2018年，如何看待中国房地产的未来走向？

从17年到18年，不少城市出台新购房政策，是否是一种去库存的表现？银监会开始鼓励保险行业发展“以房养老”，又有什么目的呢？这些事情会对中国的房地产市场有什么影响？欢迎各位大佬回答！

啊啊啊啊啊 · 2018-9-24 00:56:46

大家都讲周期：

1 我们先看2018年7月份公布的数据，中国的房价已经连涨37个月了；房价连涨这么久，总要跌吧，连涨的时候越长，连跌的时候往往也越长；

因为规模越大，往往改变方向需要时间越来越长；

2我们再看2017年，商品房销售面积首次突破16亿平米达到169408万平方米，

以人均住37平方米来计算；我们2017年销售量大约可以住4600万人！

可怕的是2018年上半年我们销售又增加了！

国家统计局公布2016年国内生产总值（GDP）等重磅数据。城镇常住人口79298万人，比上年末增加2182万人，乡村常住人口58973万人，减少1373万人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为57.35%；

如果以2017年的发展速度，我们每年可以提高城镇化3.3%个点。（农村每年目前减少的1千多万人口根本不够弥补）

3其实15年上半年的时候，房地产就本来一片萧条，（当时我在做调研，从北京到上海，二线城市就更加萧条了）

是国家打鸡血打起来的！不是正常起来的，

有人说为什么三，四线城市房价还在涨啊！

现在国家一边是阻断房地产海外融资，一边是1，2线城市强力限购，加息

明摆着国家是要去3，4线城市库存！不涨，怎么去三四线城市库存啊！

其几天有人值乎问我武汉的房价，我犹豫片刻，建议其多看看；

我们来分析城市：

因为武汉2018年上半年房地产销售量，甚至比2014年房地产销售量都低；

2018年上半年，武汉市新建商品房成交9.3万套，其中住宅7.17万套，占整个商品房成交套数的77.1%。

武汉2014年上半年新建住宅成交量7.4万余套--财经--人民网，

武汉7月份又只卖了11581套，环比下滑11.7%

再看武汉土地成交情况：

去年同期成交建面1278万平米，2018年上半年成交建面1146万平米，成交价去年上半年为5700元/㎡，2018年上半年3860元/㎡。

2018年仅仅上半年，撤牌3宗、流拍1宗；

你们猜为什么？

开发商没钱拿地了，

去年卖地均价是5700元，今年卖地是3860元（和城区有关系）

但政府能卖，你觉得政府会真的不卖？

你们知道16年，17年土地拍卖的时候是怎么溢价的吗？

根本不会出现这种情况！

戴德梁行2018年上半年武汉房地产市场回顾_房产武汉站_腾讯网

【行研】｜2018年上半年武汉市房地产市场分析报告（上篇）-土地市场分析报告，

许多人问武汉市场为什么还抢不到房？

你要的价钱是1万出头的，户型是小户型，楼层也有要求！肯定难啊！刚需都集中在这一块，集中在50万到60万首付这一块；

什么你都不要求，你去买房看一下！

许多没有经历过14年武汉市场的血雨腥风！

我再说一句：仅仅2017年，武汉政府出让的土地就足够建设20万套+住宅，

武汉2017年卖地成绩单 176宗地揽金1504亿，，

