原创 | 新城全部建成，农民全部入城，空置楼房还可入住4亿人
“去库存”是中央的政策导向，但是中国房地产存量究竟有多大？官方至今没有给出一个真实的准确的数据，哪怕是一个概数。由于官方权威数据的缺失，致使市面上的数据五花八门，真假难辨。“全国规划新城新区将装下34亿人”就是一例。 舒也在“人民时评”中将这个数据判定为“神仙数”。舒也在文中说，截至2016年5月，全国县及县以上的新城新区有3500多个。按照规划用地1万人/平方公里的国家标准（按每个新城新区平均10万平方公里计算），可倒推出这些新城新区规划人口达到34亿（35亿）。这就是那个“神仙数”的由来。 
笔者认为，这个推断的逻辑没有错。倒是舒也先生的逻辑有问题。舒也先生说，“这种算法只适用于‘建设区’规划，而对于大多属于‘政策区’的新区来说，并不适用”。请问，在中国当下，有多少新城、新区不是既是“建设区”又是“政策区”？这两个概念的高度重叠早已是个常识。如果讨论问题不讲起码的形式逻辑，结果只能是鸡对鸭说。 “神仙数”姑且不论，鉴于官方没有给出权威的准确的数据，我们只好启用逻辑和常识来重新推导，看看目前我国规划的新城新区究竟可容纳多少人口？由此也可推断出我国房地产的“库存量”究竟有多大？ 
让我们再次明确几个基本事实：1、上世纪90年代初，以1992年为例，中国的总人口为11.72亿（国家统计局），中国的城镇化率为27.46%。即有3.2亿人住在城镇里，当时中国新城新区尚未规模化启动；2、2016年中国人口总数近14亿，城镇化率达到56%（国家统计局），约有7.8亿人住在城镇里；3、全国县及县以上的新城新区有3500多个；4、对于规划用地我国有1万人/平方公里的标准。 以上数据显示，经过24年，中国的城镇化率增长了近一倍，从农村迁入城镇的人口达4.6亿人。但是在这24年里，全国县及县以上的新城新区却增加了3500多个。常识告诉我们，哪怕是一个最小的县级新城或新区，一般都不会小于10万平方公里。 也就是说，全国2800多个县（区），按每个县新增一个新城或新区计算，按每个新城或新区规划10万平方公里计算，按规划用地1万人/平方公里的国家标准计算，全部建成的话，则2800多个新城或新区规划人口可容纳2.8亿人。
据《南方都市报》报道，自1992年第一个国家级新区—上海浦东新区成立至今，国务院共批复了17个国家级新区，它们分别是：上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区、广东南沙新区、陕西西咸新区、贵州贵安新区、青岛西海岸新区、大连金普新区、四川天府新区、湖南湘江新区、南京江北新区、福州新区、云南滇中新区，哈尔滨新区以及长春新区。
国家发展改革委国土开发与地区经济研究所所长肖金成评论说，“这些新区（国家级新区）是国家重点支持开发的区域，面积皆以千平方公里计...”。这17个国家级新区，如果平均按1000平方公里计算，按规划用地1万人/平方公里的国家标准计算，则17个国家级新区全部建成，理论上规划人口可容纳1.7亿人。特别是在“产城一体”或“产城融合”的规划理念指导下，新城新区的产业导入和人口导入都将成为潮流。而且据专家分析，还会形成新城新区的“反磁力中心”效应，即新城新区对产业及人口的吸引比老城区更具优势。 
另据报道，还有武汉光谷新区、郑州郑东新区、江西昌九新区、沈阳沈北新区、乌鲁木齐新区、石家庄正定新区、南宁五象新区、唐山曹妃甸新区8个新区在排队等待着国务院的批复。如果这8个新区再获批准，比照国家级新区的土地规模及相应的人口规划标准，这8个国家级新区全部建成理论上至少再可容纳0.8亿人。 国家发改委城市和小城镇改革发展中心的一份报告显示，有12个省会城市提出要推进新城新区建设，规划建设55个新城或新区。144个地级城市中，有133个提出要建设新城新区。几乎每个地级以上城市都要建新城新区，而且新建的不止一个。新华网早些时候报道说。 
省会城市建新城新区，相信一般不会小于500平方公里的规模量级。也就是说，除去国家级新区外，这55个省会新城新区全部建成的话，理论上可容纳2.75亿人口。如果再将133个地级新城或新区算进去，暂以一个地级市设立一个新城或新区计算，暂以每个新城或新区100平方公里规划计算。事实上地级市的土地规划往往比省级更为宽松。133个新城或新区全部建成，理论上至少再可容纳1.33亿人口。 再有，在全国333个地级城市中，尽管目前尚有130多个地级市没有向有关部门明确提交建设新城新区，但事实上几乎没有任何一个城市不在实质性地建设新城或新区，只是它们大都以开发区的名义在干着别人同样的活。这一块笔者暂没有将此列入我们的梳理和统计之中。可见，笔者端出来的这个令人惊诧的数据还是相当保守的。 
简言之，全国新城新区全部建成的话，理论上至少将容纳9.33亿人口。加上现有的7.8亿人，共计17.13亿人。以上梳理和推导，纯属无奈之举，因为实在找寻不到官方公布的直接信息，经验告诉笔者，但凡碰到信息“敏感”，即便你“众里寻他千百度”，你也没有“蓦然回首”的幸运。所以，笔者只好借助于公开的“外围”的信息，公开的报道和数据，以及国家的有关规定和标准，进行合理的保守的推导。因此，可能有些数据会有些出入，但更多的只会是少算了而不是多算了。笔者坚信，这样推导的逻辑不会有问题。不当之处真诚地欢迎方家斧正。 
笔者之所以要做这些艰苦的搜寻和推导，就是不满意所谓的专家学者还有一些政府官员，动辄就搬出“刚需”，搬出“供求关系”，搬出“新型城镇化”这些冠冕堂皇的理由来忽悠和愚弄大众。更有甚者，那些屁股坐在利益集团一边的人，或本身就是利益集团之一份子，他们从来不认为中国房地产会出问题，遇到实在绕不过去的事实，他们最多只会说，“总体趋势向好，稳重有降...”云云。明明黑云压城，危机四伏，却说得清风明月，和风日丽，一副不足虑，不足忧的样子。 
截止2015年底，中国城镇化率已达56%，按总人口14亿人计算，已有7.8亿人住在城镇里。7.8亿+9.33亿=17.13亿人。而近年来，即使国家放开二孩生育，人口增长仍相当缓慢。有专家预测，到2025年，中国人口将到达14.13亿的峰值。自此之后，人口总量将会逐渐走低。如此，即便把全国所有的农村居民搬进城市居住，还差4亿人。请问，这4亿人从哪里弄来？如果没有这4亿人，就意味着中国房地产的库存量将会让全世界瞠目结舌！ 在中国，继续造城，继续圈地，继续盖楼，继续拉抬房价，其实无异于自杀！不信咱们走着瞧！经济体质那么好的日本都被房地产打倒在地，25年爬不起来。中国房地产如此疯狂25年，却能遗世独立，创造不倒之世界经济神话？
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