的时候，用总价30%左右的现金和不太高的贷款利率这样的高杠杆撬动一套房产仍是最有效的资产增值手段。