而在住宅市场，2017年，武汉市商品住宅累积新增供应2086.5万平方米，较去年同期增加3.1%，商品住宅累积成交面积为1820.6万平方米，同比减少36.2%

如果武汉今年9，10月武汉市场销量再不好，一年要是卖不到15套房子，

剩下的资金压着开发商上，你们觉得了？开发商现在资金利息很高很高了！

目前就武汉

新房市场还好说，

武汉市场开发商可以先让你装修贷款，

接着不加装修啊！

总会有销量的，

这样销量会增加不少的！

（不搞装修，武汉最低首付会变成30多万，买房人会增加一大把）

至于二手房市场，你们看吧！

天知道会怎么样！

反正国家也不在乎！

北京最土豪房地产商王永红避走香港中弘地产将走向崩塌边缘？，

很多吐槽为什么还在涨！

因为货币从银行到房地产这个行业往往会滞后性；

加上人性的贪婪！

但中国房地产崩盘很难很难，因为国家要保啊！

实在不行，锁二手房市场啊！多锁几年的！

但看贸易战吧，

如果时间久了，中国政府肯定选保护就业，

再谈多了，就敏感了。

大家再可以看一则消息，

史诗级土拍黄了：太原8块地想卖130亿 1分钱没收到

台北之南 · 2018-9-24 00:56:47

1，让大多数房子换不成美元（已达成）。

2，让大多数房子换不成人民币（已达成）。

3，在保证前2条前提下，尽量高价卖出更多的房子（进行中）。

4，扩大存量结束，房产税开始。（未完成）

另：明年税务接管社保，所以不存在房产税收不上来的情况。

大大小小 · 2018-9-24 00:56:49

投资届有一个铁律：

如果货集中在庄家手里，那么价格必涨。

而货到了散户手里呢？你觉得散户之后还有谁来推高价格呢？

所谓的去库存，就是一个出货的过程。而去库存结束，则是出货完毕的过程。所以后面的事情用屁股都能想到啊…

不过中国那么大，总有一线城市的一线地段价格会比较坚挺的。毕竟大盘都跌破2700了，茅台还要600多一股嘛。

但是，三千多只股票，也不过寥寥几只茅台一般的股票啊…

游公子 · 2018-9-24 00:56:50

其实有个大趋势，不光是房地产，所有行业都会走这一步，看懂了就能预测房地产。那就是：
公私合营。
现实神剧《大明1566》里有个民间首富沈一石，他有句名台词“上下挥霍无度，便掠之于民，民变在即，便掠之于商”，因为“自古以来都是农民造反，没听过商人能造反”。
真特么神。我建议没看过的人看一遍，就当看镜像世界了。
不管马云马化腾，王石王健林。也不管腾讯阿里，万科万达，都得走这一步。
公私合营。
没有中间商赚差价，全特么出产方赚了。
懂吧？
土地价格是不能降的，地方财政还靠卖地吊命，不但不能降，因为亏空持续增大，地皮价格还得涨。房价也确实不能再猛涨了，不然连锁反应多，造反不是不可能。
上层要涨地皮，下层要稳（是稳不是降）房价，唯一的出路，就是把私企的利润收归国有。
出地皮的人也负责修房子，负责定房价，涨跌随意，再也不用限购了，爽。
公私合营之后房价不会大涨了，每年小涨一点，抵消地皮价格的上涨就行。听着是不是有点开心。
可惜。随之而来的必然是租金大涨，买不起房的年轻人更不愿意生娃，人口基数继续下跌，养老金缺口继续加大，应对措施是持续加税，企业持续裁员，年轻人更买不起房，更不愿意生……
一个死循环。

陆仁贾 · 2018-9-24 00:56:51

谢邀。

去库存已经去的差不多了，去库存好像不是特别好理解，换个说法就简单了：释放购买力。

钱不够，PSL凑，棚改做理由，借债来放水。

祖国的三四五六七八九十甚至老少边穷一片喜气洋洋，大家终于感受到的共产主义的温暖。

虽然没有匹敌一线城市的工资、消费、医疗、教育和机会，但是不妨碍有匹敌一线城市的房价啊！

广大人民群众表示喜闻乐见并切身体验到了什么叫共同富裕。

但是购买力这东西呢，它有限，和收入、可支配收入、必须支出、储蓄有强相关。

题主你猜像这两年的涨价释放购买力能做几回？

所谓的以房养老不是鼓励大家炒房，而是让那些只有房其他一无所有的老人把房子以另一种方式还给国家。

看好，是：房产抵押养老。出来混，要还的。辛辛苦苦赚了一辈子钱背了半辈子贷款买的那所房子，抵押养老。

对于房地产没啥影响。

对房地产有影响的太多人都说短期看货币，中期看供应，长期看人口。

贷款政策，你看去杠杆稳杠杆有钱能流入房市么？没有，那么看空。

中期供应，空置率我没有详细数据，但是那些鬼楼鬼小区的报道，题主有空看看。中期看空。

长期人口，2017年全年出生1723万（个人记忆），较16年减少63万，二胎占比51%。大家不乐意生了，老龄化叠加出生减少，人口萎缩。长期看空。

中国房地产未来的走向？

看看那些地区和城市是人口净流出的吧，一定是全面崩塌；而那些人口净流入的，还有点机会。

中国未来的走向太大，不是一个知乎回答能回答的，我个人能力有限，也不敢预测走向。市场是爸爸，我们只能顺从，少去预测。

题主也别指望知乎几个回答就能捋顺房地产这点事儿，空军多军且撕呢。

你要是想投资，去问多军；想开心，去问空军。

我这个回答，我一写你一乐，别当真。

坏人卡 · 2018-9-24 00:56:52

房价涨不涨，我不知道啊，但中国经济显然快被房地产压得喘不过气来。

具体表现最近方便面、可乐等销量涨了，而钢铁啊、名牌包等销量已经跌得很吓人了，这可以上网查数据。

其实，你不用查数据，来求证我是否撒谎，直觉跑去你们城市夜宵一条街，找几个普通的老板问一下今年夏天生意好吗？

老板会回你：不亏已经很高兴了，都不指望赚钱！

中国房地产，众所周知，是个大谜题。

国家越调控，房价越怪涨，房价压着不涨了，那就开始涨租金。

现在这种怪现象下，中国房地产要是还涨下去，怕是以后泡沫破了，全民有方便面吃就不错咯。

保宝 · 2018-9-24 00:56:53

1、房地产怎么走，要结合地方债来看。2014年地方债面临违约，二三四线房产库存积压严重，国家适时出台了棚改去库存政策，帮地方卖地，卖地收入把债减一减。成功将地方杠杆挪了一部分到买房居民头上。地方债还不上的就搞债务置换，把短期高息的债换成长期低息的。实在不行就借新还旧。这就是最近大家看到的：

2、过去的几个月，财政部要求地方加快地方债发行，为此各部门一起为地方债发行开绿灯，包括地方债风险视同国债的扭曲操作，就是为了省出20%的风险储备金，让银行有更多“弹药”。仅八月份，地方债以万亿规模发行，主要用来借新还旧，剩下的大搞基建。为什么现在要这么大搞基建？

3、因为三驾马车出口、消费都不行，出口受贸易战影响，消费平稳下滑。投资的三个组成部分，制造业投资不振，房地产投资受政策限制，就剩政府主导的基建了。如果基建再不在接下来的几个月顶上，经济有失速硬着陆的风险。上一次失速还是2008年美国金融危机引发，4万亿投资加上地方配套，仅用两个季度把经济拉到10以上（个百分点的增速）。是不是很眼熟？配方还是那个配方。那这次我们的基建大投资能力挽狂澜吗？

4、能拉一拉，但是效果已大不如前，过去我们一个单位投资能拉动一倍多的GDP，现在我们几个单位的投资才拉动一个单位GDP。这些基建投资入大部分不能形成税收现金流，但借的债可是要靠未来的财税收入来还的。钱花了，生不了钱，还不上债，地方债越滚越大。所以，这次基建大投资只不过是一次吊命的参汤，不能解决根本问题。通过基建放出的大水，不进楼市，还能到何处去？

5、一旦最终基建的药效过去，经济还起不来，那就只能重启房地产这个“夜壶”，毕竟保命要紧。

人固有一死，或马上死，或撑一撑再说，当然是先保命。

图片来源于网络，侵删

静谧 · 2018-9-24 00:56:54

稳住房价，首先从稳住房租开始，如果都象国外那样健全房租体系，一辈子租房和买房差别不大，房东不能随便涨房租，充分保护租客，还有人觉得买房重要吗？据说美国租客一旦租房，房屋就视为租客私人财产，房东如果随便动房间任何一件东西，租客有权起诉，房东坐地起价的话，将面临巨额罚款甚至房屋都给你查封了！还有房东如果擅自进入租客房间，租客是有权开枪的，当然这不是一支枪的事，但它充分说明了租客的权利，至少不比房东低多少，有没有产权无所谓，还在乎一定要买房的人会减少，需求减少了，房价自然会稳定下来。
买不起已经变成了租不起，实业误国炒房兴邦，全民有点钱全投入楼市炒房，据说从福利分房到商品房是学外国来的，
那外国房东不能随便涨房租怎么不学？
外国法律保护相对弱势群体的租客怎么不学？
外国对大于三套以上房产征收高额房产税怎么不学？
外国对于捂房不住人征收空置税怎么不学？
有人说空置税怎么算啊，是看煤气表还是看晚上灯火数用电量？还是物业入户走访抽查？这个算法外国已经很成熟了就是视而不见。
至于房租怎么涨，据说德国还是法国规定每四年只能涨一次，每次涨价幅度不能超过CPI还是GDP涨幅？否则房东会收到巨额罚款！这个算法人家外国也都很成熟了同样视而不见。
现在租房市场基本处于无人监管状态，对处于强势群体的房东的罚款机制和规范太少，处于弱势群体的租客保护太少，造成觉得只有买房才有安全感，才疯狂抢房炒房。
这就是中国特色。
补充一下，我现在不需要租房我也不是租客，只为还在租房的人发点声音。

西澳威 · 2018-9-24 00:56:55

国家掌握社会运行的大数据，调控去库存是最明智之举，当你年轻的时候鼓励你去实现自己的欲望——有恒产，当你老的时候鼓励你用自己奋斗来的房子来养老，而不是依靠正在亏空的养老金。所以，这是再正常不过的决策。

房子是商品，是投资品，更是政治产品，其政治属性有多少人研究过？片面的用经济规律来研究，自然得不到正解。

人生的周期怎么能跨越经济周期？怎么能跨越政治周期？每一代人能做的就是在当下的周期中活出精彩，活出自我，房地产未来走向，我的观点是，自己有一房子住，管它春夏秋冬潮起潮落，自己没房子住努力挣钱买房，管它潮起潮落春夏秋冬，与我何干？如果你要问未来房地产能不能投资，那就需要研究数据了。
先说去存库，且看下图

从去库存指数来看，当前时点库存与13年下半年的库存指数差不多，说明16年初开始的去库存基本达到目的，之所以政策还在强调去库存，是因为zhenfu知道人口数量未来几年将会大幅下降，提前进行产品供给调控，再晚五年调控的话，估计将是木已成舟，回天无力。

用数据看看人口规模变化

下图是联合国发布的《世界人口展望（2017修订版）》中给出的对中国人口的预测，2016年及其之后的数据为预测数据。预测方案分为3类：中方案假定未来中国总和生育率会从现在的1.6左右逐步回升到1.8左右，高方案假定未来中国总和生育率会从现在的1.6左右逐步回升2.1左右的水平，而低方案假定未来中国总和生育率从现在的水平逐步降到1.3左右。通常联合国方认为中方案是最符合现实的情况。

可以看到不管哪种假设，中国人口在当前时点基本就是高峰期，未来人口总数将会持续降低，社会老龄化现象将会突出。

可以看到，现在是老龄化最快的阶段，人生能有几个二十年？当大家都老去的时候谁还管住什么地方，更多的是考虑身体如何保持健康，如何养生，当社会上最大群体关注点转移之后，我想房子就不那么重要了吧。

大家有兴趣了，赏个赞，且听下回讲解！

2018年，如何看待中国房地产的未来走向？

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